[摘要] 随着我国养老服务需求不断增长，房企、险资等社会资本争相进入养老地产，成为养老产业发展的重要力量。然而，记者调研发现，一些省市的部分养老地产项目因重建设、轻服务，导致养老地产“难养老”，甚至出现“养老圈地”。
随着我国养老服务需求不断增长，房企、险资等社会资本争相进入养老地产，成为养老产业发展的重要力量。然而，记者调研发现，一些省市的部分养老地产项目因重建设、轻服务，导致养老地产“难养老”，甚至出现“养老圈地”苗头，需引起警惕。专家建议需完善政策，加强引导和监管。
养老“圈地”须警惕
眼下，随着国家降低社会资本进入养老业的门槛，包括保利[简介实时动态]、万科[简介实时动态]、绿地、合众人寿、泰康人寿等房企、保险公司纷纷涉足养老产业，掀起了养老地产开发热潮，成为养老产业的一支生力军。不同于拿地、建房、销楼的短周期盈利模式，养老地产是为长期持有的运营模式。业内人士表示，养老地产的利润依靠运营服务，其回报周期将比商业地产延长两倍，“如果没有充足的资金链，养老地产很可能会拖死。”记者在一些省市调研发现，由于背负高额的土地、建设、融资成本，又找不到清晰的盈利模式，目前已投入运营的养老地产项目前景并不乐观，其中部分养老地产项目暴露的隐患需引起重视。
记者调查发现，当前不少养老地产在硬件建设上“高端、洋气”，但由于后期服务跟不上，养老地产项目“空床率”居高不下，有的“养老城”甚至成为“养老空城”。位于长沙赤马湖畔的赤马湖养老山庄是一个耗资3000万投资的养老项目，占地210亩，养老床位300张。记者此前来到该养老项目看到，这里环境优美，空气宜人，老年人阅览室、网络聊天室、康复医疗中心等设施一应俱全，然而自2012年3月开业至今，没有一个老人入住，只能暂时靠接受旅游团体和公司培训来维持经营。尽管如此，投资方仍决定增资至4.5亿，将床位规模扩展到3000张。这家公司的负责人表示，目前只打算投入，以迎接养老产业高峰期的到来。
政企利益“勾兑”后轻松获利上亿
记者调研发现，在资本逐利冲动下，不少养老地产项目盲目走高端化、大型化模式，但因后期服务、整体配套跟不上，“养老空城”开始一些城市相继显现，凸显出政府相关政策存在短板。
国家政策缺失，规划布局不够合理。国家明确鼓励社会资本进入养老产业，然而让不少开发企业困惑的是，在用地供地政策方面，尚无明确的养老用地。记者调研发现，当前的养老项目用地五花八门，大致有医疗用地、工业用地、商业用地、农村集体建设用地等4类，而较高的土地成本成为开发企业的负担。同时，养老项目总体布局规划也不尽合理。
截至目前，我国60岁以上老年人数量超过两亿，失能老人达到3700万。根据国家十二五规划，每千名老人的养老床位数须达到30张。业内人士指出，为了完成这一目标，一些地方政府会比较倾向引进大企业搞养老地产。作为“利益置换”，一旦开发商将床位建好帮助地方政府完成考核指标，政府对企业后期运营监管就会“选择性”失明，变相销售养老项目自然发生。张滨告诉记者，“实际上，入住率再低的养老地产项目都不愁利润，等土地后，整体转让就可获利上亿。”
专家：防止利益输送圈地套利
业内人士认为，作为社会资本进入养老产业的重要力量，国家应从政策上对养老地产发展给予鼓励引导，也要防止重复建设无序竞争。同时，还需要加大监管力度，防止利益输送圈地套利。
专家表示，加大政策扶持力度。当前养老地产面临的成本就是土地成本和融资成本。目前只有北京、深圳等地在土地政策方面划分出“养老设施用地”类型。深圳市前瞻投资顾问有限公司研究员陈少华建议，养老设施用地应该从国家土地政策层面给予明确，土地出让金价格也应该低于商业地产。还可以尝试类似于保障性住房用地的做法定向供应，从而降低建设成本。中国城市规划协会副秘书长赵云伟表示，养老地产没有政策倾斜，激烈竞争很可能演变成纯房地产项目，“金融信贷、税费减免等方面，政府必须给予支持，才能让企业在利润与公益间找到平衡点。”
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