2011年，我国1000万套保障房的开工量创下了历史之最，同时也在改变着楼市的格局。据国务院规划部署，“十二五”期间，我国保障房将覆盖20%的城市住房群体。
随着更加巨大的保障房规模逐年释放，供给形式五花八门的现状也成为业内关注的焦 点。廉租房、公租房、经济适用房、两限房、定向安置房这5类保障房未来的发展情况如何？业内专家分析认为，今后公共租赁房将逐步取代新建保障房，成为保障房供给的主流形式。
租赁式保障将成主流
近日在谈到保障房未来的发展趋势，首都经贸大学土地资源与房地产管理系主任赵秀池教授认为有以下5个方面：覆盖面更宽；保障形式将更多采取租赁式；保障制度更加公开、公平、公正；规划布局将重点向新城、重点功能区、产业园区倾斜；将会有更多的社会力量加入到保障房建设中，公租房盈利模式将会形成。
在住房保障形式将更多采取租赁式这个命题上，《中国建设报·中国住房》记者注意到，此前陈晟也曾提出，早在2011年末中央经济工作会议上，关于保障住房，就已经出现一个清晰的思路，即公共租赁房将成为保障房的主要形式。“租住公共租赁房的中低收入群体，在他们经济提高有条件购买商品房时，他们既成为商品房消费主体，同时又可将租赁房腾出，进入一个良性循环。”
租赁比新建效果更好
北京禧泰房产数据研究中心研究部副主任郝凤英根据自己的课题研究成果，进一步分析了“公共租赁房将成为保障房的主要形式”这一命题的现实意义。她认为，该命题主要是通过收购社会上的二手房来解决住房保障问题和长期租赁方案。如果政府采用集中新建，类似于经济适用房的方式，效果将会比收购和长期租赁差很多，因为收购的都是一些二手房，在地理位置分布上，不仅城区有，郊区也有。如果政府将这些房子收购，被保障对象就可以根据自身就业的条件，包括上学，还有一些个性化的需求，就地选择保障房。
郝凤英还表示，现在政府保障房供给分为四个途径：新建，改建，收购，长期租赁。目前新建是政府采用的主要的方式，但收购会是更好的途径，长期租赁也是可行的。租赁房还能在套型上满足被保障对象的需求，市场上存量房的交易包括一居室、二居室、三居室，90平方米以下的套型很多，且分散很均匀，一居室60%，二居室30%，三居室10%左右。“这个量非常符合市场的需求，有的家庭需要两居室，有的需要三居室，如果按照市场的力量解决的话，这将是的解决方案，集中新建带来的问题，也可以很好地化解。”
保障房入市对房价影响甚微
随着保障房建设力度的继续加大，保障房的大量入市会不会影响商品房的价格？对此，赵秀池表示，保障房和商品房实际上是两种制度、两种安排的问题，买商品房的人跟买保障房的人是不一样的，且买保障房的准入的条件非常严格，人均住房面积、资产，覆盖的人群现在大概就是20%；而商品房市场供给的是80%的人群，所以这两个是不冲突的，建保障房足够多的话，也只能保20%，80%还是要到市场上买。“商品房市场刚需还是有的，保障房的大量入市不会影响房价。”
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