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建筑面积计算新规限制赠送面积,短期内影响有限

洛阳商报   2014-08-22 09:06

[摘要] “我们这个户型虽然只有85平方米,但做成了舒适的小三房,主要是因为我们赠送的面积多,整体算下来赠送面积超过20平方米。”这样的卖房说辞对于购房人来说并不陌生,如今,赠送面积已经成为开发商售房过程中较为常见的营销手段。

“我们这个户型虽然只有85平方米,但做成了舒适的小三房,主要是因为我们赠送的面积多,整体算下来赠送面积超过20平方米。”这样的卖房说辞对于购房人来说并不陌生,如今,赠送面积已经成为开发商售房过程中较为常见的营销手段。

建筑面积计算新规限制赠送面积

房价高位运行的当下,赠送的面积对于购房者来说意味着不小的优惠。在开发商口中,赠送面积同样优点多多,免物业费、核算下来优惠的单价都成为购房者选择有赠送面积的房子的理由。不过,住建部批准颁布的新版《建筑工程建筑面积计算规范》近日正式实施,开发商常用的飘窗、双层挑高露台、地下室等赠送空间,将不能再以全赠送的形式出现。

购房赠送面积很受欢迎

您在看房的过程中可能也发现了,很多样板间都比自己想象的大不少,原因之一就是样板间户型里有很多面积是赠送的。

以读者小刘看的一套建筑面积为65平方米的小两房为例,其中一个开放式小房间的面积和一半阳台的面积就是赠送的。置业顾问向她介绍,这个小房间由露台改造,开发商在最终交房时会帮助购房者做好封闭,可以当作卧室用。算下来,这套65平方米的房子赠送面积能达到11平方米。

“11平方米啊,以每平方米5900元计算,能省近6.5万元呢!”置业顾问说。最终,小刘被这一优势打动,出手定下了一套小两房。

赠送面积不光在刚需盘中成为促进成交的重要砝码,在许多改善型住宅和别墅项目的销售中,也很常见。赠送地下室、室外花园、观景露台等,这些赠送的面积不仅增加了房子的使用功能,同时也成为户型中的一大亮点,营造出独特的居住空间。

变化 飘窗需要计算面积

不过,有些赠送面积以后或许再也见不到了。

7月1日,住建部批准颁布的新版《建筑工程建筑面积计算规范》正式实施,在旧版《规范》中不计算面积的飘窗,在新版《规范》中有了明确要求:窗台与室内地面高差在0.45米以下且结构净高在2.1米及以上的凸(飘)窗,应按其围护结构外围水平面积计算1/2面积。

关于地下室面积,新版《规范》中要求,地下室、半地下室应按其结构外围水平面积计算,结构层高在2.2米及以上的,应计算全面积;结构层高在2.2米以下的,应计算1/2面积。而主妇们最爱的走廊花园同样也有了针对性规定,新版《规范》提到,“有围护设施的室外走廊(挑廊),应按其结构底板水平投影面积计算1/2面积”。这也意味着,走廊花园再也不是“免费午餐”,同样要计算一部分面积。

以往,未封闭的阳台只算1/2面积,但新版《规范》中明确规定,主体结构内的阳台,应按其结构外围水平面积计算全面积;在主体结构外的阳台,应按其结构底板水平投影面积计算1/2面积。

看到这里,准备买房的您先别急着郁闷。在一些购房者看来,赠送面积对购房者有益无害,可以用同样的价钱买到更大的房子。然而事实上,赠送面积带给购房者的,不一定是实惠,也很有可能是麻烦。

不少城市都出现过这样的例子:楼盘宣称赠送面积达到多少平方米,但在实际交房时,购房人很难自己清楚地测量出到底赠送了多少,再加上赠送面积并不写入购房合同,购房人无凭无据,纠纷最终也变成了一笔糊涂账。并且,一些赠送面积是在占用公共空间的前提下挤出来的,对业主的居住同样有负面影响。

建议 要求将赠送内容写入补充协议

随着新版《规范》出台,新建项目赠送面积设计、审批将更加严格,但据了解,已审批及在售项目不受影响,因此在短期内对市场影响有限。

不过,以往“赠送”面积的设计多出现在小户型上,未来开发商对小户型的开发设计难度会有所增加。

虽然现在房地产市场越来越规范,但想搭个“末班车”的您还是要注意,踏踏实实“拿到”赠送面积,降低风险才是关键。

送面积不同于正常购买面积,它一般不能计入产权面积,因此不能用于投资、抵押,拆迁时也不会得到补偿。大多数开发商不会将赠送面积写入合同内,购房者要求将赠送内容写入补充协议或者附件中,形成文字性的内容。此外,要清楚赠送部分的真实情况,无论赠送的是面积还是精装修,抑或是物业费,购房人都要了解清楚。

【漫谈】

消费者购买有赠送面积的房子,确实能得到不少好处,比如少付房款,少交契税、维修基金、采暖费、物业费等;同时,居住空间的功能更加多样化,生活情趣增加,生活品质感提高。特别是购买中小户型的置业者,在这方面更加敏感。

但是从政府的角度看,开发商赠送部分面积会影响正常税收,且许多赠送的空间需要加以改造才能利用,若业主不规范操作,对房子的外立面可能会有影响。另外,违章建筑较多也不好管理。因此,新规范的出台,可以说对规范楼市起到了一定作用。此外,明确建筑面积计算方式,也会为未来征收房产税等提供依据。

从行业的角度来说,新规的出台会使楼盘做小面积户型的难度上升,这对开发商设计团队提出了更高的要求。

也许,中小户型面积的高功能性和高使用率,高品质产品附加值的提升等都将会成为促进下一轮住宅设计理念变革的主要动力。

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