[摘要] 洛阳的古城保护与整治项目规划用地1360亩，涉迁居民9000余户2万多人，是新中国成立以来洛阳市区规模最大的一次征迁。大规模征迁所产生的大体量购房需求对于洛阳楼市而言无疑是一块诱人的“蛋糕”，因此项目规划一经发布便引起了房地产业界的高度关注。
洛阳的古城保护与整治项目规划用地1360亩，涉迁居民9000余户2万多人，是新中国成立以来洛阳市区规模的一次征迁。大规模征迁所产生的大体量购房需求对于洛阳楼市而言无疑是一块诱人的“蛋糕”，因此项目规划一经发布便引起了房地产业界的高度关注。
在业内人士眼中，这一刚性需求群体如何影响洛阳房地产市场呢？
房地产经理人联盟理事、和利时地产机构总经理陈胜
据和利时市场部监测的成交数据显示，2014年前三个月，洛阳新建商品房的销售总量同比下降近50%，即便是传统意义上的“金三”，在今年的成色也非常不足，洛阳房地产市场可能已步入寒冬。
首先，供求关系严重失调。据和利时市场部统计，洛阳目前的市场库存近600万平方米，而2013年全年住宅整体销售面积为351万平方米，为历史值。同时，今年高铁板块、高新板块和九都西路板块等大盘扎堆推出，库存将达到一个更高的数字。
其次，银行紧缩货币政策软调控。银行的钱荒从去年6月份开始就一直持续存在，货币流通严重不足，导致消费者购买力下降和观望情绪加重。
另外，公职人员购房有所限制。作为主力军的公职人员购房愈发理性和谨慎，非常不利于市场房源去化。
随着古城保护与整治项目的进行，9380多户2万多名群众急需购房，这一置业群体活跃于洛阳的房地产市场。这么大数量的集体“搬家”虽然有体量巨大的安置房，但因为区位、交通、配套等硬性资源限制，一些具有购房实力的人群必然会考虑重新置业，进而产生了大体量的有改善型置业需求的客户，这对于洛阳的寒冬市场无疑是雪中送炭。
的无疑是老城、瀍河的重点项目，如恒大绿洲、祥瑞新城、君河湾与地久艳阳天等区域内大盘，将可能因为搬迁大军的到来销量一路长虹。而对于一些新生代的置业者，他们对老城、瀍河并没有老一辈那种眷恋，对其他区域的楼盘接受起来并不困难，开始了向全城的置业扩张，成为洛阳房地产市场的生力军。
洛阳房天下总经理李文法
今年，洛阳的房地产市场可以说是表面平静实则暗潮汹涌。银行信贷政策收紧，公积金贷款门槛提升，无论给开发商和消费者都制造了不少的压力。持续的稳健货币政策让部分开发商缺钱的局面雪上加霜，钱荒扼住了不少开发商的咽喉。一些小开发商可能面临破产，市场或将重新洗牌。就市场供应而言，去年的高库存量和今年700万平方米的高入市量会使得市场竞争趋于白热化。
具体到各区域市场，竞争力高低不一。受制于区域内发展空间限制，洛阳老城区的楼盘较为分散，无论是价格还是推售面积上依然位于洛阳市整体市场的下游。
房天下调查显示，老城区有74%的网友在今年有购房意向，30至40岁的中年人是购买主力。对于两室、三室等大户型的需求明显高于80平方米以下小户型的需求。供需的严重不平衡也使得房地产商看到了机遇，加之老城区自身拥有的历史文化气息的优美环境以及潜力十足的旅游价值，升龙、协和等知名开发商纷纷进驻。届时，老城区楼盘或将随着众多投资者与居住购房者的助推而小火一把，而此举也或将促使老城房价的上涨。
城市要发展，当然离不开土地，老城区的改造，理所当然地要以土地为载体，土地的性确定了老城区土地的稀缺性。洛阳老城区的土地有着巨大的价值，在老城区旧的商业中心建立起全新的现代化的商业中心前景是非常好的，对振兴老城区的经济有着巨大的促进推进作用，老城区土地的价值是不容小觑的，是巨大的。
洛阳畅居地产总经理罗桦
古城保护与整治对于房地产整体形势而言是利好的，老房子被征走，新房子没盖成，短期内居住是个大问题。几十年的居住习惯使他们不愿再到别处置业，即使不能住在原来的地方，这些居民还是愿意选择离“家”近的位置。
这样一来，老城附近的二手房交易频繁，价格直线攀升。据调查显示，自2013年10月开始拆迁以来，二手房交易火爆，价格直逼5000元/平方米左右，二手房市场得到快步发展。
受安置房资源限制，改善型置业需求增加，一些征迁户本身已经有一定的经济基础，这部分群体也完全有可能出于工作、经商地点、孩子入学教育、老人保健医疗、家庭生活更都市化等方面的考虑，从中产生有改善型置业需求的客户，对市场带来利好。
新规划的老城，拟建成以明清建筑风格为基调，集文化、旅游、商业、休闲、居住为一体的经济发展带，紧随其后的周边房地产项目也将从功能、配套方面得到极大的提升，助推行业的发展。同时，通过适当的市场导向，该区域将成为洛阳新的开发热土，给房地产带来不可估量的财富机遇。
腾讯房产·洛阳站总经理畅冰冰
如果说城市的发展是一个不断更新、改造、提升的新陈代谢的过程，那么作为传统洛阳文化输出地的老城，在参与城市框架拉大的同时，旧城改造必然就成为城市传统文化与外来文化价值观不断碰撞、不断磨合，又不断调和的过程。
随着洛浦沿线的改造提升、滨河路和九都路的全线通车，老城人居环境得到了明显的提升，也为房地产开发注入了新的思路，老城长期积累下来的历史、文化以及大量的公共资源正等待着一次新生。
老城作为传统文化的主要载体，在房地产开发中的某种理念坚守至关重要。
在老城，这一大片区域的每一寸土地，在历史中扮演了不同的角色，由此而来的积淀，不是纯粹体现在旅游上，同时也需要体现在生活区和商业区的规划和建造上。
开发商要把原有的生活景象与文化习俗充分结合，把建筑作为文化的一种载体，从生活、商业、出行等各方面，接驳历史文化、时尚元素，把历史和现在有机地结合起来。这样打造出的项目，才是能真正引领东区前沿、发扬东区特色的项目。
洛阳老城，一个见证了洛阳历史兴衰和时代变迁的地方，充满了浓郁的风土人情。现如今，这片古老的土地正经历着一场历史上规模的改造整治工程，9000余户居民在做出巨大牺牲的同时也为洛阳房地产市场注入了一股强大的刚需力量，也让老城成为一个全新的投资热点。大河报记者就此采访了洛阳地产行业精英们，听听他们是如何评价老城。
河南国鼎置业有限公司总经理
段鹏
城市老建筑是城市一张闪亮的名片，是一座城市文化底蕴及悠久传统的结晶，透过老建筑能读懂这里的风土人情，能找到这座城市的根。一座没有老建筑的城市，少了更多的积淀与味道，不能想象没有外滩的上海，没有埃菲尔铁塔的巴黎。从某种意义上讲，洛阳的老城代表着洛阳的过去，更是洛阳千年帝都文明的传承。
洛阳老城改造必须遵循保护与改造并重的原则，选择有典型意义的、能够代表洛阳文化历史的建筑加以保护，也就是选择性地保留一部分古建筑，避免拥有千年帝都之称的洛阳沦为千城一面的高楼林立。洛阳老城的保护与改造代表着传承与创新，做好洛阳老城改造，能让洛阳既有千年帝都之名，更有千年帝都之实。
除了对老城城市建设未来美好的期望，作为房地产开发企业，古城保护与整治为我们带来了一定的客户群，而且是有着极强购买需求的购房群体。为此，加强项目品质建设，为这部分群体提供高品质的居住场所，助力洛阳城镇化建设，是开发商的一种态度。
升龙集团洛阳区域营销总监
柯泷
众所周知，持续加速的城市化进程是当今中国房地产市场的机遇，而旧城改造是其中的重中之重，难中之难，关乎着每一个居民的亲身利益。此次洛阳老城保护和整治项目可谓是史上规模的一次，凭借着升龙集团多年的发展经验、良好的政企互动、强有力的团队和百姓利益至上的原则，一定会有所作为。
让老城人民生活在熟悉的圈子，同时住上国际化的房子，是升龙集团的目标，同样在保护与整治的大背景下，尊重和保护历史文化，房地产企业同样义不容辞。
除此之外，城市化建设会给所在区域的房地产带来非常积极的影响，大量的刚需购房者需要置业，改造补偿产生的资金流会给房地产市场注入更多活力，升龙集团布局洛阳，多区域开发项目，必将推动洛阳房地产市场健康发展。
洛阳乾坤置业有限公司副总经理
周科磊
近年来，洛阳市的城市面貌发生了很大变化，尤其是新城区建设，一座崭新的政治经济文化中心矗立在洛河南岸。与新城区的建设相比，建筑密度大、人口相对集中的老城区改造则显得相对滞后，这将影响洛阳实现“立足中原，依托中原城市群建设，承接国家资源东引西输的枢纽和核心作用”这一宏伟蓝图的进程。为此，加快老城区改造的步伐已势在必行。
受历史等诸多因素的影响，老城区的基础设施一直不到位，功能不够完善，路不平、灯不明、环卫设施不配套，绿化不达标，乱搭乱建、乱堆乱放、占道经营等，既严重影响市民的正常生活，也给社会造成了一些不稳定因素。
目前老城区居住着很大一部分困难群众，住房条件较差，如果不实施老城区改造，他们的居住环境和生活质量很难得到根本性改善。另外，老城区若不改造，洛阳市的城市化进程也是难以推进。
老城区的改造是提升城市形象的迫切需要，洛阳的老城区通过科学规划、合理改造后，一个充满生机与活力，配套设施完备、经贸繁荣的老城区必将展现在我们面前。城市建设直接影响区域房地产市场，老城继续辉煌的同时，洛阳房地产也将快速发展。
洛阳市钰泰置业有限公司总经理
杨晓甫
洛阳老城自古以来就是洛阳商业和文化的中心，延续了千年帝都的文脉，传承着牡丹花城的精髓。这里同时是丝路起点，有三教祖庭的真谛。现在的西工、涧西和洛南新区均是以洛阳老城为中心的拓展和延伸。
由于一些历史原因，老城的基础设施和城市功能一直都比较滞后，此次旧城改造工程可以说顺应了时代的要求、解决了困扰老城居民多年的生活难题，也大大提高了洛阳整体的城市形象，还将对洛阳的文物古迹进行比较完善的修葺和保护。相信在不久的将来，一个古香古色且充满生机的老城必将呈现在世人面前。
对于老城房地产来说，数量巨大的征迁居民无形中为市场注入了活力。我们有理由相信，在未来老城楼盘的开发力度将会加大，同时品质也将提升。
大曌国际广场营销策划部经理
何乐乐
老城旧城改造正在有序地进行，这一重大利民工程将会带动洛阳市整体房地产水平的提升，因为老城的旧城改造是洛阳市各个区域改造的一部分，将为瀍河、涧西、西工等区域旧城改造提供参考样板，对加快洛阳主城区旧城改造进度起到直接带动作用。
这一工程也将带动洛阳市整体房价稳步上扬。
长期以来，老城、瀍河区域房价是洛阳市整体房价的洼地，且房地产整体水平落后于其他区域，知名房地产企业进驻，参与改造项目，将带动区域内房地产水平的提升，进而缩短与其他区域的发展距离。
虽然短期内未必会见改造的效果，但长期来看仍是趋于利好。因为即使政策出台，短期内执行时也会出现阻力，政策的执行力度、深度及时间，将会对改造效果产生直接影响，不过从长远来看，在洛阳城区不断向外发展的前提下，深入挖掘区域内部改造是大势所趋。
洛阳中富房地产开发有限公司营销经理
何倩
现代都市不断发展离不开土地，也离不开房地产市场的发展。这次老城区古城保护与整治正是洛阳近年来对于土地的合理运用的典范。老城区的土地比较稀缺，更应遵循保护和改造并重的原则，选择有典型意义的、能够代表一定历史时期建筑风格的古建筑加以保护，还要考虑到古代建筑和新建筑的和谐共存。
对于房企来说，老城区的古城保护与整治有助于房地产商场供给，有助于公司扩展大市场占有率，必定成为房企的战略性挑选，以及公司将来的赢利增长点。特别是对于刚性需求购房者来说，这次的古城保护与整治用房企自己的话说就是“一个唾手可得的好机会”。
对于即将告别生活多年的老城胡同的居民来说，拿到安置费后的件事情就是买房。这个地方的居民一般都会有一些恋旧情节，不愿意住得太远，那么老城区、瀍河区的楼盘会成为，这些楼盘销量的上升也带动了洛阳的房地产市场整体的上升。
在这次老城区古城保护与整治实施过程中，要注重历史与现代、人文与时尚、尊重与创新相结合的思路，耐心细致，把保护与整治工作做得更合理、更和谐，真正利民利市利千秋。
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