洛阳楼市金九集中放量 “银十”期望或将面临巨大压力

————和利时地产机构：洛阳房地产市场9月份市场监测报告

房天下  2012-10-16 19:24

编者按：继8月主要城市出现一轮涨幅后，9月成交量相继回落，“金九”楼市与去年一样再度落空。不过自今年3月以来，主要城市新房成交均呈高位运行态势，经过前一段时间的放量，9月成交回落一方面属于楼市正常回落，另一方面也与楼市在外围经济一番掠食下渐显疲态有关。

就洛阳的情况看：市场供应的加大，库存的高企也给市场造成了巨大的压力。从十一期间销售情况看，取得较为良好业绩主要还是那些工程进度快，项目品质和品牌知名度高而且价格相对稳定性价比高的楼盘受到市场青睐。需求层面：目前客户购房相对理性，普遍客户愿意从自身的需求出发，理性选择置业。总体市场观望和等待的情绪基本得到缓解。价格层面：市场随着供应结构发生转变，市场价格层次差距会逐渐拉大。但是中短期内价格大幅波动的可能性较小。

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一、9月楼市情况总结

1、国家经济走势

国家统计局报告显示，从今年5月份开始，PMI连续4个月下滑，且在8月份跌落至50%以下报49.2%，是该指数自去年11月以来再度跌破50%荣枯线。从整体来看，9月份制造业PMI主要分类指数中只有个别指数略有下降，多数指数均有不同程度的回升，尤其是新订单指数和原材料库存指数等主要先行指数回升明显。这显示出国家稳增长的政策措施成效逐渐显现，多个积极因素正在逐步形成，为四季度稳增长奠定了良好的基础。表明国家出台的一系列稳增长政策措施推动了9月份PMI止跌回升。今年以来，从财政补贴推广节能家电、高效照明、节能汽车，到各部委密集出台措施鼓励和支持民间资本进入基础设施、服务行业、装备制造等多个领域，“稳增长”都被放到宏观调控更加重要的位置。这些政策措施有力地增加了国内的有效需求，为企业恢复扩大生产经营活动加油助力。

从信贷状况现看，好转迹象明显，虽然9月份信贷额度尚未公布。但大部分市场人士预计，9月新增贷款为6000亿左右，预期达7500亿左右。

8月金融机构新增人民币贷款为7039亿，虽然其中包括1314亿元的票据融资增量，但8月新增对公中长期贷款较7月多增了283亿至1203亿，这被视为“稳增长”对银行信贷投放结构所带来的改善效应，这一改善在9月可能体现得更明显。9月开始部分银行开始取消首套房利率优惠，表明银行针对房地产方面的信贷额度开始吃紧。

基于当前依然较为疲弱的经济态势，预计政策“稳增长”的力度将持续加大｡货币政策的方向仍然是“放松”，但节奏受房地产市场走势的影响，更多可能体现为定向宽松｡

2、国家政策走势

楼市“金九”成色退去已是不争的事实，在经历了一段时期的“地方救市”与“中央表态”的反复博弈之后，调控政策看似已经趋于平静，不过，在安静的背后，市场同时也看不出政策有一丝松动的迹象。但若细微观察9月政策，不难发现，保障房制度与刚需购房者仍是政策微调的主要对象。

性主要政策主要围绕“保障房”和“规范土地使用”标准上做文章。

中国国务院总理温家宝在天津达沃斯论坛上表示，我国保障房覆盖率已经从2008年的4%，提高至目前的11%。温家宝还表示，随着政策措施的落实到位并发挥作用，中国经济有望进一步趋稳。温家宝指出，我们将根据经济运行的态势，进一步加大预调微调力度，着力刺激消费需求，着力扩大有效投资特别是激活民间投资活力，着力稳定外部需求，着力促进实体经济发展。

9月份土地市场升温已经非常明显，又有地王频出的势头。9月19日国土部：进一步严格房地产用地管理国土部发布《关于进一步严格房地产用地管理巩固房地产市场调控成果的紧急通知》，并称此次监测重点主要包括土地溢价率过高、土地底价设定过高以及房企土地开发节奏等现象。

但是地方政策上，成都、深圳等地均上调了公积金贷款力度，北京也有减免首套房契税的举措，各地针对性放松房地产政策的措施不断。

和利时观点：总体来看，经济趋于稳定，“稳增长”仍是经济发展的主要方向.在稳定经济增长的大背景下，房地产调控定向宽松已经成为客观事实。

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3、8月房地产市场走势

2012年9月，100个城市(新建)住宅平均价格为8753元/平方米，环比8月上涨0.17%，这是自2012年6月止跌后连续第4个月环比上涨，但涨幅继续收窄。

具体来看，在受监测的100个城市中有60个城市环比上涨，38个城市环比下调，另外2个城市于上月持平。9月市场交易情况整体平稳，在成交量上甚至是最近几个月以来的低点。

楼市总体来看开发商以价换量基本结束，目前是很多城市都出现了价格止跌，之前热销的项目都出现了折扣减少，购房者再现犹豫。高性价比房源明显减少的现象。

但是在上半年的以价换量过程中，北京、上海、广州、深圳、南京等城市的库存相比年初均有非常明显的下调，北京等城市的库存更是跌到历史低点；另外，信贷放松对楼市存在关联影响。在信贷松动的情况下，调控政策对楼市的影响非常小，而未来一旦再现信贷松动，市场难免跟风上涨；最后土地市场升温也在一定程度上影响了房价的上涨预期。9月北京等主要城市土地市场明显升温，溢价率及成交价格均明显上涨。各大开发商均开始大规模圈地运动，地价对房价的影响也再次出现，这些也就是导致9月份一些地方房价上涨的原因。

百城价格指数月度走势：

重点城市9月份楼市成交情况：

北上广深4大一线城市中，北京9月签约9196套，环比下跌29.61%;上海9月签约6720套，环比上涨4.06%;广州9月签约8927套，环比微涨2.10%;深圳9月全市签约2627套，环比下滑31.36%。4城9月共计签约2.75万套，环比8月达14.40%的跌幅，与去年同期相比仍涨51.19%。

和利时观点：继8月主要城市出现一轮涨幅后，9月成交量相继回落，“金九”楼市与去年一样再度落空。不过自今年3月以来，主要城市新房成交均呈高位运行态势，经过前一段时间的放量，9月成交回落一方面属于楼市正常回落，另一方面也与楼市在外围经济一番掠食下渐显疲态有关。

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二、9月洛阳房地产市场供应概况

1、整体供应数据

9月份商品房整体供应74.47万方，环比下降8.6%，但供应总量仍在高位运行。从整体供应套数来看，9月份总供应套数达到7680套，成为2012年以来的新的高位，表明洛阳市场的供应结构有所改变，中小户型的供应量增加。

和利时观点：虽然从总供应面积上9月份有所减少，但是供应套数增加幅度惊人，从市场非数据表现来说给消费者的直观影响是市场供应量激增。而从房管局网站公布的预售项目来看，数量也达到了一个新高。

2、预售许可批准数量

从房管局网站公布的预售许可情况与房管局公布数据有所出入。9月批准预售项目19个，批准预售面积125.0971万方，批准预售套数10180套，较上月增加近41.85万方，主要分布在新区、伊滨区，西工区。其中伊滨区批准预售24.2万㎡。15日洛浦公馆二期、16日名优雅筑7#、8#、9#、22日盛唐至尊榜样小户型、23日富地蓝泊湾7#、29日衡达地标、相继开盘销售。总体开盘销售项目以中小户型为主。

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3、9月份开盘项目

价格：

区位上看：9月份开盘项目新区、西工、涧西等核心区域齐开花，新区四个、高新涧西3个，西工2个，瀍河区恒大一月开盘两次 从总供应体量上看：开盘项目预售批准量为5124套，实际开盘体量为3199套。总体成交量在60%左右

从产品形态看：中小户型集中开盘。与整体预售供应结构一致

成交状况看：同形态产品集中开盘，一定程度上分流了客户，对成交量也造成一定影响。但是总体来看项目成熟、工程进度快，品牌知名度高的项目在竞争中略胜一筹。

从价格和优惠上看：整体价格和优惠表现相对平稳，在市场预期之内，开盘优惠额度基本在300元/㎡左右。

和利时观点：黄金九月各楼盘集中放量本是意料之中。但是整体开盘量过于集中，也在一定程度上影响了各楼盘的开盘业绩。从开盘楼盘的情况看产品形态趋同，新区盛唐二期小户型、西工六合公馆、衡达地标，涧西洛浦公馆、富地蓝泊湾以及路劲•宸珑基本都基本以中小户型供应为主，竞争之激烈可见一斑。

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 4、9月份售楼部亮相楼盘及认筹项目统计

9月最值得关注的是升龙城的售房部亮相。与升龙广场一样，一开始就以售房部的大气、高额的投入以及速度引起了市场的普遍关注。京熙帝景和泉舜财富中心售房部迁址腾挪与项目除了项目工程等客观因素有关以外，与营销思路的转变也有一定的关系。此外天明城伊滨区售房部开放，以及伊滨区项目预售许可证的获得，抑或预示着伊滨区项目的大规模正规入市销售即将拉开帷幕。

相较于开盘的项目，在9月份就显得有些弱势了。不过百汇城、香榭里定鼎广场作为西工重点项目，后续是值得持续关注的。

和利时观点：9月份从洛阳的整体供应情况看，真可谓称得上是“金九”。各大开发商和赶趟一样集中开盘。不过过于集中的开盘也是几家欢喜几家愁。从开发商的心态上可以理解：9月、10月今年最后一个黄金销售周期，且经过5月-8月的市场调整以后，无论是政策还是客户心态都趋于稳定，且11月份十八大即将召开，未来仍存在一定的确定因素，所以“金九”这个周期必须抓住。但是在经历了价格战的洗礼过后发商恰恰忽视了最重要的市场客观规律-竞争。还是那句老话：“狭路相逢，品质胜”。

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 三、9月洛阳房地产销售情况总结

9月份洛阳整体销售从数据上看无论是销售面积还是销售套数都与供应数据大相近庭。9月份总体销售26.06万平方米，2349套。比上月分别下滑22%，31%，仅为整体供应的35%和31%。洛阳市场的库存进一步加大。

和利时观点：9月份数据表现不排除房管局备案滞后性所致，但是从整体销售情况看，9月洛阳的楼市也仅是差强人意，或许与大多数人预期的“金九”火爆的场面还是想去甚远。总体看来一方面洛阳楼市的表现在平稳的基础上，与整体楼市表现趋势相同；另一方面也表现出洛阳购房者在供应相对充足的前提下购房理性的一种状态。

四、9月洛阳房地产销售情况总结

2012年截止到9月，洛阳商品房总体库存面积达到185万㎡，16174套，按9月份的销售量，去本年度库存还需要7个月时间， 加上去年近200万库存，洛阳库存压力依然很大。

和利时观点：高企的库存为中短期楼市的平稳发展奠定了基础，同时也给开发商和市场项目增加了压力。在竞争如此激烈的市场条件下，既是挑战又是机遇。市场逐渐从有形的手的调整状态慢慢转变到更为健康的无形的手的调控状态过程中。

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 五、9月洛阳房地产价格状况总结

1、整体价格走势

从以上趋势线看，洛阳楼市整体价格趋于稳定，8月虽然价格上扬明显，到9月基本也保持稳定态势。总体来看目前消费者对价格仍然是十分敏感的，涨价会直接并且迅速的影响到项目的销量。

2、重点楼盘价格及优惠情况

9月份的优惠基本延续8月份优惠态势，但是由于开盘项目较多，所以优惠的口径也是花样百出，但是总体优惠额度平稳，表明目前市场价格趋于平稳。

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六、9月洛阳房地产营销活动总结

1、营销活动总结

9月份的活动异常热闹，主要时逢中秋节和国庆节双节，所以各楼盘各项活动基本围绕节庆展开。

9月份除了各项目活动，房展会也如期举行，再加上各种开盘、认筹活动，有点让人眼花缭乱。但是总体上看有创新的活动并不多。相对人气火爆的活动盛唐、华阳金秋音乐会以及世贸的财富精英大聚会业内的关注度相对较高。

2、报纸广告统计

 从洛阳晚报广告投放情况看，9月份广告投放篇数及投放金额双双升至，主要还是市场供应激增、又逢双节、房展会，也表明开发商对今年的9月销售是卯足了劲儿，期待很高。

9月份报纸广告投放内容

进入金九时节从排名靠前的报纸广告投放内容看，恒大广告依然稳居榜首，广告内容以恒大淘房节为主题推出3.4万元首付、1—5年免息的优惠。京熙帝景、国宝均为迎双节纷纷打出不同优惠稳定客户，宝龙城市广场和盛唐至尊为即将推出的新盘打出各种的优惠为开盘蓄势，升龙城主要以营销中心登场奠定前期形象基础。从广告内容和形式上看，各楼盘为了在金九时节能够抢到一杯羹纷纷打出亲情牌和大力度的促销优惠牌。

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 七、洛阳房地产中短期市场预测

从9月份楼市成交情况看有一定分化趋势，“十一”8天长假期间这种分化情况更加明显。一线城市核心区域成交缩量，边缘区域，二三线城市成交有所放量。表明目前市场需求仍以刚需为主。地方政府定向的放松调控也产生直接作用，但是刚需对价格的承受力有限，所以在市场稍有好转的条件下，价格的回调对市场的成交放量产生了直接的制约作用。考虑到目前的楼市现状，预计“银十”期望将面临巨大压力。一方面，买房折扣收缩，房价逐步企稳上扬，广州、深圳、天津、宁波等成交均价都超过去年同期水平，而库存压力却不断增大;另一方面，多地又陆续传出取消首套房贷利率优惠，加之制造业数据反弹，经济对房地产依赖程度已有所缓和，利好楼市成交的因素正逐步减少。此外，十八大即将召开，考虑到市场对调控政策的担忧，楼市博弈之中购房者观望情绪有所抬头。综合而言，未来开发商若未有实质性营销手段，楼市疲态将会大面积显现。

就洛阳的情况看：市场供应的加大，库存的高企也给市场造成了巨大的压力。从十一期间销售情况看，取得较为良好业绩主要还是那些工程进度快，项目品质和品牌知名度高而且价格相对稳定性价比高的楼盘受到市场青睐。需求层面：目前客户购房相对理性，普遍客户愿意从自身的需求出发，理性选择置业。总体市场观望和等待的情绪基本得到缓解。价格层面：市场随着供应结构发生转变，市场价格层次差距会逐渐拉大。但是中短期内价格大幅波动的可能性较小。

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