[摘要] 中国交易商协会债券市场专业委员会日前召开会议，审议了上市房企在银行间市场发行中期票据一事。据悉，上市房企发行中票募集资金只要用于符合国家政策支持的保障性住房建设、棚户区改造、普通商品房项目等，就有可能获得批准。这表明上市房企在银行间市场发行中票有望开闸。
中国交易商协会债券市场专业委员会日前召开会议，审议了上市房企在银行间市场发行中期票据一事。据悉，上市房企发行中票募集资金只要用于符合国家政策支持的保障性住房建设、棚户区改造、普通商品房项目等，就有可能获得批准。这表明上市房企在银行间市场发行中票有望开闸。
交易商协会作出的这一决定，与目前各地政府频频取消或放宽商品房限购政策一样，是在房地产市场出现变化以后作出的正确决策。在房地产调控中，停止对房企融资支持被作为一项政策推行，导致上市房企的财务状况出现了恶化。对A股市场115家房企上市公司的今年上半年中报分析表明，上市房企的整体经营活动持续恶化，42家公司的净负债率已超过100%的安全警戒线。
实际上，按照国务院的要求，切断房企资金通道只针对存在土地闲置和炒地行为的部分企业，但这一政策在执行过程中却被扩大化了。在A股市场上，房地产企业的上市申请一律被搁置，并购重组也被堵死。为了维持生存，一些房企不得不通过房地产信托等途径融资，但其后果是推高了融资成本，并推动房价走高，而“影子银行”则四处泛滥，给金融秩序造成干扰。
实践已经证明，切断房地产企业融资渠道并不能起到预期的效果，而这种行政手段的推行，对于市场来说是一种倒退。上市房企的背后还存在着数以千万计的中小投资者，切断它们的融资渠道也构成了对其正当利益的粗暴侵犯。
目前，我国正在积极推行简政放权，政府“乱摸市场的手”正在归位。上市房企在银行间市场发行中票有望开闸，这是一个值得肯定的积极信号，未来放开对上市房企包括银行信贷、股市融资等正当融资需求的限制，已经成为一个可以期待的目标。
继日前向部分主承销商口头传达房地产行业中期票据的实时政策后，银行间市场交易商协会今日将在京召开主承销商内部通气会，正式文件将在此会结束后下发。“确实是允许对一些大的房地产企业放开中票发行，但具体细则跟网上流传的不太一样。事实上这些客户一直也都是各家银行的核心客户，而且政策也一直鼓励投向保障房、自住型住房项目，这个大方向一直都不存在政策限制。”一家股份行金融市场部副总经理昨日对南都记者表示。
多位银行人士对记者表示，交易商协会早在月余前就已经酝酿相关政策，但起草主旨并非救市。光大银行首席经济学家盛宏清对南都记者称，从融资总量上看，这些房企加总估计才能融到300亿元，对整个房地产市场的资金瓶颈是“杯水车薪”。
获准发中票
最近市场流传的一份协会文件显示，允许发行中票的上市房企在募集资金用途上将有明确规定，主要包括“符合国家政策支持的普通商品房项目、补充流动资金、偿还银行贷款(该贷款必须为保障房项目、普通商品房项目的项目贷款)”等。
发行主体同时还需满足的条件包括“项目的自有资金投入不低于项目总投资的30%”，“普通商品住房开发面积要占总面积70%以上”，“募集资金仅用于房建开发，不能用于土地款等其他用途”等。
受访银行人士称，昨日网络流传的条款并非协会正式文件，且在部分条款的表述上与协会通气的内容有所不同。“其实所谓‘符合国家政策的普通商品房’，这个表述非常笼统，而且现有的信贷政策对此类项目本就没有禁止。很多客户的项目我们也都在发放贷款，所以重启中票是对此类项目特殊对待，出手救市并不准确。”前述股份行金融市场部副总经理对南都记者称。
多位受访银行人士向南都记者确认，今日协会将召集相关主承销商在京通气，对政策执行进行解释。而相应的正式文件也将在会后不久下发。
部分银行人士对此次中票重启也抱有相当期望。“一是如果发中票，企业肯定是用来还贷款，即便市场现在对房地产企业要求议价，但还是会比贷款便宜；二是行里目前也比较审慎，能够将表内的风险分散到表外去，在这个时点上看也是一件好事。”一家股份行公司金融部负责人对南都记者称。
银行人士向南都记者确认，协会之所以强调是上市房企可以入围，主要考虑这些企业资质较好，抗风险能力较强。大多数中小房地产开发商今年以来都被列入银行信用风险的负面清单，普遍授信极少，更遑论进入银行间市场发债。
拓宽房企融资渠道
广州高力国际市场研究与项目咨询部董事陈厚桥昨日对南都记者称，不管相应政策是否指向救市，在这个时点上对市场信心的安抚还是会起到作用。
“现在市场的问题是很多开发商没办法拿到开发贷款。如果有这样一个政策出来，可以稳定市场。因为在目前市况下，它使得有些开发商可以有些项目去做。而且保障房虽然利润低，但也是相对较安全稳妥的项目。”陈厚桥对南都记者表示，这个政策首先可以给市场一个安全的信号，政府对于保障房的建设可以给予大力支撑，解决融资渠道。对于一些没有资金去拍卖市场上获取土地的开发商，可以通过这些项目维持生存。
但他也强调，这一政策并不会对现有的房地产市场带来根本改变。“现在土地拍卖市场非常冷淡，房产市场也不是很景气，大家都在看政府会不会出台相应的措施扶持房地产业。扶持的政策可以分为直接和间接政策。这个政策只是属于一种间接的方式。”他对记者说。
总部位于深圳的一家大型上市房企高管亦对记者表示，监管层此举将拓宽房企融资渠道，无疑是一利好。但由于规定了种种限制条件，对于市场的拉动恐怕有限，期待政府出台更多措施以提振市场。
可融资总量不大
光大银行首席经济学家盛宏清接受记者采访时亦表示，发行中票融资利率比信托等其他渠道融资利率低，将有利于降低房企的成本。但对于可以在银行间市场上通过主承销商发行票据进行融资的房企资质，监管层首先规定要求是上市公司，条件要求较高。
“就我们目前统计，从房企申请到融资一般需要1个月的时间。从融资总量上看，这些房企加总估计才能融到300亿元的资金，对整个房地产市场的资金瓶颈是‘杯水车薪’。所以不能被视作监管层推动针对房地产市场的资金注入，对房地产行业的整个大趋势不会有根本性的改变。未来房地产的资金主要仍要依靠其他的市场化途径去解决。”盛宏清向记者称。
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