一周以来，新闻聚焦的热点除了玉树地震灾区外，最集中的恐怕要数国务院频频出台的房产新政了。作为刚性需求强劲的二三线城市，房产新政对洛阳的影响如何？近日，记者走访了一些业内人士，就我市房地产供需现状，客观分析房产新政可能对我市住宅价格产生的影响。
新政动真格 抑制房价过快上涨
4月14日，国务院常务会议确定了以下措施：抑制不合理住房需求，实行更为严格的差别化住房信贷政策，对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付比例和利率水平。
4月17日，国务院下发《关于促进房地产市场平稳较快发展的通知》指出：商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款；地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数等。
我市业内人士普遍认为，这几条政策，切中了高房价命脉，堪称最严厉的调控政策，楼市的高房价已经不可能持续。争议之处在于：调控效果会立刻显现，还是会有一段的观望后才有反应；一线城市和洛阳这样二三线城市的房价，谁更抗跌？
洛阳楼市现状 3月住宅价格回落
万科集团王石最近说：“2010年房地产市场非常不确定，只有一点可以确定：中央要抑制房价上涨的决心是明确的。”
洛阳房价目前处于什么状态？从洛阳的经济现状、人均收入水平等方面来看，目前洛阳的房地产价格与市场供需基本一致，国家政策对于像洛阳这样的二三线城市来讲，影响相对比较小，调控效果不会马上出现。
我市3月住宅销售均价为每平方米3259元，比上月下降6.59%，比上年同期上涨13.95%。住宅均价稳中有降，这得益于洛阳楼市普通住宅投放供应量的增加。3月我市商品房批准预售项目9个，建筑面积19.29万平方米，比上年同期上涨606.59%。其中商品住宅批准预售套数1622套，建筑面积17.38万平方米，比上年同期上涨536.63%。 恒大绿洲、泉舜财富中心、香榭里•黎明、奥体花城等9个项目先后进入市场销售，房源充足，区域涉及西工、老城、瀍河回族区、高新区和洛阳新区，高中低档住宅都有，使均价在一二月份上涨较大的基础上出现了回落。
房源的增加，在一定程度抑制了房价的过快上涨。今年一季度我市商品房批准预售项目18个，建筑面积43.39万平方米，比上年同期上涨30.57%。其中商品住宅批准预售套数3139套，建筑面积37.75万平方米，比上年同期上涨21.97%。
业内人士普遍认为，洛阳楼市以自住型和改善型为主，投资者有，投机者不多，刚性需求强劲，市场处于较平稳的状态。从市场的销售可以看出，3月我市新建商品房销售2143套，销售面积23.55万平方米，销售额7.75亿元，分别比上年同期下降18.55％、13.8％、2.39％。其中住宅1826套，销售面积21.42万平方米，销售额6.55亿元，分别比上年同期下降25.44％、19.08%、13.47％。
我市1月～3月新建商品房销售5564套，销售面积60.56万平方米，销售额21.88亿元，分别比上年同期下降5.33%、0.72％，上涨31.73％。其中商品住宅4609套，销售面积54.27万平方米，销售额17.88亿元，分别比上年同期下降16.49％、7.23％，上涨15.58%。
市场房源增加，销量稳中有降，住宅价格和去年相比上涨幅度较大，但销量同比减少，所以房价就不可能脱离供需关系而疯涨，在调控政策重拳出击下，洛阳楼市价格将会在合理的区间内调整、稳定。
未来价格如何 供需关系是关键
日前，SOHO中国董事长潘石屹在博客上就房产新政的一些焦点进行了解读，他说，未来房价拐点有多远，住房价格到底如何变化，我相信未来一个月就可见分晓，但住房的成交量会迅速降下来。现在，购买超过三套住房的家庭越来越多，这也反映出中国的贫富差距在拉大。高房价区域停止给第三套住房贷款，可以抑制一部分市场上的需求，对抑制住宅房价有好处。
供需平衡是稳定房价的关键。洛阳市住房和城乡建设委员会助理调研员王福海说，市场经济不是无政府经济，中央出台调控政策是完全必要的。他认为，洛阳的房地产市场比较平稳，去年下半年以来，住宅价格普遍上涨，尤其是今年一季度，一些楼盘价格上涨幅度较大，房产新政对稳定价格大有好处。今年洛阳加大经济适用房和普通住宅的开发力度，整个市场的供需比较平衡。因此，房产新政会对楼市产生一些影响，但较之一线城市来说，不会太大。
对洛阳房价的走势众说纷纭。在价格方面，记者在采访中暂未发现开发商有立刻降价的现象。去年开发商销售业绩普遍不错，资金实力较充足，不会因为新政一出来就立刻降价。但不少业内人士表示：房产新政对投资型、投机型的购房行为将产生一定的影响，主要满足自住型和改善型购房者的需求。房价继续上涨的可能性减小，价格如何变化主要看市场的供需情况。
今年前3个月，我市批准预售的新建商品住宅面积虽然比去年同期上涨21.97%，销售面积比去年同期下降7.23%，但销售面积仍然高于同期的预售面积，差距达16万平方米，这也是一季度市场销售旺盛、价格上涨的主要原因——求大于供，而这“求”中，有相当多的外地购房者。
“洛阳的房价不要说和一线城市比，就是和周边城市比，都不算太高，投资的价值不小。”不少外地购房者看中的除了洛阳的宜居外，更多的是价格。
今年1月～3月，外地人来洛购房729套，面积7.42万平方米，金额2.8亿元，同比分别上涨100.83%、82.31％、118.75％；仅3月份外地人在洛阳购房面积就达3.09万平方米。
新政中对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款，这条会对外地人来洛购房产生一些影响，减少一定的需求。
房产新政推出一周来，洛阳楼市主要在观望。新政对销量、价格、新盘投放等将会产生怎样的影响？百姓购房的节奏是否会调整？记者将继续予以关注。
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