[摘要] 今年曾3次上调的贷款利率，明年1月份起将在房贷利率上生效，新的房贷利率将从6.4%涨至7.05%，涨幅超过10%。目前距明年元旦已不足两周的时间，不少房贷客户开始纠结是否要提前还贷。
今年曾3次上调的贷款利率，明年1月份起将在房贷利率上生效，新的房贷利率将从6.4%涨至7.05%，涨幅超过10%。目前距明年元旦已不足两周的时间，不少房贷客户开始纠结是否要提前还贷。据记者了解，提前还贷是个颇为复杂的事情，各家银行对提前还贷要求不一，同一家银行不同客户每笔贷款利率、期限，还款方式等贷款细节都不一样，都会影响到是否适合提前还贷。
提前还贷门槛不一
2012年1月起执行的新房贷利率，将是央行今年三次加息以后的累计利率。按5年以上贷款基准利率计算，房贷利率从年初的6.4%涨至7.05%，涨幅达10%。理财师提醒，从下月起，一定要关注月供金额的变化，千万别因为疏忽大意而拖欠了房贷，影响个人信用。若贷款100万元、期限30年、采用等额本息还款方式，每月还款将从4600左右增加到5100多元，还款增加500多元。
不过，记者走访多家银行了解到，目前选择提前还贷的客户并不多，一方面是因为提前还贷的条件比较复杂，另一方面是因为很多客户发现提前还贷不划算。
据了解，目前各家银行提前还贷的政策比较复杂，多少都有些门槛，导致客户提前还贷要考虑一下成本。如有的银行规定客户提前还贷要在贷款3年以后，如果不到3年就要提前还贷，则银行要向客户收取提前还贷的违约金。各家银行对贷款年限要求不一样，如工行、农行、交行规定客户如果在贷款1年之后提前还贷，则不收取任何违约金，而中行、建行则规定贷款满3年才可以免收违约金。
如果贷款期限不满足条件还要提前还款，各家银行对违约金的收取也不同。大部分银行是按照提前还款金额的百分比收取，也有些银行是按照贷款余额的比例收取，有的银行是收取几个月的利息，还有些银行是收取固定的金额。这些在决定提前还贷之前，都要向银行咨询好，再算一下提前还贷的成本有多高，再决定是否提前还贷。
7折利率提前还贷反亏
提前还贷的条件复杂并不是最重要的，重要的是提前还贷未必真的划算。
如2010年前的大部分房贷客户执行的都是打7折的利率（多数2009年前没打折的贷款也在2009年选择按7折利率重签合同）。即便是今年加了3次息，明年还是按照加息后基准利率的7折执行，即4.935%的利率。而目前5年期的定期存款利率已经达到了5.5%。7折优惠贷款利率反而比存款利率还低，那提前还贷还有什么意义呢？只要把提前还贷的钱存5年定期就可以了，如果买5年期凭证式国债或期限较长的稳健型理财产品，还能赚得更多。
另外，还有几类贷款人，即便房贷利率没有打7折，也不宜提前还贷。如对于等额本息还款方式而言，借款人前期还的利息比重较大，本金比重较少。如果还款已接近中期，此时提前还款的部分则更多的是本金，这种情况再选择提前还贷意义不大。
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2012年银行贷款客户的每月还款额将增加，客户需要为今年的加息买单。
今年以来，央行三次上调人民币贷款基准利率，目前5年以上贷款基准利率已经从年初的6.4%上调到7.05%，多数银行将在明年1月1日执行新利率标准。
上周，理财周报记者以客户身份咨询了各银行对提前还贷的相关规定，我们发现不同城市、不同银行的分支行规定都有不同，而有些银行的客户经理并不建议提前还贷，理由是有时候银行收取的违约金甚至比要付的利息还要多。
上海“提前还贷”调查：
多银行允许提前还贷，违约金不等，民生不设限
走访对象：中行/工行/建行/农行/交行/招行/民生/兴业/浦发/深发展/光大/中信/华夏/宁波银行
理财周报记者暗访了14家银行，从提前还贷的流程和违约金赔付上咨询了银行的相关工作人员。多数银行都允许提前还贷，不过如果客户贷款期限没有满足银行相关规定，则银行需要向客户收取提前还贷的违约金。
还有些银行明确表示，如果贷款期限没有达到银行规定的时间，银行根本不受理客户的提前还贷，也不会有所谓的“违约金”赔付问题，典型的银行有中信和华夏。
中信银行上海地区的客服表示，“贷款期限不满三年的，银行不受理，所以也不会产生违约金。”不过该行徐家汇(002561,股吧)支行的个贷人员的说法却和客服有些出入，“不满一年，有的是按照本金总额的相关比例来算，有的是按照还款金额还算，这个要看合同是如何规定的。”
相比中信，华夏银行规定稍微宽松些，该行规定客户贷款不满一年的不受理，一年之后，客户可以提前还贷，并且不会收取违约金。
而对于其它受理提前还贷的银行，其不收取违约金的条件也不一样。例如工行、农行、交行和招行规定客户如果在贷款一年之后提前还贷，则不收取任何违约金，而中行、建行和宁波银行均规定三年，深发展徐汇支行工作人员称该支行是规定两年。
如果客户提前还贷的时间较早，则需要注意相关银行违约金收取的方式和流程规定。
在违约金收取上，大部分银行是按照提前还款金额的百分比收取，也有些银行是按照贷款余额的比例收取，有的银行是收取几个月的利息，还有些银行是收取固定的金额，比较特殊的有中信、招行和光大。
招行高安支行的个贷人员说道，“贷款不满一年，一般不受理提前还贷，如果坚持要还，违约金很高，为贷款总额的千分之三。”
光大徐汇支行的贷款经理对暗访中的记者说，“贷款时间不满半年，收取的违约金是6个月的利息；不满一年，违约金收3个月的利息。”
对于那些规定贷款满一年后不收取违约金的银行来说，如果在贷款不满一年时提前还贷，违约金多是按照还款金额的百分比，大行是相对较高的。例如中行和交行收取的违约金为还款金额的5%，兴业是3%，浦发是1.5%。
而对于一些规定贷款两年或者三年才不收取违约金的银行，它们在违约金收取上还会看客户的贷款时间，根据不同的贷款时间规定不同的违约金收取比例。例如中行规定客户贷款不满一年，违约金为还款金额的3%，不满两年是2%，不满三年是1%。建行则和中行规定相同，不过其客服提醒暗访中的记者，提前还款时，银行可能还需要收取合同变更的手续费。
相比中行和建行，深发展违约金相对较低，该行市西支行的个贷经理说道，“不满一年，违约金为还款金额的1%，不满两年是0.5%，贷款两年之后不收违约金。”
宁波银行虽然也规定贷款满三年之后不再收取违约金，不过如果客户在不满三年之内提前还款，违约金统一规定为还款金额的1%，不再按照贷款时间进行细分。
除了违约金，提前还贷的客户还需注意的是，有些银行对提前还款的金额有限制，例如工行规定提前还款金额不得低于合同上规定的6个月的应还款金额。
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北京“提前还贷”调查
设限贷款时间最长三年，违约金标准不一
走访对象：中行/工行/建行/农行/交行/招行/民生/兴业/浦发/深发展/光大/中信/华夏/北京银行/宁波银行
和上海地区不大一样的是，北京地区多数银行的客服表示，北京地区并没有统一的提前还贷违约金规定标准，关键还是要看具体的贷款分支行和合同规定。
北京银行的客服则表示具体规定要咨询各分支行，由此理财周报记者拨通了该行北京分行房山支行的贷款电话，相关人员说道，“不收违约金，随时去还。”
兴业银行(601166,股吧)规定相对较宽松，该行中关村支行的工作人员说道，“只要贷款满3个月就可以提前还贷了，也不会收取违约金。”
不过还贷情况并不如上述乐观，例如浦发北京客服称，“贷款时间在6个月以内的不可以提出提前还款申请，6个月以后才可以提前还贷，而收取的违约金为还款金额的1.5%。”
相比其他地区，北京地区的银行多数是在贷款满一年后就不再收取违约金，也有些银行是贷款满三年之后才开始不收违约金，例如中行和招行。
中行客服称，“不满一年提前还款，需缴纳6个月利息；贷款满一年但不满三年需要提前还款的客户，缴纳3个月的利息。”理财周报记者随后联系中行和平里支行，据工作人员介绍，一般来说，该行2008年和2009年签订的贷款合同是可以随时提前还款的，也不需要缴纳违约金，不过之后的合同便多了写关于违约金方面的规定。
而招行对违约金的收取显得尤其复杂，其客服称，“不满三年，需要收取补偿金，不过要根据合同协议里的规定。”
招行朝阳门支行的员工则详细向记者介绍了该支行的一些规定，“我们这里签订一般有两类合同，一类合同规定是五年之后提前还款不收取违约金的；而五年之内提前还款，则收取固定的违约金，为5000元；另一类合同，是规定两年之后提前还贷不需要收取违约金，不满两年违约金的收取有一个公式，有个系数，这个比较复杂。”
上述工作人员表示，违约金收取的公式是按照36个月减去按照低利率执行的几个月的利息，乘以还款金额，乘以万分之四，计算出来的结果便是违约金，关键是看当时有没有签订补充条款。
在向银行咨询的过程中，银行特别提醒的便是还款金额的限制和扣款日。工行要求提前还款金额必须是万的倍数，而交行则规定提前还款额不得少于每期还本付息的6倍。
同时，交行工作人员还提醒客户，“不能在利息调整日去还款，应还本金结算时，利息按照合同签订到约定提前还款日的一段时间产生的利息来计算。”
此外，客户还需注意银行规定的扣款日。例如北京和平里支行规定每月的18日为还款日，则上月18号到客户提前还款日中间一段时间所产生的利息需要支付。
浦发的客服说道，“每月15号为还款日，如果这天为节假日，则扣款推迟到下一个工作日。”
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广州“提前还贷”调查：
咨询者众，提前还款者寡，三门槛受限
走访对象：招行/工行/建行/中行/农行/广发/交行/民生/光大
理财周报记者在广州市内走访银行网点时发现，客户以咨询情况为主，真正提前还贷的市民并不多。
记者调查发现，多数银行网点均能办理提前还贷业务，但是办理提前还贷手续的实际操作过程中，去有不少银行设立不同程度的门槛。
门槛一：多数罚息一个月，工行公积金需供6期满
办理全额还贷的条件各家银行都需要至少供满一年的贷款时间为期限。工商银行还需要公积金供6期满，提前还贷万元以上；而光大银行除了至少供满一年的贷款，还需要提前还贷1万元或5万元以上不等。
提前还款人除要满足还贷条件，还需支付违约金，在走访调查的9家银行所支付的违约金均为一个月利息。
门槛二：申请至扣款时间，建行最长半年
对于提前还贷者，各银行有不同要求。在办理提前还贷手续时，上述银行都需要还款人到银行提出书面申请。建设银行(601939,股吧)提前还贷业务申请至扣款时间最长为2个月至半年，其次是工商银行申请至扣款时间为2个月或等通知，光大银行、交通银行、民生银行等都在1个月左右时间。
据业内人士透露:“在年中或年底申请提前还贷都会很难，至少也得一个月才会批下来。”
不过在此期间，也会无辜花冤枉钱。例如，一名业主欠银行20万元，每个月供2500元（其中本金1400元，利息1100元）每个月7号银行扣钱，10月15号去银行申请还贷，以一个月申请下来为例，那么银行要到11月15号扣钱，而业主11月7号还要扣一次月供2500元（本金1400元，利息1100元），然后8号到15号还要扣666块。即使因为政策或与银行商议等原因在8号到15号这段时间不用再扣本金和利息，但也会被多扣一个月的月供。
门槛三：支付违约金：工商5%还款额，农业本金×月利率，交行广发两个月利息
目前，对于已享受到银行利率优惠的购房者，在提前还贷时，银行还增加了收取违约金的条款。
理财周报记者了解到，招商银行(600036,股吧)原则上贷款半年后客户即可向经办行申请提前还款，需要提前至少三个月。而其余8家银行的全额还贷条件都至少供款1年。
工商银行表示，贷款不满一年的，收取提前还款金额的5%作为违约金。农业银行(601288,股吧)规定不满一年提前还款，按照本金×月利率的方式收取（月利率=贷款利率/12个月-还款月数）。交通银行和广发银行均明确表示，一年之内的贷款如果想要提前还贷，收取两个月利息作为违约金。
“如果要全额还贷需要供款半年到一年的时间才能申请全额还贷，但是必须提前申请，违约金需要交一个月的利息，每周四为办理时间。”中国工商银行广州黄埔大道中支行客户经理霍家斌向记者表示。
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深圳提前还房贷调查：平安缺钱农行门槛
“最近来网点咨询提前还贷的客户比较多，主要是今年加息三次，元旦之后加息之前做的房贷按加息后的利率计算。建行深圳某支行客户经理向理财周报记者表示。
加息之前做的房贷，按100万贷20年等额本息还款计算，2011年房贷还款的基准利率为6.35%，每月还款7356元；2012年元旦经过三次加息之后，还款基准利率提高至7.05%，每月还款7783.03元。
也就是说，元旦之后，房贷每月还款增加427元，增长幅度为5.8%。如此看来，上述客户经理反映的咨询房贷提前还款的情况就不足为怪了。
那么银行是否会提高提前还款的条件呢？
理财周报记者调查走访深圳各大银行网点发现，目前还没有银行明确规定不能提前还款，但对提前还款均需提前申请，提前申请期限一般为一个月。此外，大部分银行对提前还款均须缴纳违约金，违约金以提前还款额为基数，罚息1%-2%，或者罚息1-6个月不等。
谁缺钱？
在理财周报记者走访的国有银行、股份制银行、农商行十余家银行网点中，工行、平安银行提前还款条件最优惠，不需要缴纳违约金。
对于提前还款免交违约金的情况，建行某客户经理则表示银行另有隐情，“贷款合约规定了客户的还款期限和方式，提前还款属于客户违约行为，银行有权要求客户缴纳违约金。免交违约金的银行可能比较缺钱。”
“年底了嘛，很多银行贷款没有额度，银监会又要考核存贷比。”
平安银行客户经理白先生介绍，平安银行提前还款需要提前三个月申请，目前的政策暂时不用缴纳违约金，以后具体要看当时的政策。
“目前二套房很难批下来了，一套房的利率是上浮10%-20%，但是现在已经没有额度了，要等到明年才能放款。”说完，上述平安银行客户经理继续捧起桌上一本厚厚的书。
工行深圳福田区中心城附近网点信贷人员告诉理财周报记者，提前还款的客户需带贷款合同、银行卡和身份证到工行网点柜台办理申请，只要是提前一个月申请，原则上不收取任何违约金。
而工行某个人信贷经理则表示，工行目前房贷利率上浮5%，过户、抵押等工作做完后，资料齐全的话，银行审批只要2-3天。
有业内人士表示，平安银行缺钱已是事实，所以以免交违约金为优惠条件引导客户提前还款。同样对提前还款放宽条件的工行则“不差钱”。
值得注意的是，据理财周报记者了解，中行对提前还款客户要求先存款。“一般是罚三个月的利息，客户提前一个月预约，然后把提前还款的钱存到中行至少7天，才能提前还款。”有业内人士向理财周报记者分析，中行三季度存款净流出1255.85亿，存贷比为78.39%，已超过75%的监管红线，存款压力之下提前还款也成为中行拉存款的渠道。
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有些贷款提前还不划算
由于银行房贷利率大多按年调整，受央行今年的三次加息效应影响，从2012年元旦开始，“房奴”一族的月供支出将有所增加。所以一些“房奴”开始考虑提前还贷。
原因：加息效应下月月供中显现
“这个月来询问的客户明显增加，大多都问元旦后，他的月供会增加多少。但现在就开始提前还贷的人还没有。”某银行高新支行的工作人员郭玉龙介绍， “现在年终奖等还没有发，等春节前发了奖金，预计会迎来一波提前还贷的高潮。”
之所以许多人现在咨询甚至选择提前还贷，郭玉龙解释是因为为了抑制通胀，央行在2011年2月9日、4月6日、7月7日三次加息，现在五年期以上贷款的基准利率已经从年初的6.40%涨到了7.05%。由于房贷利率大多按年调整，所以今年的加息效应将从元旦开始显现。
现状：不是每个人的月供都会提高
记者了解到，大多数购房者此前与银行签订的个人房贷合同中，贷款基准利率的调整方式均为“次年1月1日”。这也就是说，在一年当中，无论央行多次加息或减息，个人房贷都要在次年的1月1日才执行新基准利率。
由于每个人的贷款期限、金额、利率存在区别，元旦后月供增加的额度也有所不同。据郭玉龙测算，以贷款金额40万元、贷款期限20年、等额本息还款为例，贷款时间在今年2月9日以前：按基准利率打7折优惠执行，月供增加99.2元。贷款时间在今年2月9日至4月5日期间：按基准利率执行，月供增加107.32元。贷款时间在今年4月6日至7月6日期间：按基准利率上浮10%执行，月供将增加67.55元。
“但是，并不是每一户贷款买房的人月供都会增加。”另外一家银行南大街支行的客户经理张洋解释：公积金贷款，各行都执行的是按年调整，明年月供必然会增加。但是商业贷款就要具体问题具体分析了，除了如郭玉龙所说，有的合同约定的是“贷款基准利率调整后，次月生效”，这个群体则早在今年已经上调过月供了，如果央行没有新的利率政策出台，则无需增加月供。二是还有的合同约定了固定的还贷利率，那就不受今年央行利率调整的影响。“建议大家先仔细阅读当初与银行签订的合同是怎么约定的，再考虑是否提前还款。”张洋说。
对策：不是每种情况都适合提前还贷
“即便约定的是"次年调整"的客户，我们也不建议统统提前还贷。也要仔细分析。”张洋说，尤其是此前享受7折利率房贷的客户，最不应该急着还钱。“7折利率算是非常优质的资源了，现在即使是基准利率都已经很难拿到，如果提前还款，非常不划算。”另外他还介绍，等额本息还款已到中期、等额本金还款已超过1/3者也不宜提前还贷。
等额本息还款，如果借款人到还款中期再选择提前还贷的话，已经偿还了大部分的利息，提前还款的部分则更多的是本金。而使用等额本金还款方式的还款周期，当还款期超过1/3时，其实借款人已还了一半的利息，此时再选择提前还贷的话，偿还的更多是本金，不能有效节省利息支出。
郭玉龙也分析，如果单纯从节省利息角度计算，对于房贷利率按基准利率、甚至是上浮利率执行的客户，在还款初期或者是手头资金足够支付尾款却没有其他投资渠道的，此时提前还款较划算。“但是现在资金紧张，如果能将手中的闲钱利用好，能获得超过利息支出的，就不必急着还房贷。有多还贷的那些钱，一个月做投资怎么都超过了多出来的67.55元利息。”
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房贷略有回暖利率依然不菲
“我想办理房贷，现在可以申请吗？”记者日前走访沪上各家银行，出乎意料，都得到了“可以申请”的答复。记者还了解到，上海主要国有银行房贷额度相对10月以前略为充裕，但目前部分银行仍执行首套房贷利率上浮5%-10%的政策，但也有银行表示，利率上浮标准要根据客户的个人情况而定。分析预计银行市场资金面松动需要等到2012年季度以后。
工行房贷渐显宽松
记者在采访中了解到，银行房贷额度相对10月以前略为充裕，此前将房贷拒之门外的部分银行又重新开始接受个人房贷申请但具体放款时间不能确定，根据个人情况，从一个月到一年不等。按照银行正常申请流程，现在申请，最快也要明年1月底才能放款。
从申请者提出申请到最终可能拿到贷款的时间来看，各银行有较大差距。工商银行表示，如果申请者手续齐全最快两周时间就可以签署贷款合同拿到贷款，农业银行和招商银行则表示审核时间在一个半月到两个月之间。建设银行、中国银行(601988,股吧)和光大银行方面指出目前商业贷款每月发放数量有限，申请者提出申请后要进行排队，具体时间无法明确；不过中行一名工作人员告诉记者，今年年中提出住房贷款申请的用户目前还在审核过程中。
利率多数上浮5%-10% 而在利率方面，以个人商业首套房贷款为例，各银行的利率以基准利率7.05%为准，向上浮动5%-10%。中国银行住房贷款利率较人民银行基准利率上浮10%，农业银行利率上浮5%，而光大银行也表示据申请者情况会有5%-10%的利率上浮。工商银行和招商银行则表示较基准利率不会有太大变化。建设银行灵活度比较大，表示根据申请者具体情况利率浮动低至九折，高至上浮12%。
虽然房贷市场稍有“回暖”，但说房贷真正被“松绑”还言之过早。招行相关人士称，虽然下调了存款准备金率0.5%，但存款准备金仍然处于高位，而且银行仍面临75%的季末贷存比考核压力。根据星展银行分析报告认为，预计银行市场资金面松动需要等到2012年季度以后。
年底还贷要“随息应变”
明年1月1日起房贷利率将上调，5年期以上商业房贷基准利率将达7.05%。但记者了解到，目前提前还贷客户不占主流，只是部分没有享受优惠利率与急需“赎契”的购房者选择了提前还贷。
记者在某银行看到，有不少客户前来咨询有关明年房地产贷款率政策情况。虽然明年起房贷利率大涨，然而目前银行提前还款客户不占主流。工作人员对记者表示，目前提前还房地产贷款的客户有两种情况。“银行不接受转按揭。对于急需结清贷款尾数赎回房契的客户，他们一般会提前还贷。有部分没有享受优惠利率的客户，他们手头有充裕资金也会还贷。”
以100万元20年期房贷为例，对于此前按基准利率还房贷者每月月供为7129元，2012年1月1日执行7.05%的贷款基准利率后，这部分人每月月供为7783元，两者之差超过600元，20年累计利息差为15.679万元。这部分客户有必要提前还房贷。
已享受7折至8.5折优惠利率的房贷则不必提前还贷。以100万元20年期等额还本息贷款为例，部分客户按照今年调息前5.94%的基准利率打7折计算，每月月供为6463元，2012年1月1日后，这部分客户还能按7.05%的基准利率的7折还房贷，则每月月供仅为6563元，利率调整前后月供之差不过100元。
此外，采用等额本息还款已到中期的客户已经偿还了大部分的利息，提前还款的部分则更多的是本金，再提前还贷意义不大。
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尽管贷款利率一降再降，表面看似无利可图的房贷业务仍然成为各家银行竞相争夺的“蛋糕”，而在这种“鹬蚌相争”的时候，老百姓完全可以从中得利，找到适合自己的房贷产品和技巧，省下不少银子。
技巧一：房贷跳槽
所谓房贷跳槽就是“转按揭”，是指由新贷款银行帮助客户找担保公司，还清原贷款银行的钱，然后重新在新贷款行办理贷款。如果你目前所在的银行不能给你7折房贷利率优惠，就完全可以房贷跳槽，寻找最实惠的银行。据了解，目前大部分股份制小银行为积极争取客户，更加愿意提供转按揭服务，并能给出更优惠的贷款利率。
当然，转按揭会存在一些不可避免的费用，包括担保费、评估费、抵押费、公证费等，不过有些银行为了吸引客户，特意推出“低成本转按”服务，比如可以免掉“担保费”这项头的费用，其余剩下的费用大概千元不到。
技巧二：按月调息
2006年开始，不少商业银行推出了固定利率房贷业务。由于固定利率推出时尚处在利率上升通道，所以在设计时比同期浮动利率略高，只要央行加一次息，它的优势就立即显现出来。但是一旦降息，选择它的购房者就吃亏了。因此，在目前降息趋势下，市民以前若选择的是房贷固定利率，那就赶紧转为浮动利率才划算。不过，需要提醒大家的是，“固定”改“浮动”需要支付一定数额的违约金。
值得一提的是，部分银行推出了“按月调息”方式，目前利率处于下降通道，客户如选择“按月调息”，则可在次月享受利率下调的优惠。
技巧三：双周供省利息
尽管每个月仍然偿还同样数额的房贷，但是由于“双周供”缩短了还款周期，比原来按月还款的还款频率高一些，由此产生的便是贷款的本金减少得更快，也就意味着在整个还款期内所归还的贷款利息，将远远小于按月还款时归还的贷款利息，本金减少速度加快。因此，还款的周期被缩短，同时也节省了借款人的总支出。
不足之处是，贷款人每月向银行还款的日期就将不断提前，一年下来就要多还一个月的贷款，会增加每个月资金不宽裕的贷款人的压力。因此对于工作稳定，收入稳定的人，选择双周供还是很合适的。
技巧四：提前还贷缩短期限
理财人士表示，提前还贷之前要算好账，因为不是所有的提前还贷都能省钱。比如，还贷年限已经超过一半，月还款额中本金大于利息，那么提前还款的意义就不大。
此外，部分提前还贷后，剩下的贷款市民应选择缩短贷款期限，而不是减少每月还款额。因为，银行收取利息主要是按照贷款金额占据银行的时间成本来计算的，因此选择缩短贷款期限就可以有效减少利息的支出。假如贷款期限缩短后正好能归入更低利率的期限档次，省息的效果就更明显了。而且，在降息过程中，往往短期贷款利率下降的幅度更大。
技巧五：公积金转账还贷
在申请购房组合贷款时，一方面尽量用足公积金贷款并尽量延长贷款年限，在享受低利率好处的同时，程度地降低每月公积金的还款额；程度地缩短商业贷款年限，在家庭经济可承受范围内尽可能提高每月商业贷款的还款额。这样，月还款额的结构中就会呈现公积金份额少、商业份额多的状态。公积金账户在抵充公积金月供后，余额就能抵充商业性贷款，这样节省的利息就很可观。
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