洛阳房地产市场上半年总结&amp;下半年市场预测

2、国家政策走势

国家政策：

6月1日，国务院：闲置宅基地入市试点在即，合规小产权房有望转正。

6月6日，国土部：修订后的《闲置土地处置办法》提出7月1日起闲置土地满一年按地价20%征闲置费，提出对囤地问题的部分预防和监管措施，要求土地使用者对项目竣工时间进行约定和公示。

6月20日，国务院：国务院会议明确支持首套自住购房信贷需求。

6月26日，国务院：国务院会议决定未来五年国家将大力发展棚户区改造建设，逐步将非集中成片城市棚户区统一纳入改造范围。

3、地方相关政策

地方政策：
6月14日，郑州：7月1日起，开发商的新建房屋在办理预售许可证前必须到物价部门备案才能销售，备案实行“一房一价”，而销售价格不能超过备案价格。

6月20日，洛阳：7月起住房公积金进入新的缴存年度，市民可根据上一年度的平均工资重新调整月缴存基数，并调整缴存比例。

和利时观点：国家整体经济形势下行压力，经济结构的调整，给下半年的楼市发展蒙上了一层迷雾。6月份的“钱荒”，也给开发商提了醒：货币政策和资本市场也是多变的，开发商应该增加风险意识。所以保证资金链的正常运转也是开发商下半年应该着重关注的问题。整体来看，货币政策的取向，将在很大程度上左右楼市的发展。下半年的房地产市场有非常多的不确定性。2013年上半年部分城市房价的过快上升和土地市场的过热，并不具有持续性。

4、6月房地产走势

2013年6月，100个城市（新建）住宅平均价格为10258元/平方米，环比5月上涨0.77%，自2012年6月以来连续第13个月环比上涨，涨幅比上月缩小0.04个百分点，其中71个城市环比上涨，29个城市环比下跌。与5月相比，6月价格环比下跌的城市个数增加7个，其中跌幅在1%以上的有4个；6月环比上涨的城市比5月减少6个，其中涨幅在1%以上的有26个，较上月减少17个。 6月份郑州新建住宅平均价格为8804元/平方米，环比5月上涨1.93%，在100个城市涨幅榜中居于第7位。洛阳市6月份新建住宅平均价格为5366元/㎡，环比5月上涨1.47%，在100个城市涨幅榜中居于第16位。

数据显示，1-6月份，商品房销售面积51433万平方米，同比增长28.7%。商品房销售额33376亿元，增长43.2%。

和利时观点：2013年上半年的楼市，似乎并不平静。严控“以人查房”的争议尚未平息，二套房门槛提高、房产税试点扩容等消息又开始传得沸沸。正当社会各界议论纷纷之际，新“国五条”从天而降，包括完善稳定房价工作责任制等五项内容再度将楼市推向舆论的风口浪尖。

购房者期待房价回归合理，然而在调控政策下，百城房价连续上涨，楼市发展并没有让百姓满意，“房价越调控越涨”的质疑声起此彼伏。下半年影响楼市发展的不确定因素依然很多，各家说辞众说纷纭。

7月28日看房团蓄势待发钜惠低至4660元/平米

二、上半年洛阳楼市的整体表现

参数	2012年上半年	2012年下半年	2013年上半年	同比	环比
供应面积（万㎡）	196.4	341.99	271.88	38.43%	-20.50%
销售面积（万㎡）	124.05	174.42	205.72	65.84%	17.95%
均价（元/㎡）	4700	4708	5080	8.80%	7.90%

数据来源：和利时统计房管局公布相关数据

2013年上半年楼总供应面积271.88㎡，销售面积205.72㎡，整体均价超过5000元/㎡大关，达到5080元/㎡，同比分别增加38.40%，65.84%，8.80%。全面超越2012年。当然我们不能忘记那难熬的2012年上半年，销售紧缩，价格跳水，以价换量成为摆脱困境的方式。2013年上半年则全然不同，年后进入三月份市场就进入一个异常火热的氛围中，开盘、认筹、各种活动此起彼伏，销售也水涨船高。上半年共计有48个楼盘开盘，开盘房源达到11115套，认筹项目39个，认筹所推房源约为14844套。4月初楼市销售达到一个高峰，此时各大楼盘价格蠢蠢欲动，或明或暗的开始上调。但是市场对价格的敏感度非常的高，随着市场价格的上升，销量却在悄然回落。虽然销量回落还有供应结构等诸多方面的原因，但是4月中下旬市场确实莫名进入了一个小小的低潮。随着五一小长假的到来，在各种活动的刺激下，低潮平稳度过，进入相对稳定的销售周期，整体价格仍保持上升的趋势，但表现得“小心翼翼，欲涨还羞”，表明整体市场并不巩固。而且从上半年市场成交结构看，仍以中小户型为主，市场需求仍以刚需为主，二次置业改善型需求受多重因素影响，释放缓慢。这也是市场态势并不巩固的重要原因。

7月28日看房团蓄势待发钜惠低至4660元/平米

三、上半年洛阳房地产市场供应概况分析

1、整体供应趋势分析

数据来源：新华08财经数据统计

以上两个图标表明，从2010年开始，市场整体供应都处于高位增长的态势。2013年的市场供应也明显超过2012年上半年，虽然不及2012年下半年的整体供应量，但是数据表现的是预售批准的时间所计算的供应数量。而实际入市的时间会相应有所拖延。所以2013年上半年才是真正的市场投放高峰。这也是为什么2013年开盘楼盘如此集中的重要原因。

2、2013年上半年供应趋势分析

数据来源：新华08财经数据统计

从2013年上半年供应趋势来看，上半年供应高峰集中在1月和4月。由于1月为市场传统淡季，所以1月的预售项目基本集中在3月、4月释放，再加上2012年下半年的部分预售项目也为赶“金三银四”黄金销售周期，所以今年的“金三银四”显得格外的热闹。3月、4月加上五一开盘楼盘共计22个，基本占据上半年将近一半的数量。其中达玛格力、世纪华阳写字楼、盛世新天地、开元壹号、大曌国际的开盘均制造了市场及区域的销售热点，销售状况可圈可点。2013年商业供应相应去年明显减少。上半年整体商业供应不足25万㎡，而去年上半年商业供应就达到了近100万㎡。

3、2013年上半年区域预售分布特征

类比项	涧西	西工	瀍河	老城	高新	吉利	新区	伊滨	经开
批准面积（万㎡）	40.1	65.8	47.26	0	10.32	2.21	64.42	39.81	28.94
批准套数（套）	2226	6009	5349	0	585	150	6213	2603	3081
比例（%）	13.4	22	15.8	0	3.5	0.7	21.6	13.3	9.7

数据来源：和利时统计房管局公布相关数据

2013年上半年的供应热点发生了新的变化，西工的供应量超过了新区；瀍河区的供应量超过了涧西；伊滨和经开区供应开始放量。表明市场供应结构发生改变，而这种改变，预计下半年表现得会更为明显。新区核心区土地开发殆尽，而洛北区域旧城改造和城中村建设如火如荼。这也是西工、瀍河区供应增加的重要原因。而下半年涧西浅井头村得改造、西工道北新区的建设、瀍河区旭升村项目的启动等，再加上经开、伊滨区如碧桂园等品牌开发商的入主，洛阳市的整体供应结构将发生翻天覆地的变化。

4、上半年开盘项目一览

从供应集中区域来看，上半年开盘楼盘的状况统计，与预售批准的供应结构有所差距。开盘楼盘集中区域主要为新区和涧西区，主要还是因为预售和开盘有一定的时间差。

从开盘特征来看，整体推盘仍采取小体量，多频次的开盘形式为主，主要是因为市场不十分稳定，各楼盘及开发商也都在摸着石头过河。一方面控制风险，另一方面也保留价格变动空间。

从供应产品结构来看，整体供应仍以中小面积户型供应为主。除了世纪华阳大平层，开元壹号9#楼、绿都塞纳春天10#楼王、东方今典洋房面积相对较大，其他相对适中。而且盛唐至尊、正大国际、升龙城、衡达地标等均推出了大体量的小户型产品，且市场表现不错。

7月28日看房团蓄势待发钜惠低至4660元/平米

5、上半年认筹项目一览

数据来源：和利时洛阳市场调研数据

从认筹楼盘情况看，认筹楼盘与开盘楼盘80%重叠。也就是说上半年很多楼盘认筹-开盘的周期基本在1-2个月。很多楼盘的推荐节奏在加快。但是认筹楼盘和开盘楼盘表征有一点不同的特征是，认筹楼盘的大面积产品比例比开盘楼盘大面积产品的比例有所增加，比如开元明郡、顺驰城25#楼、建业桂园洋房叠墅、龙门壹号山水院馆等项目均尚未开盘。另外写字楼东方今典天汇中心尚未开盘。也就意味着下半年这些楼盘将会很快开盘，预示着下半年市场产品供应结构或有所调整。

6、2013上半年洛阳房地产市场土地成交情况

年份	出让（幅）	成交面积（亩）	成交金额（万元）	单价（万元/亩）
2009	20	844	85111	101
2010	40	2576	396346	154
2011	105	5773	867303	150
2012	23	2374	476479	200
2013上半年	15	1205	224237	186

2013年上半年土地成交一览

数据来源：和利时统计洛阳市国土资源网发布相关数据

总体来看，2013年上半年的土地成交状况并没有市场那样表现火热，共计成交可供开发土地15宗，面积1205亩，平均成交单价为186万/亩。其中高新区占主力34%，主要集中在九都路以西区域，其次为老城区占25%，主要位于道北新区，另外伊滨区土地成交占20%，新区占14%。该比例与预售面积比例结构类似，也再一次证明未来供应区域结构将转移到洛北以及伊滨区域。

7月28日看房团蓄势待发钜惠低至4660元/平米

四、上半年洛阳房地产销售概况分析

1、总体销售趋势分析

数据来源：和利时统计房管局公布相关数据

从总体销售数据来看，2013年上半年销售增势是明显的，上半年共计销售商品房205.72万平方米，基本达到去年一年销售量的69%。主要原因是市场顺应去年下半年的复苏态势，整体向好；刚性需求的持续释放巩固了市场销售的态势；供应的整体增加，在稳定的市场条件下也会促使销售的上升。

2、2013年上半年销售走势

数据来源：和利时统计房管局公布相关数据

2013年上半年，洛阳市场整体销售高峰是3月、4月。“金三银四”成色良好。但是在数据以外，实际上4月中下旬市场面临一个低潮，从和利时地产机构市场部调研的数据来看，在售项目无论从来访还是成交均明显下降，销售市场表现一定的疲态。而且这种疲态在5月、6月份也有所延续。这其中有经济环境的影响，有客户心理的变化，有气候气温的影响，但最为主要的原因还是供应集中放量，但是需求释放的量却有限，改善型需求仍处于潜伏状态。所以在供应激增的环境中，市场表现了相对疲软的态势。

7月28日看房团蓄势待发钜惠低至4660元/平米

3、上半年开盘楼盘销售状态监测

项目名称	开盘体量（套）	销售量（套）	项目名称	开盘体量（套）	销售量（套）
绿都塞纳春天	商铺30	9	顺驰城	136	40
盛唐至尊	285	160	东方今典境界	商铺78	70
正大国际广场	144	130	衡达地标	400	60
江山汇	168	15	开元名郡	110	55
升龙广场	312	90	大曌国际商铺	52	15
山水华府	26	5	盛唐至尊	486	195
达玛格利	265	172	名仕嘉园	200	190
世纪中心	89	80	天城一品	508	150
上海滩华府	90	18	境界	78	48
境界	99	40	升龙城	396	138
升龙广场	764	343	宝龙城市广场	192	115
盛世新天地	875	280	开元壹号	156	31
乐居时代	174	140	世纪华阳	800	440
开元壹号	382	267	盛唐（车库）	530	398
凌宇犀地	230	150	升龙城	308	60
九都名郡	310	93	凌宇犀地	124	60
国宝花园	商铺22	17	凯瑞梧桐里	224	192
富地蓝泊湾	333	135	正大国际广场	480	336
大曌国际广场	384	165	泉舜财富中心	260	169
凌宇犀地	洋房36	24	揽翠城	247	105
泉舜财富中心	351	260	广瑞家园	196	68

数据来源：和利时市场调研数据数据

备注：由于该数据为和利时市场部现场调研数据，存在数据不的可能，仅供参考。

其实，综合上半年开盘楼盘的情况看，48次开盘活动中销售状况较好的楼盘屈指可数。也就只有正大国际广场两次开盘、开元壹号3月31日的次开盘、泉舜财富中心的两次开盘、凯瑞梧桐里的首次开盘、世纪中心写字楼开盘、凌宇犀地的开盘整体销量超过60%。而其他楼盘开盘销量基本维持在30%-50%之间。所以从开盘业绩来看，市场的销售上升的速度及火热程度并不像数据的表现上那么良好。综合分析开盘销售较好的楼盘，不外乎几个因素，一、区位较好，占据城市核心区位资源，比如泉舜财富中心，世纪中心写字楼、正大国际广场以及凌宇犀地；二、户型供应适中，中小户型占主导，如梧桐里等；三、价格相对适中，如开元壹号、梧桐里。四、产品品牌、品质、规模都具备一定基础。业绩较好的这几个楼盘基本均为品牌开发商，规模相对较大的楼盘。

7月28日看房团蓄势待发钜惠低至4660元/平米

五、上半年洛阳房地产销售库存概况分析

数据来源：和利时统计房管局公布相关数据

2013年上半年整体库存为5550套，66.16万方。库存仍在持续增加，加上2012年238.96万㎡的库存，目前洛阳市场的库存超过了300万㎡，下半年甚至更长一段时间去库存的压力依然很大。洛阳市场去库存任重道远。虽然从数据上看已经连续四个月库存量为负增长值，但是随着下半年的一些新盘的入市，供应量持续增加，而需求释放空间仍处于维持状态，所以下半年库存压力只会增不会减，供大于求的状态短时间很难转变。

7月28日看房团蓄势待发钜惠低至4660元/平米

六、上半年洛阳房地产价格概况分析

1、整体价格走势

数据来源：和利时统计房管局公布相关数据

从洛阳楼市近年来的价格走势，以及与2012年同比环比我们发现，洛阳2013年楼市整体价格上升趋势明显。2013年上半年整体均价实现5080元/㎡，其中6月份单月的均价达到5493元/㎡。价格上涨的原因主要有，一、在整体市场上升的环境中，价格自然上涨的因素；二、市场供应的结构性上涨，应该说3月份以来开盘楼盘主要集中在涧西及新区核心区，如达玛格利、升龙城、大曌国际、泉舜财富中心等基本属于洛阳高价位楼盘，这些楼盘的开盘，放量成交，提升了整体的价格水平，六月份整体价格的大幅上扬，更多的是非住宅产品的贡献；三、一些存量楼盘除了整体价格的上升，剩余房源也存在结构调整的因素，比如存量房源楼层高，占据小区核心区位和资源，也会影响到价格的抬升。多方面的原因，导致市场整体价格的上扬。

另外一个非常有意思的数据表象是，从2013年上半年均价与销售趋势分析走势图表来看，除去1、2月的销售淡季，3月是上半年整体销售的，随着价格的上涨，销量呈反比例下降的态势。这一有意思的数据表明，洛阳市场目前整体价格敏感度非常高，价格和销量呈反比例增长的态势。所以下半年各楼盘对价格的制定也应更为谨慎，保价还是保量只在一念取舍之间。

2、2013年上半年价格发展态势

数据来源：和利时市场调研数据数据

从改图表综合显示，洛阳目前价格上升的态势有些后劲不足。6月份上涨幅度明显回落。特别是住宅涨势回落更为明显。综合来看，洛阳住宅整体价格的走势还是相对平稳的，上涨的幅度并不十分明显，1-6月份，住宅均价平均每月上涨0.08%。

7月28日看房团蓄势待发钜惠低至4660元/平米

3、重点楼盘报价走势监测

2013年上半年重点楼盘报价监测一览

数据来源：和利时地产机构市场部调研数据

备注：以上价格均为各月各楼盘的报价，与实际成交价存在一定差距，重点看变化趋势，仅供参考。

从整体来看，各区域楼盘报价走势与整体价格走势趋势一样，4月份开始，整体价格有所上调，但是幅度不大。总体来看4月-5月新开的楼盘价位上涨的幅度相对较大。还有些楼盘虽然报价相对稳定，但是有些楼盘缩减了优惠幅度；也有楼盘因为开盘价格较高，中间由于销售受阻，通过特价房和团购房促进当期的销售和回款。

7月28日看房团蓄势待发钜惠低至4660元/平米

七、洛阳房地产下半年市场预测

纵观已经过去的2013上半年：1、2月受到年节影响较大；3月底各地“国五条”颁布，人心惶惶；4月各地落实各项调控措施、细则,5月房产税试点城市扩大传言甚嚣尘上,6月个人住房信息联网落空、金融业闹“钱荒”。但整体楼市基本不为所动，泰然上涨。进入下半年，7月首套利率优惠全线收回，但是紧接着央行又放出“全面放开金融机构贷款利率管制，取消金融机构贷款利率0.7倍下限.”表明“钱荒”并未缓解，而且下半年无论是经济还是政策不确定因素增加。目前新一届政府已经开始了新的经济政策。从历史上看，每一届政府都是在三中全会之后出台一些新的产业政策。对于房地产的政策，在第四季度或会明朗。下半年推进城镇化建设将会是政府的一项重要工作，房产税试点的也有会进一步扩大和推行的可能。可以肯定的是政府不会放任房价持续疯狂上升，下半年三中全会期间的房地产政策走向，值得高度关注。

洛阳楼市来看，上半年的楼市表现如下特征：1、整体形势表面上受经济政策影响较小，但是对客户需求和开发商心态都有所影响，这也是4月中下旬洛阳楼市波动的重要原因。2、价格敏感度高，价格和销售走势呈反比趋势；3、供应全面放量，大盘投放量较多；4、需求释放相对缓慢，特别是中高端改善型需求，受制观望和等待的情绪。5、住宅价格综合表现上升平稳，但上涨后劲不足。这些特征，在下半年或将延续。如果有更严厉的调控政策出台，或者经济金融政策出现波动，那下半年洛阳楼市发展形势就不得而知了。

供应——几大区域供应战火即将全面点燃。老城瀍河区、高新区九都西路沿线、以及以道北新区为代表的北线市场下半年市场战火一触即燃。紧随其后的是伊滨区以及经开区的项目竞争市场化，白热化。

老城瀍河区君河湾与恒大已经开始直面竞争，拼产品、拼景观、拼广告；此外还有艳阳天、祥瑞新城顺势借势，浑水摸鱼分蛋糕。香榭里定鼎广场上半年老城价格出头鸟，既出了风头，也吃了苦头，下半年面临的销售和竞争压力更大。此外还有升龙城参与的老城文化街的改造，河洛古镇旅游商业地产的打造，国泰美居乐商业综合体的入市，以及恒大中州路北面商业地块的启动；此外还有徽安新城、九龙苑等存量房源的释放。老城瀍河商业、住宅全线开花，市场是一荣具荣还是维持一枝独秀，老城瀍河看你的！

高新区九都西路沿线上半年战火已经点燃，下半年会更加血腥。京熙帝景二期即将入市，山水华府和加州1885余量充足，北航科技园项目售房部已经入场，名门两个项目名门世家和半山溪谷已经在筹备亮相，中富锦园马上开盘；以及后续的浅井头村改造建设的全面推进，中原康城三山村项目的筹备完成，巴掌大块地方，大盘小盘，是小卒子赶跑了大将军，还是大将军一将到底，拭目以待。

道北新区岳村、史家沟村、上清宫、下清宫区域拆迁改造均在进行，北辰御花园、香榭里畔山兰溪团购已经结束，揽翠城已经开盘，还有聚客隆地块规划正在筹备，加上鼎城以及一些在售的中小项目就目前已经有名目的项目，整体开发体量已过500万平方米。还有今年成交的协和置业地块，以及涧西的北部片区的梧桐里、和昌地产开发的华山北路以东、大路口村改造项目，开发用地888亩，200万㎡的城市综合体项目。道北真的会成为洛阳北部崛起的新城吗？估计还有待时日。

经开区、伊滨区下半年有人搭台有人唱戏。开元壹号也算是经开区首席大盘，上半年认筹、开盘不断，广告更换频繁，开发商势头十足，下半年也希望能卯足劲儿，能在区域内杀出一条血路。此外鼎盛国际、恒联黄金城一直动作缓慢，希望下半年也能给开元壹号洒洒水。碧桂园上半年高举战旗杀入伊滨区，不过动作就是带着洛阳人民出国见识了见识，伊滨区项目却只字未提，品牌开发商的入主将是伊滨区区域崛起的动力。还有伊水之畔的多个生态庄园的开发，中原康城的薰衣草庄园，去年上半年就开种的薰衣草何时让市场闻闻花香，还有中迈红东方、九嘉海港城均有上千亩的生态庄园在“种花长草”。未来该区域是问题多还是好戏多，还是希望政府多多搭台，名角粉墨登场会比较好看。

新区未来存量项目有限，大盘基本销售都接近尾声，大曌国际在地王高地价的绑架下，下半年只要扎实做好产品，还是有戏好唱的，此外绿城项目、建业桂园虽然位置稍偏，好在有品牌支撑，会带来新的看点。其他有看头的还是泉舜财富中心和正大国际广场的商业发展。涧西区域高新区除外，大盘鲜见，也就武汉南路百万平米的中弘卓越城一期20万方上半年人气火爆，涧西厂矿区域的需求和消费潜力真是不容小觑。升龙城上半年推盘节奏紧凑，住宅、临河高端产品、公寓、商铺都有供应，价格也是从低走高，后续发力仍有空间。西工除了道北区域主要还是天城一品和升龙广场直面对峙，升龙广场后续存量有限，天城一品虽然价格优势明显，但是开发节奏较慢，后续预计会加快开发和推盘节奏。

2013年的下半年，供应市场一片血腥，谁能分得市场的蛋糕，还得真刀白刃，看谁快，看谁狠，看谁刀的质量好。

需求——刚需仍是主力，改善型需求释放需要足够动力。上半年销售虽然上升明显，但是仔细研究不难发现，中小户型销售是主力，同一楼盘大面积户型销售受阻。表明市场需求释放是不足的。改善型需求姗姗来迟，一步三回头。这也是上半年市场阶段表现一定疲态的重要原因。下半年需求释放也不容乐观，首先供应量全面开花，但是整体已经偏边缘化，边缘化的楼盘前期市场需求客户主要仍以地缘客户为主，扩大客群面需要持续的品牌塑造和真正好的产品支撑。我们说上半年改善型需求释放缓慢，但是其实也不乏销售较好的高端楼盘，比如国宝法郡和世纪华阳大平层。表明改善型需求仍是客观存在的，只是需要更好的产品，更好的品牌，更多的信心去推波助澜。就算是边缘化楼盘也会有改善型客户的青睐，比如龙门壹号的“龙门山下的院子”虽然地处伊洛交界处，但是前期无论是形象塑造、广告投放，还是产品就形成了自己的明显特色，高性价比也获得了客户的认可。所以“院子”产品销售良好。

综合来看，洛阳不缺房，但是好房还是少；需求不是少，而是吸引客户出手的料还没有放足。

价格——上涨后劲和动力不足，但将维持稳定。供大于求的市场表征，供应结构没有发生大的改变，客户需求释放前景不明，经济政策各种不稳定的条件下，洛阳这样的三四线城市，价格想提升上涨速度很难。根据未来市场供应的情况，边缘化产品增加，中高端产品中短期内入市量不足，下半年洋房、大平层产品供应可能有所增加，凡是整体供应有限，对价格造成的结构性上涨的幅度也不会很大。且在价格敏感度十分高的市场环境中，提升价格必须三思而后行，相信开发商也十分明白。

但是价格下跌的硬性条件也不具备，小体量、多频次的推盘节奏不会造成供应的集中爆发，市场刚性需求仍将支撑市场向上发展一定周期，中端的换房客户会逐渐入市，且整体经济不稳定，政府也不敢下狠手打压楼市，价格稳步发展是对政府也是对市场的交代。

和利时地产机构市场部

7月28日看房团蓄势待发钜惠低至4660元/平米