[摘要] 进入“明码标价”时代的楼市在首周迎来了多地成交量的大幅下跌。根据中指研究院9日公布的统计数据显示，上周(5月2日至5月8日)监测的35个城市中，有25个城市楼市成交量出现下跌，部分城市成交量环比跌幅甚至超过50%，北京、上海等一线城市也未能幸免。
进入“明码标价”时代的楼市在首周迎来了多地成交量的大幅下跌。根据中指研究院9日公布的统计数据显示，上周(5月2日至5月8日)监测的35个城市中，有25个城市楼市成交量出现下跌，部分城市成交量环比跌幅甚至超过50%，北京、上海等一线城市也未能幸免。专家认为，楼市虽经“重拳”调控，但房价仍未出现实质性下跌，“量跌价滞”的现状正在加剧楼市焦灼。专家预计，5、6月份将成重要的时间窗口，如果房价持续居高，信贷、土地、税收等调控措施可能进一步出台，甚至不排除采取行政手段直接干预房价的可能。
数据
上周逾七成城市楼市成交下跌
中指研究院统计显示，上周监测的35个城市中有逾七成城市楼市成交量出现下跌，其中，13城市成交量跌幅在30%以上，徐州、昆明、三亚、温州跌幅逾50%。重点城市中，仅深圳和广州环比上涨，其余7城市成交量均环比下跌，其中重庆跌幅，达48.69%，其次是北京，跌幅达到35.13%，天津跌幅也超过20%。
北京楼市成交大幅下滑的情况，记者还从亚豪机构、伟业我爱我家、21世纪不动产等机构处得到了证实。亚豪机构统计数据显示，上周(5月2日至8日)北京期房商品住宅共成交1623套、14.86万平方米，现房商品住宅共成交167套、2.15万平方米，期房、现房住宅累计成交1790套，成交面积17.01万平方米。环比前一周，成交套数减少了31.78%，成交面积下降了35.13%。
在成交量出现较大幅度下滑的同时，成交价格相对平稳。中指研究院统计显示，三亚成交均价涨幅，达138.31%，原因是此前一周其成交均价下降幅度，达到68%；其次是深圳和包头，成交均价跌幅分别达到39.18%和33.61%，昆明价格跌幅亦超过20%。
价格虽然略有浮动，但市场观望气氛依然浓厚“卖不动！”在刚刚结束的上海假日房展上，多个楼盘的销售人员告诉记者，购房者仍在观望，以前开盘经常出现购房者连夜排队拿号，现在有免费班车接送他们还要挑三拣四。
据“链家地产”市场研究部统计，“京15条”执行之后，北京个别区域约有60%购房者退出市场，整体市场观望情绪浓厚。目前，新增房客源量与调控后初期没有明显变化。北京4月份二手房成交9301套，与3月份相比下降了16%，购房者继续选择观望。
伟业我爱我家集团副总裁胡景晖接受《经济参考报》记者采访时说“新国八条”已经出台3个月，综合“五一小长假”的市场表现，目前，各地房地产市场仍然处在焦灼状态，总体表现近似：交易量低迷，新房价格虽有松动，但实质性降价不多，二手房价格趋于稳定，但降价迹象不明显。
的确，随着调控的不断升级以及成交量的持续低迷，部分一线城市的住宅成交价格已率先松动。公布的中原领先指数月报(二手住宅)统计显示，4月，北京、上海、广州、深圳、天津五大城市二手住宅价格指数涨幅继续回落，其中北京二手住宅价格指数环比微跌0.5%；其余四城市二手住宅成交价格保持平稳，指数虽仍有微幅上升，但涨幅持续收窄。
此外，5城市的二手住宅价格下跌的样本所占比例正逐步提高“表明后市价格松动的空间有可能进一步扩大”，中原集团研究董事程澐表示。在她看来，一线城市二手房市场的成交比重已占6成以上，一二手房市场之间存在着明显的关联性，二手房价格的率先松动也将会对新建住宅市场的定价产生一定的影响。
业内人士认为，现在楼市或者东部大城市楼市基本上还处于一种僵持阶段，部分城市成交量环比可能有所反弹，但同比仍大幅下降。尤其是4月份以来，房价有些城市已经开始下跌，说明整个市场需求，尤其是投机、投资需求被有效抑制住了。
市场
房企加速分化并购活跃
在楼市焦灼态势不断加剧的情况下，部分大型房企开始一边加快融资步伐，一边继续加紧促销。
上周，万科公告称拟向建行申请3.4亿贷款，华润亦宣布获得13亿港币的定期贷款。据中原对十家标杆房企的监测显示，2011年以来，其融资总额约188亿，占去年全年融资额363亿的50%以上。
标杆房企在加速融资步伐的同时，亦继续促销以回笼资金。继前周中海、万科于深圳启动促销并取得火爆成交之后，上周广州碧桂园及恒大亦加入了促销行列。其中，广州碧桂园“凤凰城”单价从上万元降至6000至7000元/平方米；广州恒大“御景半岛”优惠95万元/套，“金碧天下”优惠37万元/套。
然而这种试探性促销并未成为市场普遍现象。据中原调研，“五一”前后，尽管28个城市都在房展会期间推出了花样繁多的打折促销优惠，但这些大多只是常规性的优惠，幅度仅在1%至2%之间。
程澐分析认为，降价尚未具备普遍性，显示出众多开发商依然持观望态度，买卖双方仍处于僵持状态，这使得后市的调控路径又增添了新的变数。
不过，市场僵持之下的房企分化正日益凸显。根据WIND数据统计，截至4月29日，按申银万国行业分类136家房企中，剔除ST公司共有113家公布了2011年一季度财报。其中，26家出现亏损，44家房企业绩出现下滑。
分析人士认为，由于房地产行业统计数据大约滞后一年，一季报并不能反映一季度调控政策的影响，但房地产企业存货增加和现金吃紧的压力，正加剧行业分化。
统计显示，113家发布一季度业绩报告的房地产企业，期内共实现净利润79.3亿元，其中45家营业收入同比下降，44家净利润同比下降，69家现金流为负，房企之间业绩分化非常明显。
这从一组数据中可以看出端倪。万科A、招商地产(000024,)、保利地产(600048,)、金地集团(600383,)四家龙头企业期内实现营业收入165.5亿元，净利润26.3亿元，约占113家企业当期营业收入的三成和净利润的1/3。但绿景地产(000502,)、嘉凯城(000918,)、凤凰股份(600716,)等26家上市房企一季度仍净亏损3.6亿元。嘉凯城一季度营业收入同比下降35.57%，净利润同比下降172.23%。首开股份(600376,)期内实现净利润1.25亿元，但同比下降72.57%。
与此同时，值得注意的是，113家上市房企期内库存同比增长40%，一季度库存超过100亿元的企业达22家。
房企业绩加速分化的同时，房企之间并购十分活跃。根据清科研究中心统计，4月的并购案例分布较为集中，从并购案例的数量来看，房地产行业火热依旧，再次夺得魁首。化工原料及加工行业稳步走热，与房地产行业并列。两个行业各完成13起并购交易，共占4月并购案例总数的29.2%。
调控
政策“利剑”高悬
虽然多数地区房价未出现大面积松动，但业内人士普遍认为，信贷、土地、税收等调控措施还可能进一步出台，不排除采取行政手段直接干预房价的可能。在政策收紧预期之下，房价将进一步承压。
“信贷收紧在今年将是一种常态，房地产新增信贷涨幅将继续回落。”美联物业研究中心主任徐枫接受《经济参考报》采访时预测，接下来不排除二套房首付比例进一步提高的可能。
21世纪不动产集团市场发展中心副总裁林蕾则表示，未来楼市调控行政干预力度有可能强化，实际上就是采取行政手段直接干预商品房价格。如果这种方法被更多城市效仿，房价将出现下跌。国务院督查组要求有的城市修正房价控制目标，是另一个例证。
消息人士向《经济参考报》记者透露，继608个城市公布的房价控制目标和“明码标价”之后，广州、深圳等热点城市已经悄然开始实行更严厉的“限价令”，限价方式包括同区域内今年价格不高于去年同期的价格，同一楼盘后期价格不高于首期价格，豪宅暂缓入市等，具体措施各地方有所不同。
事实上，最近也有消息披露，在济南、西安、沈阳、武汉、成都、北京、上海等地，政府对房价进行分片区限制、同时暂停发放高价房预售证。
徐枫表示，五月本是传统的销售旺季，但在目前的形势下，多数开发商将选择拖延工期、推迟取得预售证暂缓入市等应对策略，因此，未来一段时间内热点城市新增供应量将继续萎缩。
在多重政策压力之下，房价也将进一步承压。林蕾认为，下半年房价下跌的趋势难以逆转。未来两个季度，成交量会呈小幅波动。即使不照搬深圳实行分区限价的做法，而只落实现有的调控措施，政策叠加效应，也足令一线城市的房价转为下行。信贷控制日趋严格甚至是严厉，开发商最难受的时候还没有到，三季度以后资金面情况会越来越紧张。
胡景晖表示，在关键的5月份，如果大量的住宅供应能够按计划推盘，并且房价能够实现稳中有降的预期，那么楼市成交量将会逐步回暖，目前焦灼的楼市现状有望打破僵局得到改观。如果房价未能出现实质性下降，甚至又有所上涨，那么低迷的楼市很可能会遭受新一轮更为严厉的政策打压，目前焦灼的楼市将可能陷入更加困难的局面。
发改委对房企利润及成本展开调研
（来源：上海证券报）储备弹药“上膛”，又一轮房地产调控山雨欲来。
4月27日，国家发改委价格监督检查司司长许昆林明确表示：继《商品房销售明码标价规定》于5月1日起实施之后，政府还会陆续出台一系列规范房地产行业价格行为的政策措施，这当中，“实施反暴利规定是最重要的措施之一”。
记者获悉，发改委已开始对房地产市场的成本、利润和价格等情况展开调研。可以预见，此前被各部委不断提及的楼市调控“储备政策”将更具针对性——锁定屡打不降的高房价。
国务院房地产督察结果已近收尾，楼市旺销的“五一”窗口又将至，更多且更严的房地产调控政策即将步入公布阶段。
“发改委正在研究在商品住房领域实施反暴利规定，以使商品房价格能够保持在合理水平。”国家发改委价格监督检查司司长许昆林昨日表示。
但对今年能否实施反暴利规定的问题，他表示，目前仍处于研究阶段。
发改委“摸底”房地产市场
自5月1日起，发改委此前发布的《商品房销售明码标价规定》将正式实施。对此，许昆林表示，在规定实施之后，政府还会陆续出台一系列规范房地产行业价格行为的政策措施。这当中，实施反暴利法规定是最重要的措施之一。
根据我国《制止牟取暴利的暂行规定》的规定，对于与国民经济和社会发展有重大影响的和与居民生活有密切联系的商品和服务，国务院价格主管部门可将其列入制止牟取暴利的项目，并实施利润率控制。
一位接近发改委的人士向记者表示，因为目前尚未有商品或服务被执行反暴利处罚，商品房很可能成为该条例公布后的处罚项目。
他还透露，目前发改委正在对房地产市场的成本、利润和价格等情况开展调研，拟综合考虑中国房地产业发展的实际情况和国外可借鉴的做法，将商品住房列入制止牟取暴利项目，严厉打击不法房地产开发商牟取暴利的行为
“暴利”界定成难点
记者查阅了1995年颁布的《制止牟取暴利的暂行规定》，其中对于商品价格标准的认定是：其价格水平、利润率、价差率均不应超过同一地区、同一期间、同一档次、同种商品市场平均值的合理幅度。一旦违反规定，处罚方式是“由价格监督检查机构责令改正；拒不改正的，予以警告、没收违法所得，可以并处违法所得5倍以下的罚款。”
就是这样一个行政规定，昨日引起市场强烈反响。业内人士认为，对暴利的界定将是该政策落实的难点。
“此前关于各类商品的暴利及涨价行为，发改委采取过约谈、处罚等各种方式，多是依据《价格法》相关规定，尚未听说有专门商品或服务被认定为适用《制止牟取暴利的暂行规定》。”北京大学某价格法专家向记者介绍，国家此次考虑将商品房纳入适用项目，表明中央对房地产市场调控的坚定决心。但他同时提醒：因商品房平均价格与开发商利润率统计的繁杂性，其可操作性值得商榷。
分析师薛建雄进一步指出，对暴利的界定将是该政策落实的难点。“目前，就连直接针对房企利润的土地增值税都无法据实征收，多是预征方式。原因就是统计和测算的难度太大。”
据了解，上海等多个城市目前都在按申请销售价格总额的百分比预先征收土地增值税，税率在1%至5%不等。“如果财务不完善，开发商的实际利润就很难了解清楚。”薛建雄说。
调控决心毫不动摇
不过，无论技术上存在哪些问题，市场更关注的是消息背后体现的宏观政策走向。
国家统计局本月发布的70个大中城市房地产价格数据显示，3月份我国房价环比下降和持平的城市数量小幅增加，但更多的城市房价仍在上涨，只是涨幅有所回落。这表明：部分城市房价过高、上涨过快的局面没有根本改变。
4月下旬，中央派往各地的楼市调控督察组陆续返京。多个渠道传出消息，因各地调控效果不一，中央决策层正在酝酿更多政策，以坚决贯彻此轮调控目标。
“我们希望能够通过不断完善房地产价格政策，使房地产领域没有欺诈，没有暴利。”一位发改委官员在接受媒体采访时如是表示。
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