[摘要] 8月9日20点，郑州房管局官方微博发布消息，“经报请上级部门批准，自即日起，在我市市内五区、郑东新区购买住房时不再需要提供住房套数证明以及居住、纳税和社保等情况证明。”
放开楼市限购的多米诺骨牌，“推到”了郑州市。
8月9日20点，郑州房管局官方微博发布消息，“经报请上级部门批准，自即日起，在我市市内五区、郑东新区购买住房时不再需要提供住房套数证明以及居住、纳税和社保等情况证明。”
郑州市从2011年起实施住房限购政策，去年迫于房价上涨压力，将限购“升级”。
河南新田置业总裁冯常生在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，目前国内房地产基本面在下行，限购松绑并不会使房价反弹。之前取消限购的城市只是增强了市场信心，对房价并无太大影响，所以郑州的房价也会趋于平稳。
冯常生指出，限购取消后，房企对于产品策略也会有所改变。
松绑后房价波动不大
据了解，郑州最初的住房限购政策为，“在本市缴纳社会保险或个人所得税1年以上、持有本市居住证1年以上的非本市户籍居民家庭，限购1套住房。”去年9月份，郑州限购升级，调整后“在本市缴纳社会保险或个人所得税1年以上、持有本市居住证3年以上的非本市户籍居民家庭，限购1套住房；对于未满20周岁的人员，暂停其在本市限购区域购房；对于年满20周岁的无住房单身人员，限购1套住房。”
对于郑州楼市限购升级的原因，受访的业内人士均认为，是房价上涨压力过大。
目前限购松绑后，郑州房价是否会猛涨？郑州市永威置业有限公司副总经理马水旺在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，郑州楼市的支撑力量主要来自刚需客户，几乎没有炒房因素。虽然限购放开，但郑州的房贷利率依然是上浮20%的标准，在按揭贷款收紧的前提下，放开限购不会抬高房价，并且销量也不会有明显提升。
去年9月，郑州市提出了房价“零增长”的要求。为保证价格“零增长”，郑州要求商品房项目必须一次性在预售方案中申报所有住房销售价格；新批预售项目价格高于该项目上一期实际成交价格或该区域内同商品住房价格的，暂不核发预售许可证；已取得预售证的项目，按照环比“零增长”要求重新申报价格；对不按照申报价格销售或者销售价格月环比上涨的，暂停网签。
冯常生表示，虽然限购政策放松，但目前限价政策依然在执行，这也会抑制房价上涨。
转向小户型利于回笼资金
冯常生指出，在开盘前，开发商要给相关部门申报楼盘预计的销售价格，但只要求申报整个楼盘的均价，开发商也会对供过于求、供不应求的户型有一个价格差别区分。
限购政策的取消，也将改变开发商的产品策略。
冯常生表示，限购时代，由于房票（购房资格）难求，置业者通常一步到位，郑州市大户型住宅的单价要高于小户型。而后限购时代，小户型将重新受到青睐，由于总价低的优势，单价会高于大户型。除了郑东新区等改善型需求聚集区，开发商依旧投资大户型住宅外，在郑州其他一些区域，房企产品类型将会从“大户型为主”的策略转向中小户型开发。
据《郑州日报》报道，刚性需求已成为郑州楼市市场主流，市区90平方米以下商品住房投放占商品住房投放的53.75%，90平方米以下商品住房销售占商品住房销售的55.44%，其供销比为1.04∶1。
马水旺认为，今年开发商主要瞄准110平方米以下的户型，限购放开后，小户型总价低、门槛低，便于开发商快速走量，回笼资金，目前即便是改善型需求入市，由于贷款利率依然处于高位，所以市场仍处于观望态势，不利于大户型产品去化。
限购、限价、房贷利率 哪一个才是楼市命门？
楼市调控松动的迹象，呈燎原之势，蔓延。政策最为敏感的北京，有媒体报道，尽管北京市住建委否认了放松大户型限购，但表示，随着市场发展和人口变化，原来的一些制度细节有进一步改善的空间。
一边是政策调整暗流涌动，一边却是购房者相对淡定的心态。记者在北京随机采访发现，尽管北京房价目前有所松动，但大多数人还没有决定出手。
如今放眼，限购、限价、房贷利率，这三项政策都有不同程度的变化，放松限购或限价，已经在一些城市悄悄地进行，中原地产市场研究总监张大伟透露，很多城市高端地产项目拿预售证已经不再像以前那么困难，这就是放松限价的信号。
张大伟：一线城市目前在市场拿预售证的情况，大部分项目已经不受限价的影响了，前两个月，在北京上海广州深圳，高端项目拿预售证在去年很难甚至拿不了，今年不存在太大问题了。
张大伟分析，在一线城市，如果放松限购，可能会刺激楼市反弹，但在二三线城市，市场反映冷淡，相比之下，下调房贷利率才是影响未来楼市走向的关键因素。
张大伟：二三线城市，这些城市户籍政策都松，楼盘供给严重过剩，这种放松限购对市场影响不会太大，从最近苗头看，只要信贷放松，不光是资金链放宽，其他配套政策也会跟进，包括地方政府税费减免，都是向市场释放宽松信号。
楼市虚火已灭，房地产商在盘算什么？
记者查阅资料发现，部分银行下调房贷利率还只是个案，交通银行首席经济学家连平认同这一点，他根据商业银行的负债情况判断，下调房贷利率不会刮起一阵风，但今后购房者申请房贷或许更容易。
连平：商业银行是希望能够找到贷款定价也比较平稳相对高一些的投放项目，显然购房按揭贷款不是好的选择。下一步，银行业对住房按揭贷款也要尽量满足有效需求，尤其是刚性需求。
国家统计局数据显示，今年六月，与前一个月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有55个，涨幅只有0.2%，的是下降了1.8%，华业地产副总裁陈云峰说，很多地方政府已经坐不住了，纷纷松绑调控，地产商和购房者因此都在观望中，各方力量的“拉锯战”日趋白热化。
陈云峰：买房人在观望什么呢？开发商会不会降价啊？开发商也在看，能不能通过政府的救市，信贷政策放松，楼市就能有缓呢？我就不需要通过降价来换取市场呢？
经济之声评论：房地产行业实现“软着陆”还为时尚早。
综观近两个月来的我国楼市，房贷利率下调，限购限价松绑消息不断。但楼市并没有随着一些地方的“救市”政策而再度火爆。以青岛为例，自8月1日起限购松绑的这一周里，青岛市每日住宅网签量仍维持在300套左右，较松绑前没有太大的变化。整个上半年，青岛全市新房成交量跌幅达三成。
应该说，经过中央政府严厉的调控措施，支柱性行业——房地产行业的“泡沫化”已经得到了抑制。但现在就说房地产行业已经实现了“软着陆”还为时尚早。最明显的标志是“房价还处在高位”，虽不再暴涨，但也没下跌多少。买房仍然是绝大多数家庭最沉重的负担，适度的调控仍有必要。
我们应该看到，房地产去泡沫化是一个漫长的过程，楼市适度处于冷静期或低迷期有利于行业的理性回归。我国的城镇化进程才刚刚起步，未来房地产仍将是我国经济的重要支柱之一，房地产市场的活跃对经济的发展意义重大。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
