[摘要] 3月已过，洛阳楼市是什么表情？市场发展后劲如何？和利时地产机构新鲜出炉的《洛阳房地产3月市场监测报告》（以下简称报告），给出了答案。
进入2014年，关于房地产市场走势的猜测和讨论不绝于耳。作为一年中的个传统销售旺季，人们通常把三月、四月的楼市表现，作为研判全年市场起伏的重要依据。
3月已过，洛阳楼市是什么表情？市场发展后劲如何？和利时地产机构新鲜出炉的《洛阳房地产3月市场监测报告》（以下简称报告），给出了答案。
宏观
房贷收紧“阳春”未现
报告中指出，今年3月以来，我国多数银行出于风险考虑取消了房贷利率优惠，首套房贷8.5折利率优惠已基本绝迹，部分城市还将房贷利率上浮了5%~20%；二套房的房贷利率也基本上浮10%~30%。房贷的收紧对房地产市场产生了重大影响。
整体而言，3月住宅市场未现“阳春”旺季景象，在“两会”期间政府提出的“双向调控”分类指导思路下，政策大环境保持平稳。
但从供需层面来看，信贷政策的进一步收紧，使购房需求释放受阻——部分开发商为回笼资金，采取“以价换量”策略，平价开盘项目居多，少数楼盘降价促销，供应全面增加；而多数购房者受目前市场不确定因素影响，继续保持观望。供需双方博弈加剧是3月未现“阳春”的主因。
聚焦
洛阳楼市：花迎春雨
提到洛阳楼市3月的表现，报告中用了“花迎春雨”4个字。
相关数据显示，3月，我市商品房供应量达48.48万平方米（见图①）。新建商品住宅销售面积为30.88万平方米，销售额14.57亿元。新建商品住宅销售均价每平方米4718元，环比下降1.93%。
供应方面，我市3月认筹、开盘楼盘近20个。各种节点暖场活动此起彼伏，在供应全面放量的基础上，需求也水涨船高，市场整体成交量明显上升，但仍远不及去年同期销售量全面上升的势头。
供应：
整体放量 住宅面积同比减少
从图②中可见，今年3月，我市商品房整体供应面积环比1月、2月总和小幅减少7.3%，但同比去年3月，整体供应面积增加32.10%，增幅较明显。
其中，住宅供应面积同比减少35%，而非住宅供应面积同比大幅增加，这主要与当月个别楼盘车位大量面市有关。
预售：新房源扎堆 区域竞争加剧
报告显示，3月我市有6个项目的房源获批预售，分别为：绿都塞纳春天、隆安明珠广场、国宝花居、路劲·御城、世纪华阳和宝龙城市广场。
批准预售总面积约37.6万平方米，涉及房源3091套。其中，住宅面积19.8万平方米，2287套；商业面积约11.6万平方米，369套；另有国宝花居的经适房435套。
在批准预售的商品房项目中，伊滨区占比，约有18万平方米，主要是隆安明珠广场供应量较大。可以预见，未来伊滨区将有大量产品入市，加上天明城、明珠佳苑以及翡翠庄园等项目，这一区域将进入“明争”阶段。
另外，洛龙区的绿都塞纳春天和宝龙城市广场也有较大的放量。值得关注的是，高新区的路劲·御城项目已开盘，同区域即将入市的还有升龙又一城、繁华城等，未来这里将成为新的竞争热点。
开盘：频次加快 品牌楼盘抢先机
报告中提到，3月，我市一共有14个楼盘认筹，认筹活动频繁。同期开盘项目有5个，较1月、2月有明显增加。综合来看，该月开盘活动呈现出几个显著特点：
1.开盘项目多为品牌开发商经营的项目。在今年楼市大形势不太乐观的情况下，这些品牌地产商依然抢占先机，争先入市，可窥见其非凡的品牌营销能力。
2.开盘预热时间短，从认筹到开盘间隔时间大多不长。
3.开盘项目集中，个别楼盘开盘频率高，且单次推盘量少。
销售：随供应增加水涨船高
3月，洛阳楼市整体销售面积为34.09万平方米，相比1月、2月总和增加了15.53%，出现了较为明显的上涨（见图③）。
虽然受房地产市场波动以及信贷政策继续收紧等因素的影响，但随着供应量的全面增加，销售呈现水涨船高之势。同时，部分楼盘的价格松动也对销售产生了一定的推动作用。
价格：住宅均价上涨趋势被打破
据报告中的数据显示（见图④），3月，我市新建商品房整体均价达到每平方米4984元，住宅均价为每平方米4718元，非住宅均价为每平方米7539元。
其中，住宅价格环比下降了1.93%，这是从去年3月份至今出现的首次明显下降，打破了我市住宅价格一直平缓上涨的趋势。
分析价格下滑的重要原因有：一、市场供应结构有所调整，经开区、伊滨区、高新板块供应较为集中，而该区域房源价格相对较低，在一定程度上拉低了整体均价；二、部分布局的开发商开发的高流量项目，为了迅速回笼资金，缓解因信贷政策造成的的资金链压力，价格有所松动；三、在竞争极为激烈的市场环境中，新开楼盘采取了平价开盘的策略以保证前期销售业绩。
预测
平价快跑 将成开发商主要策略
洛阳楼市处于整体供大于求的市场环境中，加上收紧的信贷政策，未来发展形势很难乐观。
供应方面：整体供应量持续增加已成为必然，加上市场的去库存压力，竞争呈愈演愈烈之势。
进入4月各大版块供应全面开花。市场上大盘造势，小盘跟风，前期树形象、中期促销售，好不热闹。上半年新盘集中亮相、认筹，到了下半年很多新盘将真正进入开盘销售、贴身肉搏的阶段。
需求方面：与供应有明显反差的是需求释放受阻，持续的刚需撑市力量越来越弱，虽然新盘的不断入市以及各种优惠活动的开展会对销售有所刺激，但随着可选择空间越来越大，客户“落定”的时间也会越来越长。
价格方面: 随着一些项目的价格松动，加上竞争的日渐激烈，不排除整体均价持续下滑的可能性。
但综合来看，由于上半年更多的是新盘亮相、老盘加推的供应形势，所以价格呈现维稳态势，平价快跑将是各大开发商采取的主要策略。
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