[摘要] 昨日，国家统计局发布2014年4月70个大中城市住宅销售价格变动情况。数据显示，4月中国44个城市房价较上月出现上 涨，数量较3月减少12个，8个城市房价较上月回落。
随着今年房地产市场成交量锐减、不少城市房价出现下降，市场出现明显变化基本已经成为业界共识，但各方对于该阶段 后市场走势的看法却相去甚远。昨日，国家统计局发布2014年4月70个大中城市住宅销售价格变动情况。数据显示，4月中国44个城市房价较上月出现上 涨，数量较3月减少12个，8个城市房价较上月回落，18个城市较上月持平，停涨城市数量较3月的14个几乎增加了一倍，创近18个月以来的新高。至此，前四个月房地产市场数据已全部出炉，市场基调基本形成，而这也促使业界形成了三种明显不同的观点。
观点一：未来房价不断下跌
“目前，市场预期已出现扭转，未来变局很可能是房价不断下跌。”中国社科院金融研究所金融市场研究室副主任尹中立认为，从城镇居民人均住房面积及每年新增的住房数量看，中国房地产市场已经出现过剩，具体而言，部分城市尤其是部分中小城市的住房出现严重的供大于求，而北京上海等一线城市房价也超出了一般居民的承受能力，而如果价格保持不变或居民收入水平没有大幅度改善，这些中心城市的住房也难以出清。
现阶段，房价涨幅见顶趋势确立，一旦环比增幅转负，房价将进入下行空间。上半年房地产市场将在成交活 跃的基础上维持高位震荡，但进入下半年后，楼盘降价将不再会是个案。“部分房企将在资金链压力的影响下，被迫进行促销或降价，房价正式进入下行阶段。”
观点二：价格继续上涨趋势难改
另一方面，也有不少专家表示，目前楼市进入的所谓“转折期”其实只是个过渡期，未来价格继续上扬的趋势仍然难以改变。
同为中国社科院房地产领域的研究专家，中国社科院城市发展与环境研究所副研究员李恩平就表示，年初至今房地产市场，尤其是一线城市的降温迹 象只是由部分楼盘房价小幅下跌引起的非整体性现象，是对2013年年末至2014年年初虚高的房价进行的修正，颠覆性的房价大幅逆转潮远未出现。
“目前楼市的分化，并不是像有些人所说的楼市已经转入‘断崖式大跳水’的过程。”财政部财政科学研究所所长贾康指出，现在中国城镇化水平不算高，按国际经验要增长到70%左右，这决定了我国中心区域房价长期上涨的趋势。
观点三：未来市场两极分化增强
此外，在分类调控的整体房地产调控政策思想的带领下，认为未来市场两极分化进一步增强的观点越发占据了业界主流。在北京中原地产首席分析师张大伟和链家地产市场部分析师张旭看来，短期内，房地产市场整体下行、调整趋势仍将继续，但未来不同城市间将明显出现不同的发展方向。
“本次楼市变化是历史上首次出现的因为非政策因素导致的市场萧条，这可能会导致本轮调整周期和深度较长，特别是非核心城市、非城市核心区，调整 将更为明显，而一二线城市市场价格调整幅度会被控制在一定范围内。预计未来一年左右时间内，即明年年中之前会进入周期性的市场调整阶段，之后各地将会 出现差别化走势，即一二线城市反弹、走高，三四线城市稳中有降。”张大伟表示。
无论房价上升还是下跌，信贷与房地产走势高度正相关。自去年下半年以来，商业银行便开始压缩涉房信贷。今年随着QE3逐渐退出，海外融资成本也步入上升通道，房地产行业资金趋于全面紧缩。
“相比政府的行政调控，银行信贷调控对开发商的影响更大。”政协委员、星河湾集团董事长黄文仔说。
涉房信贷实质性收缩
“信贷是影响房价走势最关键的因素。”北京中原地产研究总监张大伟说，多年楼市历史表明，信贷收紧的年份房价一律下调，而信贷相对宽松的年份，房价则一路高涨。
万科董秘谭华杰指出，开发贷、个贷加起来，是开发商整个资金来源中占比的;而购房者首付款和个人按揭贷款，是开发商近两年最为倚重的现金流。国家统计局数据显示，2013年房地产贷款余额同比增长19.1%，占贷款总量比重达到20.33%。
多家中介、代理、研究机构人士向21世纪经济报道记者证实，商业银行对个人按揭贷款的收紧从去年四季度就已经开始。
近期，研究中心对北京、上海、广州、深圳等一线城市进行的调研结果显示，各城市主要银行个人住房贷款总体依然趋紧。工农中建交等五大行首套利率基本维持基准利率，广州农行甚至上浮5%，仅北京中行有条件地可以9折优惠;招商、浦发、兴业、中信、华夏等股份银行在个别城市如广州的首套房贷利率分别上浮5%-20%不等。
从放款时间上来看，去年四季度就已开始的放款延迟，仍在继续。国有大行普遍在10个工作日到20个工作日，股份制银行和一些城商行普遍在1-2个月甚至更久;此外，广发、平安、民生等去年暂停办理个人房贷业务的银行，新年仍未重启。
据21世纪不动产金融事业部介绍，现在一些商业银行的分行都失去了房贷的审批权限，在放贷额度上也被监管，审批的流程更加严格，排期有序的放款拉长了尾款到达期限，放款速度放慢，由节前的25个工作日左右延长到目前的2个月左右。
分城市来看，商业银行放贷倾向于一二线城市宽松，三四线城市收缩。“河北固安、永清不少银行已经暂停对外地人房贷发放。”在河北买房的张燕说。
更令三四线城市中小开发商焦灼的是，商业银行的信贷支持力度在减小，甚至放弃。
安信证券分析师万知直言，银行在2014年会大幅收缩房贷和开发贷。因为整个2014年尤其是上半年，房地产行业基本面处于下滑通道，成为高风险行业，银行收缩符合自身利益;另外，2013年银行对地产行业的投放达到空前规模，今年有必要降低房地产占比。
万知指出，2014年开发商融资会很困难，房地产进入资金成本拐点，包括购房者和开发商的资金成本都进入了趋势性的上升通道。资金成本的上升，将吞噬开发商利润，行业进入大调整周期。
“影子银行”严控地产风险
“政府收紧对房地产市场的借贷已不是新政策，3年前已开始实施，这才导致影子银行的出现。”香港中原地产集团主席施永青说，地产商没法从银行系统得到所需资金，唯有透过私募基金发行信托产品，向民间集资。
21世纪经济报道记者了解到，除了万科、保利等极少数房企外，其他房企很难获得低成本的银行贷款，因此夹层融资、地产信托、基金子公司、私募基金、海外发债等通道，在2013年被广泛使用。
以兴业银行叫停的夹层融资为例，即多为银行委托信托公司，向项目公司进行“明股实债”的投资，这种模式在国内地产融资链条中应用十分广泛，融资主体不仅包括中小型开发商，也包括部分上市房企。
“绝大部分进入房地产的信托、券商资管、私募基金的钱都是由银行资金池而来，它们只是充当了通道;如果银行收缩表内、表外融资，房地产信托、私募等通道都会受到影响。”一位私募人士说。
平安证券报告指出，除了房地产贷款，开发商资金来源中自筹资金占38.8%，其中相当部分来自于信托及银行表外融资，如果银行表外和表内同时收缩房地产业务，将对开发商一半的融资能力产生打击。
施永青指出，地产商向民间大量集资，实际上抵销了中央的(信贷)收紧政策，酿成更大的风险。中央现正着手对这类绕过银行系统向民间集资的方式进行梳理。
记者多方了解发现，目前所有与房地产相关的金融机构都在评估和防范风险，业内预计房地产信托等通道类业务今年规模将会大减。
以一二线城市和三四线城市作为“风险划线”方式，在金融机构内部开始广泛运用。其认为一二线城市房地产市场仍将火爆，投融资业务受影响较小;三四线城市房地产渐至拐点，风险值得警惕。
另一个风险评估方式，则基于抵押品和资金流的计算。深圳房地产私募基金德信资本董事长陈义枫认为，有足值的资产作为支撑，包括必须有足值抵押物，或者公司整体过户等。这是安全性的底线。
施永青认为，目前受压较大的是银行业与实力不足的小型地产商，尤其是项目过多集中于二三线城市的地产商。有些二三线城市供应过多，楼价无可避免需要调整。
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