2011年洛阳市房地产市场宏观背景分析

精神念研究院  2012-02-06 16:00

[摘要] 2011年洛阳市房地产市场宏观背景分析

1. “十一五”发展回顾

2011年作为洛阳市“十二五”规划开篇之年，起到至关重要的承上启下作用。回顾“十一五”洛阳城市发展，洛阳整体城市发生了巨大变化。

回首“十一五”期间，洛阳市城市化进程加速推进，市区沿洛河两岸对称发展，新区开发建设和洛北旧城区升级改造同步推进，城市功能不断完善，形象大幅提升。新区核心区道路交通、生活设施、绿化工程逐渐完善，完成了全市行政中心向新区的转移，“成规模，聚人气，出形象”的建设目标基本实现。新区拓展区（经开区及伊滨区）规划建设取得初步成果，路网、管网建设加快推进，重点工程相继奠基、施工，标准化厂房一期工程基本完工，一大批重点项目陆续开工建设。

道路交通方面改善尤为显著，道北二路、九都西路等城市干道以及瀛洲桥、凌波桥建成通车，西苑桥、洛阳桥加宽改造顺利竣工，拉大了城市框架，打通了连接洛河两岸产业集聚区的物流通道，方便了群众出行。随着洛偃快速通道、洛宜快速路等快速道路的通车，以洛阳市为中心的“半”经济圈呈现雏形，洛阳市与县域关系更为紧密。

精顺研究院观点：“十一五”期间洛阳市经济、城市建设的快速发展，道路网络建设的日益完善为洛阳市房地产行业迅速发展奠定了坚实的社会基础和经济保障，同时作为重要支柱产业，房地产行业的快速发展也为社会整体发展起到至关重要的拉动作用。

（注：洛阳市“半”经济圈：《洛阳市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》中提出改造、新建洛阳至偃师、孟津、吉利、伊川、宜阳、新安六县（市）区的五条快速通道，完善中心城区到周边县（市）区快速骨干路网，构建半经济圈，带动沿线经济向心发展，形成市县产业与交通融合的新型城市格局，进而拉动周边县市加快发展。）

2.洛阳市2011年城市建设情况

城市建设方面

1—9月份，洛阳市共实施城镇基础设施项目227个，总投资221亿元，年度计划投资136亿元，完成投资101.3亿元，同比增长47.1%，占年度计划的74.48%。其中拓展区中央商务区项目部分主体完工。

 道路建设

龙门大道改造主道部分路段完工并已通车，310国道（定鼎北路—杨王路）改造、金业路、建设路等11条北城区道路改造进展顺利。其中竣工道路项目共106个，洛阳桥改扩建、南昌路、天津路瀛洲北路等14项洛北市政道路已竣工；伊滨区希望路、伊洛大道等5条主干道路建成通车，17家产业集聚区完成路网建设159公里，一批县城基础设施也竣工投用。同时启动了九都路快速路工程、中心城市东环、西环和南环3条环城路前期工作。

保障房建设

截至11月份，全市已落实保障性住房建设项目83个35626套，超额完成目标任务，且已全部开工建设，完成投资16.4亿元。其中，经济适用住房开工84万平方米9863套，竣工39万平方米4644套；公共租赁住房开工72万平方米14484套，竣工3.9万平方米1023套；廉租住房开工12万平方米2418套，竣工18.9万平方米3775套；棚户区改造开工93万平方米8861套。廉租住房目前累计保障困难家庭29251户，发放补贴8486万元。

部分市辖区保障房统计表

伊滨区建设

7月1日《洛阳市人民政府关于委托洛阳伊滨区管理委员会行使部分行政职能的规定》正式施行，伊滨区管委会将拥有部分“生杀大权”。随着伊滨区项目主体工程逐步完工，中央商务区已初具规模，洛偃快速通道与开元大道对接并通车为伊滨区交通带来便利，开拓大道跨伊河大桥施工使伊滨区与新区连接更为紧密。伊滨公园全面施工标志着拓展区水系景观设施进入施工阶段。

精顺研究院观点：保障房建设任务超额完成，竣工项目增多，将极大缓解中低收入人群购房压力，同时也分流了商品房市场部分刚需客户。随着交通压力逐渐增大，市政道路交通网络也日益完善，有利于洛阳城市框架的进一步拉大。

3．洛阳未来城市发展趋势分析

 “十二五年规划纲要”指明了洛阳未来发展方向

根据《中共中央和河南省委关于制定国民经济和社会发展第十二个五年规划的建议》和《中原经济区建设纲要（试行）》精神，结合洛阳实际，《洛阳市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》(下称《纲要》)正式出台。

《纲要》围绕洛阳城市定位，将“一中心五组团四支撑”作为洛阳“十二五”发展的总体布局，实现中心城市和县（市、区）统筹发展、集聚发展。

“一中心”即做大做强洛阳中心城市

“五组团”为吉利区、新安县、孟津县、宜阳县、伊川县抱团发展，打造“半经济圈”

“四支撑”即充分发挥汝阳、嵩县、栾川、洛宁等四县地域广阔、资源丰富、生态良好的潜在优势、后发优势，形成全市整体发展的强力支撑。

《纲要》同时指出在全面推进城镇化建设方面突出城市特色，重点提升新区建设水平和带动能力，改造洛北城区，促进县域经济发展，加快中心镇和产业集聚区发展，奠定“三化”协调发展基础。加强基础设施建设，加快城市轨道交通规划和建设，逐步形成横穿涧西、西工、老城、瀍河，纵贯洛北城区和洛南新区的“十”字型线网骨架。

精顺研究院观点：“十二五”规划出台为洛阳市下一个五年发展定下基调，在强调农业基础性地位的同时，洛阳中心城市定位，明确洛南新区在推动洛阳市整体发展进程中的核心位置，区域抱团发展，大力推进新兴工业化、特色城镇化、农业现代化，产业结构调整、基础交通建设、保障房建设将成为发展主旋律。而随着社会经济结构不断调整，房地产行业发展也将更为健康、平稳。

洛阳市中原经济区副中心城市地位正式明确

《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十二个五年规划的建议》中明确提出，正式将中原经济区上升为区域发展战略，按照统筹区域协调发展的部署，国家出台实施系列支持中部地区崛起和促进生产力布局向中西部倾斜的政策措施，为中部地区经济社会加快发展提供了有力的政策保障和机遇。

《中原经济区建设纲要》（试行）中同时指出，洛阳市作为中部地区重要的工业基地和连接中西部的重要节点城市，经济腹地宽广、产业基础雄厚，劳动力资源充沛，特别是随着近年来交通条件、生态环境、管理水平等方面的巨大改善，已成为东部产业资本向中西部地区梯度转移的重要承接地。

精顺研究院观点：“建议”及“纲要”的颁布为洛阳区域城市整体定位提供有力支撑，即副中心城市，同时国家宏观战略倾斜为洛阳市优惠扶持政策的制定实施提供保障，洛阳市城市地位稳固提升，带动豫西城市群及其所辖县域城市快速发展。

 洛阳市未来十年商业布局（2011-2020）

根据规划，市区商业功能区将按等级划分为市级、区级、社区级三级体系，确定的城市中心城区商业规划布局结构为“一核四主四副二十区”。

“一核”即洛阳新区商贸核心区。该核心区以展览路为轴线，西至通济街，东到关圣路，北至政和路，南到牡丹大道。形成现代批发商业和零售商业融合的发展模式。

“四主”即西工区、涧西区、老城区、伊滨区的四个市级主商业中心。“四副”即四个市级副商业中心。分别为王城大道-九都路商业中心、南昌路-丽春路商业中心、九都东路-启明南路商业中心、道北商业中心。“二十区”即二十个区级商业中心。

精顺研究院观点：新商业布局规划的颁布将进一步明确各区域商业定位，中心商业区发展重心从规模扩张转向层次提升，重点发展区域向南倾移，洛南区域缺乏人气的现象以及商业配套不完善的情况将得到极大改善，为进一步加大房地产开发提供保障。

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