[摘要] 年中已过，在上半年多重利好政策的不断刺激下，楼市袭来阵阵暖风。近日，国家统计局公布相关数据显示，在70个大中城市中，房价环比上涨的城市个数继续增加，一线城市领涨全国。洛阳楼市上半年“答卷”怎样？下半年走势又将如何？
年中已过，在上半年多重利好政策的不断刺激下，楼市袭来阵阵暖风。近日，国家统计局公布相关数据显示，在70个大中城市中，房价环比上涨的城市个数继续增加，一线城市领涨。洛阳楼市上半年“答卷”怎样？下半年走势又将如何？
数据销售面积增长成交均价下降
今年上半年，不少大城市传来楼市回暖、价格反弹信息，深圳等个别城市甚至出现火爆的“抢房”局面。我市上半年楼市行情如何？不妨先来看几组数据。
和利时地产机构洛阳分公司公布的新数据显示：
1今年上半年，我市商品房总体供应量有所减少
●总体供应面积为219.81万平方米，比去年同期19.15%
●其中住宅面积为141万平方米，比去年同期42.21%
2总体销售面积，受政策和市场结构调整影响有所增长
●总体成交量为210.22万平方米，比去年同期35.34%
●其中住宅面积为193.94万平方米，比去年同期38.75%
●住宅销售套数为17726套，同比41.10%
3总体销售均价，受高库存压力和以价换量市场销售环境影响有所回落
●成交均价为每平方米4404元，比去年同期10.81%
“数据显示，在上半年整体销量中，仅5月、6月两个月的销量就占了‘半壁江山’。”和利时地产机构洛阳分公司总经理陈胜说，这一方面受益于上半年多重楼市利好政策刺激，不少开发商通过降价刺激销量回升；另一方面，从5月开始，我市房管部门改变统计口径，改变了以往数据统计的滞后性。
特点政策刺激有力“去库存”是主旋律
今年上半年，我市楼市发展呈现几个特点。
-政策刺激
陈胜认为，从3月底开始，国家出台了调整信贷政策、减轻购房负担等一系列刺激楼市需求的政策，地方政府也接连出台了相关配套措施，如放宽贷款限制、降低首付比例、降低买卖成本、提高公积金贷款额度等，楼市政策从抑制需求转变为刺激需求。
6月27日，央行宣布降息，一年期贷款利率基准利率下调0.25个百分点，这是今年第三次降息。降息后，购房成本再次下降，在住房消费仍然依赖信贷支持的大背景下，使不少观望中的购房者产生了入市动力。
-改善需求
“政策对改善需求的态度也趋于支持。”陈胜说，如调整二套房贷款首付比例、降低公积金贷款购置二套房首付比例等，都激发了改善型需求消费群体的置业热情。此外，营业税免征条件放宽，免征年限由之前的满5年调整为满2年，使卖房成本降低，也刺激了部分改善型需求的换购群体。
-消化库存
房地产经理人联合会副秘书长路延熹认为，去年楼市低迷给开发商及其上下游数十个关联行业带来冲击，因此，今年上半年“去库存”是我市楼市的主旋律。许多楼盘一方面放缓开发节奏，一方面采用降价促销、开辟新销售渠道等手段消化库存，减小资金压力。
分析住宅供大于求价格难“跟风涨”
今年两会政府工作报告中指出，加快培育消费增长点，稳定住房消费，支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。这成为房地产市场后期发展的指向标。
与此同时，各地也因地制宜出台相应政策，央行三次降息、降准，为市场的稳步发展提供了有力的支撑，在多重政策效应的叠加影响下，楼市回暖趋势确立。
国家统计局近日公布的数据显示，6月，在70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅价格环比上涨的城市分别有27个和42个，分别比上月增加了7个和5个；一线城市依然是房价上涨的“领头羊”。在新建商品住宅价格方面，深圳以7.2%的环比涨幅连续7个月领涨，上海、北京和广州位居其后。
“供求失衡是导致城市间住宅价格分化的主要原因。一线城市人口较多，供不应求矛盾突出；而我市及其他二、三线城市依然处于供大于求的状态，因此价格波动不会太大。”陈胜说。
“这也说明购房者更趋于理性。”路延熹说，现在消费者购房更重视全面考察、深入了解、综合权衡，出手也更加谨慎，因此开发商更要从单一的“买地盖房者”转化为“综合服务提供商”，全面、长期满足购房者的需求。
此外，今年上半年，我市不少开发商放缓入市步伐，新开楼盘仅有美景九悦山、恒信绿地公馆、正商城、九都城、保利建业香槟国际、中弘中央广场等，其他均为新房源加推。这一方面是由于开发商对市场前景持观望态度，另一方面是因其受制于资金等压力。
预测下半年回暖趋缓市场分化更加明显
业内人士周莉认为，在持续利好政策的支撑下，经济整体稳定，货币环境宽松，楼市发展的环境是有利的，而且在一线城市涨声一片的气氛影响下，消费者的预期会发生改变，有利于整体市场需求的释放。因此，下半年我市楼市预期回暖，但中长期需求仍面临结构性调整；库存压力仍然较大，上半年刻意延迟入市的楼盘会逐步入市，下半年的供应量或比上半年明显增加；鉴于此，在库存、竞争、资金等的高压条件下，楼市整体价格探底全面反弹的可能性不大，会保持相对稳定态势。
“下半年市场分化会更加明显。”周莉说，如区域供应方面，中心城区供应量减少，中心城区边缘区域供应量增加；此外，销售表现、价格波动、产品品质等各方面级差分化也会越来越大。
“预计下半年楼市整体不会出现较大幅度波动，回暖的速度、幅度将趋于平缓。”陈胜说。
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