[摘要] 今年，央行三次上调存贷款基准利率，其中，五年以上房贷利率从今年年初的6.4%涨至7.05%，涨幅超过10%。从明年1月1日起，各银行就要开始执行新的贷款利率，由于月供增加，近日到银行咨询提前还贷的市民多了起来。但业内人士提醒，提前还贷不一定划算。今
今年，央行三次上调存贷款基准利率，其中，五年以上房贷利率从今年年初的6.4%涨至7.05%，涨幅超过10%。从明年1月1日起，各银行就要开始执行新的贷款利率，由于月供增加，近日到银行咨询提前还贷的市民多了起来。但业内人士提醒，提前还贷不一定划算。
“明年就要执行新的贷款利率了，不知道提前还贷划算不划算。”家住洛阳新区的张磊今年2月从银行贷款30万元买房，签订合同15年还清。按当时5年期以上基准利率6.6%计算，他每月需还款2629.84元。可是明年按的基准利率7.05%执行后，他每月需还款2704.88元，得多还75元。
是否提前还贷，还要因人而异
中行洛阳分行国际金融理财师李洛军介绍，每逢加息，都有部分贷款者选择赶在新利率执行之前集中还贷，以减轻加息后的还款压力。特别是今年央行三次调息后，市民在明年将要为今年的三次加息一次性“埋单”。
不过他认为，提前还贷要因人而异，那些手头有一定闲置资金的人群可以考虑；但对于首次置业年轻人来说，不提倡提前还贷，如果使用应急资金或跟他人借钱还贷，会增加未来生活的风险。
“按照常理，房贷月供不要超过家庭月收入的50%。如果手头确实有闲置资金，不妨考虑投资理财产品或寻求更好的投资渠道，反而可以获得更高的。”李洛军说，对于一直享受7折或8.5折利率优惠的客户来说，尽管贷款利率上涨，但这部分客户仍将可享受折扣优惠，月供增加的幅度较小，也不必考虑过多的负担。
不足额还款将影响个人信用
目前，还有不少贷款者可能还未意识到明年需增加月供的情况。我市多家银行将于近期采取电话、短信等方式提前联系房贷客户，提醒其按时足额还款。
银行工作人员提醒市民，调整房贷利率后自己一定要认真算一笔账，看每个月比之前需多还多少钱。如果或未足额还款，将会对个人信用记录及日后的借贷产生影响。
另外，由于今年以来央行数次上调存款准备金率，银行信贷规模大幅缩减，能够顺利申请到房贷已属不易，在确定提前还贷前一定要三思。如果提前还了一部分款后，又想恢复贷款，无论是申请条件还是审批门槛，都将比之前提高很多。
确实有提前还贷意愿的市民，需认真阅读之前签定的贷款合同，了解提前还贷的条件和限制，根据各家银行要求的不同，提前准备相关材料。
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已经处于房贷还款中的银行客户，加息后的利率如何执行？目前，我市多数银行都是按“次年调整”原则，即从加息后第二年的1月1日起，按上一年末加息后的新利率执行。例如，今年央行于2月9日、4月6日、7月7日三次上调贷款基准利率，但真正执行时间是自2012年1月1日起，执行利率以最后一次调整的新利率执行，即6个月以内（含6个月）贷款利率6.10%，6个月至1年（含1年）利率6.56%，1至3年（含3年）利率6.65%，3至5年（含5年）利率6.90%，5年以上利率7.05%。（来源：洛阳日报 李迎博 张贺）
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河南文化产业网11月29日消息：2012年还有一个多月就要到来了。记者了解到，受到今年3次加息、贷款利率提高的影响，从明年的1月1日起， 5年期以上商业房贷基准利率为7.05%。是提前还贷还是按兵不动？成了许多“房奴”们纠结的问题。另外，商业房贷基准利率的提高，有没有什么办法能贷到利息较低的房贷也成了市民最关心的问题。
记者从我市多家商业银行了解到，到目前为止，主动提前还贷的客户相对来说比较少。由于规模的限制，向各家银行要求房贷的客户多数都处于排队等候的状况。所以各家银行都在鼓励有房贷的客户提前还贷，有的银行客户经理还主动询问贷款者是否考虑提前还贷。一位从事个人房贷业务多年的客户经理告诉记者，是否提前还贷还是要看个人的情况而定。
他告诉记者，现在我市仍然有一部分贷款较早的市民，他们的房贷是执行房贷利率七折或是八五折优惠政策的，像这一类的市民提前还款就不划算了。以100万元20年期等额还本息贷款为例。市民按照今年调息前5.94%的基准利率打7折计算，每月月供为6463元，明年1月1日后，这部分客户还能按7.05%基准利率的7折还房贷，则每月月供仅为6563元，利率调整前后月供之差不过100元。
记者在市内一家银行采访时，碰到了前来银行还贷的吴先生。他告诉记者，他的房贷目前还是按照八五折的优惠。吴先生说：“现在从银行贷款很难，看看排队的一大堆人就知道了。前几天我的客户经理还问我要不要提前把贷款还了。我手头上闲钱也不多，还了房贷也剩不下几个钱了。有这些闲钱我还想投资点别的，一来可以减轻还贷压力，二来还可以补贴家用。”
那么，明年怎么向银行贷款更加划算呢？答案当然是公积金贷款。目前，经过3次加息后，公积金贷款利率为4.9%，商业贷款的利率为7.05%，相差2.15个百分点。以夫妻二人贷款60万元、期限10年、等额本息还款方式为例，如果是公积金贷款，那么年利率4.9%，10年共支付利息160157元，月供6335元。而如果采用的是银行商业贷款，那么年利率假设不上浮，按基准利率7.05%贷到款，10年则总共需支付利息237838元，月供6982元。使用公积金贷款比商业贷款节省利息77681元，每月还贷负担减轻647元。这笔费用对于购房者来说也是不小的支出。而且，对于二套房贷款，公积金贷款的优势更为明显。
银监会日前发布的2011年第三季度中国银行业运行报告显示，房地产业新增贷款环比首次出现负增长。银监会同时强调，在严格执行差别化房贷政策的前提下，应首先满足首套、小户型、自住购房的贷款需求。报告指出，目前部分城市房屋销售量已经出现下滑，房价有所回落，土地流拍或底价成交现象明显增多，开发企业资金链趋紧。因此，银监会要求银行密切关注房地产贷款风险变化，加强对土地、房产等抵押品的及时估值和持续管理。此次银监会“应首先满足首套、小户型、自住购房的贷款需求”的言论，是否能为明年的购房贷款发出了一个“为刚需松绑”的信号呢？
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