[摘要] 建业凯旋广场的高格调开业与沃尔玛的黯然离开引起了近期洛阳市场关于商业地产的热议。近几年，商业地产作为不动产投资中收益价值最为明显的产品备受追捧，几乎所有城市都对“商业综合体”趋之若鹜。
建业凯旋广场的高格调开业与沃尔玛的黯然离开引起了近期洛阳市场关于商业地产的热议。近几年，商业地产作为不动产投资中价值最为明显的产品备受追捧，几乎所有城市都对“商业综合体”趋之若鹜。仅洛阳目前已经投入运营或是在建的大型商业综合体，就体量惊人，成败得失姑且不论，从表面上看，确是一派繁荣。
“商铺”还是“伤铺”，不能用考量住宅销售的眼光来看，商业地产的成功运营，是一个持续性的过程。多是从商业、投资品种或者从资产运作的角度去看商业地产的经营或销售。
从地产运营的角度来说，洛阳市市场并未完全饱和，在一些次城市中心区域，大体量的商业综合体仍有较大市场。但是从长期看，未来会面临巨大的扩容压力。洛阳市未来消费人群购买力的增速能否满足日益增多的购物中心的需求，尚不明朗。
商业地产往往对后期运营中持续的购买力有着很大依赖，花样繁多的卖场促销优惠，是现在大多数商业中心保证充足客源的方法，相较于大张、丹尼斯等老牌洛阳购物中心，沃尔玛很少进行此类营销上的改变。
通常情况下，“大商场引主力，小商场做特色，中心商业街要引进知名商企”的招商方法已经成为共识。笔者曾走访了目前洛阳市场上多家商业项目，他们对于后期经营业态的要求都有着明确的定位。沃尔玛在洛阳的萧条，一定程度上源于货品品种的相对单一，一直没有形成自身的特色，导致在同行业的竞争中优势不足。
另外，传统商业地产的代表人物王健林和电商界的代表人物马云对赌的话题也反映出目前商业“触电”对传统商业地产带来的巨大冲击。
面对招商难和商铺大量空置的尴尬境遇，如何避免开发的商业物业沦为电商的“试衣间”，并与电商的生产方式产生差异化是商业地产项目再运营中需要解决的问题。
建业凯旋广场开业后，曾有媒体对胡葆森进行了专访，面对电商的强势，他给出了这样的应对方法，“洛阳建业凯旋广场增加了更多的体验式消费，也就是说要为顾客提供在网上无法体验的服务。此外，我们希望能开创一种全新的商业模式，自身的业态搭配要有示范意义，还要有超前性”。
的确，例如餐饮、儿童主题乐园、运动休闲、影院体验等业态是电商难以取代的，适当加重这部分业态的配比，以“吃喝玩乐”抵御网购对零售业的冲击，正在逐渐成为一种趋势。
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