[摘要] 全国“房贷荒”有加剧之势，首套房8.5折利率优惠在全国范围已彻底绝迹。
“房贷荒”愈演愈烈。国内在线金融搜索平台融360日前发布的3月份房贷分析报告显示，“房贷荒”有加剧之势，首套房8.5折利率优惠在范围已彻底绝迹，更有70%的城市出现中小银行停贷现象，银行推迟放款的现象也十分普遍。
而国家统计局18日发布的数据显示，继上月环比价格上涨城市跌至57个之后，3月份新建商品住宅价格上涨城市个数再次降低，房价未涨城市的个数达到2013年以来的。
“房贷荒”除了银行对资金面不乐观、可贷资金减少、房贷业务利润较低等因素以外，规避楼市风险是否是一个重要因素？
8.5折优惠利率绝迹
近日，融360发布的实时房贷数据显示，在样本选取的35个城市中，25个城市有停贷现象，占比超过70%。停贷银行方面，主要以中小商业银行为主，如平安银行、民生银行、广发银行、中信银行等。而在城市停贷占比排行中，长沙、无锡、福州三个城市居前。
数据显示，3月以来，房贷较2月有紧无松，8.5折利率优惠已在绝迹；执行8.8折利率优惠只剩北京一城；其他城市基本提至基准利率或者更高。超过70%城市出现停贷，其中长沙按揭银行15家，停贷银行4家，停贷占比26.7%；无锡12家按揭银行中，3家停贷，停贷占比25%。福州、武汉、北京等地分别停贷20%、18.1%、17.9%。
二套房相对首套房上涨幅度不大，维持在上浮10%-30%。虽然可以受理房贷，但是无法给出具体的放款时间，人们即使审批完了还是要继续等“贷”，最长半年未放款。
银行风控趋严
融360的报告分析，产生持续多月“房贷荒”的主要原因是银行机构对资金面不乐观、可贷资金减少、房贷业务利润较低以及规避楼市风险。这导致3月以来，多数银行出于风险考虑取消房贷利率优惠，并对房地产相关贷款审批趋严。
据了解，目前银行虽然可以受理房贷，但是大多无法给出贷款人具体的放款时间，由于去年银行积压了很多房贷单，房贷额度较为稀缺，银行压贷、缓贷现象严重，借款人即使审批完了还要等待贷款发放，而有银行已最长半年未放款。
风控上日渐趋严的态势，也是当前房地产信贷监管的工作要点之一。市场人士透露，目前各银行都在严密监测房地产企业的资金状况，并加强了对房企开发贷款资金的全封闭管理，以确保回流现金用于还贷。
“无论从时间、利润还是资金的风险程度比较，房贷都不占优势。在银根紧缩的情况下，银行更愿意把资金投放在利润相对高、回报快的小微企业贷款和个人消费贷上。”有业内人士说道。
房价上涨趋势稳中有降
根据国家统计局发布的数据，3月份70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格环比上涨的城市个数分别为56个和42个，比2月份分别减少了1个和4个；持平的城市分别有10个和14个，比2月份分别增加了1个和5个。新建商品住宅价格环比上涨的56个城市中，涨幅比2月份回落的城市有27个，比2月份减少了13个；涨幅为0.6%，涨幅为0.1%。
尽管国家统计局城市司高级统计师刘建伟在解读房价数据时表示，70个大中城市房价环比涨幅总体平稳，不同城市涨幅扩大缩小之势互现，但从房价的总体趋势来看，房价在平稳中已经出现了涨幅触顶的态势，房价逐渐涨不动了。
这一点在房价同比数据中显现得更加明显。据统计，3月份70个大中城市新建商品住宅价格同比上涨的城市个数为69个，与2月份相同，但涨幅回落的城市已经达到了68个，比2月份增加了3个；涨幅为15.5%，比2月份回落3.2个百分点，涨幅仅为1.2%。
“3月份，70大中城市中房价依然处在上涨通道的城市数量接近2012年底水平，尤其二手住宅市场降温更加明显，当前二手房房价下降和止涨城市数量已达28个。”链家地产市场研究部研究员张旭表示，从不同城市的价格变化看，部分二线城市和三线、四线城市价格调整持续，并且范围逐渐扩大。而需求庞大的一线城市，也开始出现价格调整的迹象。“在供需矛盾缓和、购房者观望情绪加深的情况下，市场定价的话语权重心悄悄发生转移，这是房价出现进一步下调的先兆。”
市场触顶迹象明显
“市场触顶的迹象已经比较明显了。”中原地产市场研究部总监张大伟表示，2014年楼市明显出现了和2013年不一样的变化，在2013年出现的市场分化逐渐演变为市场的全线放缓。
根据中原地产的统计，3月份54城市签约住宅合计20.9万套，同比出现了大幅下调，相比2013年3月份的31.5万套，2014年3月同比下调幅度达到了33.5%。其中二线城市跌幅达到了47.5%，一线城市跌幅也达到了40.4%。3月份54城市的成交量也是最近两年来除春节影响的2月份外，成交量的一个完整成交月。
“商品房销售额、面积均出现下调，库存则明显上涨。从数据看，已基本可以明确，市场在2013年四季度已触顶，量价涨幅会持续回落。”张大伟说。
事实上，从春节过后的一个多月时间看，房企与买房者之间的博弈已出现了微妙变化。在信贷收紧、两会效应、自住房供应等多方因素的冲击下，供需双方的市场预判已出现转向，购房者观望情绪增多，而房企“让利跑量”心理渐占上风，供需格局已经悄然生变。
市场的现实也在印证着数据的变化，最近南京等二线城市不断传出部分楼盘进行大幅价格调整的消息，与此同时，一线城市也出现了局部价格的停滞。
“尽管从目前来看，一线城市和大部分二线城市价格很难出现大幅度的回调，但我们必须认识到，这是建立在购房者信心依然刚性的基础上，因此，一旦因信贷等原因出现普遍观望，出现2008年、2011年的整体回调并非完全没有可能。”张大伟说。
新房首套无优惠二套上浮30% 房贷利率政策差异化
“房贷荒”是2014资金市场呈现出的新现象，进入第二季度，这一现象更加严重。目前，个贷方面，新房首套按揭贷款利率优惠几乎绝迹，二手房首套按揭贷款有部分银行可以给出9折优惠，但申请难度较大。对于二套房贷款，银行普遍提高贷款利率，有的甚至在基准利率基础上上浮30%。
接受《经济参考报》记者采访的业内人士普遍认为，压贷、缓贷是基于存款流失和自身资金压力，银行主动调整信贷投放节奏和额度，这一现象今年将在较长时间内持续下去。
存款流失倒逼房贷额度紧缩
日前“融360”网络贷款机构发布了一份3月房贷分析报告。统计显示，目前，范围内首套房8.5折利率优惠已经彻底绝迹。截至3月21日，执行首套房贷利率优惠的仅有16个城市，其中仅北京有8.8折利率优惠，执行9折利率优惠的有11个城市，9.5折利率的有4个城市。
近期记者进一步了解获悉，进入4月份以后，首套房贷继续收紧，新房首套按揭贷款利率基本上都执行基准利率，更有部分银行在基准利率的基础上上浮10%。此前，几乎不做个人房贷业务的民生、平安等银行继续暂停该业务。部分银行二套房按揭贷款利率上浮至15%；城商行中，江苏银行二套房贷利率上浮20%，南京银行更是上浮达30%。
实际上，从今年2月起，交通银行、光大银行首套房贷款就有利率上浮的情况，目前，兴业银行、江苏银行、南京银行也加入了利率上浮“阵营”中，且上浮幅度普遍为10%。
“今年放贷额度一直都很紧张，我们行现在有1000多单首套房贷款申请都在排队，什么时候能放款还不好说，现在申请就跟着排队，放款最起码得两、三个月以后吧，这还得看具体开发商的房屋建设情况。由于新房首套按揭贷款是银行直接打款给开发商，所以，现在开发商应该压力不小。”建设银行北京望京支行一位个人贷款客户经理对记者说。
究其原因，这位客户经理坦言，“现在银行存款压力特别大，最近消息称，四大行4月份前两周存款流失达1.9万亿元，受75%的存贷比限制，这就意味着四大行有上万亿额度不能投放。”
另外，住房公积金贷款也有十余个城市在收紧，大幅下调了可贷额度。诸如福州市，公积金贷款购买首套房，双职工贷款额度从80万元降为60万元，单职工额度从60万元降为45万元；二套房贷款额度也同步下调。青岛方面，据公积金新政测算，单身购房者购买新建住房贷款额度由原来60万元变为贷36万元、二手房贷21万元。
二手房首套按揭贷款利率仍有9折
不过，在首套房整体“贷款荒”背景下，记者也了解到，首套房贷款利率优惠并非完全没有。目前，有银行针对二手房首套按揭贷款仍有9折优惠。据建行个人贷款客户经理称，“由于鼓励购买二手房，因此，我行对二手房首套按揭贷依然执行9折利率优惠，政策尚未发生变化。不过也说不准下半年会不会调整。”
近日，中信银行与伟业我爱我家集团签订合作协议，针对北京地区推出了首套房贷利率9折优惠，不过这也是针对购买二手房首套按揭贷款。就中信银行而言，该行房贷利率优惠政策主要偏重于房价较高的一线城市。中信银行总行消费金融部副总经理奚国光表示“尽管很多银行取消了首套房贷的利率下浮，但中信银行一直以来都以客户的风险特征作为房贷的定价标准，根据不同的客户进行风险定价。”
在外资银行方面，目前，汇丰银行和星展银行也有房贷利率9折优惠，但是申请难度较大。另外，农业银行和招商银行针对二手房首套按揭也有95折优惠。
有市场分析人士认为，房贷在过去是优质业务，但是现在已经被银行视作鸡肋，在信贷资金趋紧的情况下，银行普遍会将资金配置到更高的项目上。
房贷收紧趋势将持续
针对当前的个人房贷市场，“融360”网络贷款机构分析认为“由于房贷利率相比小微贷和个人消费贷利率较低，在信贷额度紧张的时候，银行出于考虑会主动将资源配置到高的业务上。”
实际上，去年年末市场资金利率上升，银行的资金成本也处于不断上涨的过程中。从银行2013年度业绩报告也可看出，上市银行净息差水平进一步下滑，个人消费贷款、理财等零售业务和布局互联网金融是大多数银行瞄准的领域，转型和业务格局调整让银行不得不放弃一些单纯依靠利差赚钱且回款周期长的业务。
包括民生、平安银行在内的少数几家银行从去年开始就直接停止个人按揭贷款业务或部分停止二套房贷款业务。从2月份开始，华夏银行、宁波银行、盛京银行等也已暂停个人按揭贷款，国有大行中，中国银行个人按揭贷款也处于压缩状态。外资银行中，东亚银行则表示，“房贷只做高端客户，类似几千万的这种大额贷款投放。”
“目前，各家银行的经营策略不尽相同，但和个人消费贷款、企业经营类融资性贷款比，个人住房贷款的确不占优势。资金投入年限长，一般20年到30年才能收回，另外利润偏低，更不用说还给出优惠利率。因此，在资金有限的情况下，银行更愿意将信贷资源倾向小微企业贷款和其他个人消费贷款。”光大银行个贷中心的一位人士分析称，“总体来看，个人按揭贷款在银行零售贷款业务中的占比依然很大，如果信贷额度充裕，银行还是愿意投入这块业务，但现在存款压力实在很大。”
至于未来个人住房贷款的投放趋势，多位接受《经济参考报》记者采访的银行业内人士称，“短期内银行发放个人住房贷款意愿较难回暖，只要银行利润下滑，并且存款压力还在，个人房贷收紧的趋势就会持续。”
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