[摘要] 楼市二次调控新政出台以来，我市按揭购房明显减少，10月仅为790套，不足当月商品房销售量的一半。楼市调控走到今天，购房者不禁要问：楼市“限购令”究竟限了谁？
（来源：洛阳晚报）楼市二次调控新政出台以来，我市按揭购房明显减少，10月仅为790套，不足当月商品房销售量的一半。
如何面对“限贷令”下的按揭购房？
楼市调控政策持续发力，对洛阳楼市造成了不小的影响。今年以来，调控政策的密集出台，包括交易费用、税费、信贷等的从严调整，使得市场的观望气氛逐渐浓烈起来。在这种形势下，购房者该如何应对呢？对于部分刚性需求来说，迫于实际需要，还会择机置业。按揭购房，仍是这些刚性需求及一些改善型家庭的方式。
● “限贷”后，按揭购房数锐减
记者11月29日在新区某售楼部采访时恰遇前来看房的刘女士。她说：“房子看好了，但由于是想改善居住条件，属第二套住房，售楼小姐告诉我，要1.1倍的贷款利率，还要首付50%。算了算，50万元一套的住房，光首付就得25万元，每月还得还不少贷款，想想，还是暂时放弃更新换代的买房打算吧！”
自9月底楼市2次调控新政出台以来，我市有不少像刘女士这样的改善型购房者遭遇了“限贷”。据市房地产市场管理处统计，10月我市按揭购房登记790套，面积8.7万平方米，金额1.9亿元。1月~10月按揭购房登记13084套，面积150.06万平方米，金额32.1亿元。
10月790套的按揭购房数比前10个月的平均数少了500余套，仅占当月商品房销售量的44%，远远低于以前的比例。
按揭购房者该如何选择
国家出台的一系列宏观调控政策，使得洛阳楼市的销售量降温，市场观望气氛越来越浓，王先生也曾为是否买房而犹豫过，但考虑到实际需求，他还是决定买了。“如果现在不买，就只能去租房。与其等待，还不如现在买房提前锁定成本，说不定是个理性的选择呢。”王先生说，但他对该如何按揭购房摸不准。
许多购房者来电咨询，购房时应如何选择适合自己的按揭贷款呢？
业内专家指出，改善型购房者要衡量好住房按揭贷款以及税费再出手。调控政策持续发力，改善住房也因此受到影响，购房者应作出相应调整，以便能够适应政策影响带来的变化。目前改善型需求为市场的购房主力，虽然政策对投机性需求加大了打击力度，但不可否认的是，改善型需求也受到了不同程度的影响。对此，专业人士建议购房者应作出相应调整。
对于足月缴纳公积金的购房者来说，专家建议他们尽量使用公积金贷款，因为公积金贷款利率相对较低，这样既可以将账户内闲置资金合理利用，将余额直接支付给开发商做首付，还可以将每月发放的公积金冲抵贷款。
用商业贷款要选定最合适自己的还款方式。据我市某银行理财经理介绍，目前基本上有两种个人住房贷款还款方式比较受欢迎：一种是等额还款方式，另一种是等额本金还款方式。等额还款方式的优点在于，借款人可以准确掌握每月的还款额，有计划地安排家庭的收支。而等额本金还款方式较适合于还款初期还款能力较强、并希望在还款初期归还较大款项以此减少利息支出的个人。
按揭购房应量力而行
在目前“限贷”执行很紧的情况下，购房者在申请个人住房贷款时，主要考虑存款和可变现资产这两大部分。可变现资产又涵盖了有价证券、现有住房置换。只有通过对家庭现有经济实力做好综合评估，才能确定合理的购房首期付款和价款比例，特别是对第二套高达50%的首付。
按揭购房者还要学会计算自己的还款能力。还款能力是用家庭平均月收入减去家庭平均月支出后的余额来计算。在计算时要考虑收入和支出的可能变化。尤其是搬入新居，家庭日常开支比过去要高。理财专家提示说，月均还款负担一般不要超过家庭收入的40％~50％。
普通民众称楼市新政打击刚性需求
（来源：经济观察网）
首套房无论大小首付比例都要求30%及以上，第三套房住房贷款暂停——权威媒体突然发布的晚间消息，让最近正在买房卖房的人们乱了阵脚。吊诡的是，在看上去更加严格的调控政策面前，准备买房的人连声哀叹，买了房子的人却连呼侥幸。
“刚付了所谓三套房的定金，现在不知道怎么收场了”
尹先生（1970年出生，正纠结在一买一卖中，自认是改善型需求，却沮丧地发现自己“被”第三套了）：
我只能说，“人生的大起大落实在来得太快了！”（被问及此时此刻的感受，他套用了一句 在《唐伯虎点秋香》中的台词）
上个礼拜六我刚卖了我的套房，收了人家的首付，又从这里头拿钱付了我所谓的“第三套”房的定金，现在我都不知道怎么收场了。不能贷款，我这房子肯定买不下来了。
我们现在一家三口和我岳母四个人住一套建筑面积80平方米的房子，你觉得过分吗？我卖的房子是1997年的时候原来单位分的，40多平方米，房改的时候买下来的。后来有了孩子，不够住，就凑了个首付又买了套二手房。现在家里人口多，孩子也大了，我们这两年一直想把小房子卖了，换个大点的。8月份的时候我去银行问，人家说就算我现在把房子都卖了租房住，我也算是第三套房，不好贷款。我这一犹豫，就动手晚了，这下倒好，彻底没戏。
现在这政策的意思是，我对生活的要求太高了？跟我们单位现在天天哭穷出不起首付的小孩儿们比，我是有点站着说话不腰疼。但是GDP年年都涨，大家的生活总不能越来越差吧？我也没想着买豪宅炒房子，就是想换个多一间屋的房子，二十天以后，我们全家名下就只有一套房子了，我这也是投机需求？
我来回看了几遍新闻，真的，就我这样的被“打击”了。我原来单位的领导，早几年手里就三四套房子了，他要想再买房子，根本不用贷款。国家现在老是拿着贷款当门槛来调控，能调得到那些真正有大把钱炒房囤房的人吗？
“打压投机需求我们理解，但怎么还捎带手打压刚需呢？”
马博（新晋“房奴”，1983年出生，上周日刚到银行完成一套二手房的面签，等待银行批贷中）：
晚上媳妇给我打电话的时候，我就倒抽一口冷气。幸好礼拜天让中介催着房主去银行办了手续。要是听我媳妇的，过完节再给首付，我们这又得多拿出来15万，太可怕了！
回到家想想还是后怕，我又给中介打了个电话，他们还不知道这事儿呢！也赶紧跑到电脑跟前搜新闻，然后跟我说合同都签好了，首付也给了，就算要出新政策也不会追溯之前已经办好手续的，应该没事。
我对照了一下以前的政策，就改了半条：以前是首套房90平方米以上的要首付三成以上，现在是不管大小都得首付三成。我算是侥幸逃过一“劫”吧，可怎么想怎么不舒服。二手房贷款首付两成，是评估价的两成，实际的首付已经是最后成交价的三成了；现在这么一弄，小老百姓更买不起房子！打压投机需求我们理解，但怎么还捎带手打压刚需呢？
刚才一个跟我一起看过房的朋友还给我打电话，连着说“你运气不错！”他比我看房还早，但每次都是凑点钱房价就涨了，这次估计他又黄了。你下个文件，涨一成首付，我们得怎么攒钱怎么厚着脸皮去求爷爷告奶奶地借钱啊？
在采访中，几位研究者都认为昨晚的楼市消息并没有超出此前“国十条”的范围，更谈不上是“新政”或者“新一轮调控”。同一时间，住建部网站首页发布的头条文章似乎印证了这一观点，文章称仅仅是三部委对各地进一步贯彻落实国务院坚决遏制部分城市房价过快上涨通知提出了“四项要求”。
“如果房产税改革有确切消息，还算是一个新信号”
王福重（中央财经大学政府与经济研究中心主任)：
这没有什么新东西啊！就是对“国十条”的一个细化。
到9月25日，北京的成交量涨了75%，量的上涨非常厉害。不算经济适用房，价格上涨超过10%，其他城市也一样。靠贷款来调控有什么用？那么多买房子的人不用银行贷款也能买。
为什么现在出这样一个消息？应该是要加大政策执行的力度，观察一下效果。最近房价的上涨让老百姓心理上承受不住了，必须要安抚一下。
现在股市仍然低迷，楼市没有增加有力的供给，保障房才盖了20%多，政策执行又不力（比如说拍卖的土地几年不开发就收回，那么什么算是开发？这些技术问题很难判断，加上地方政府的利益也在里面，很难执行），在这样的局面下想要控制房价，必须有极端措施。
如果房产税改革有确切消息的话，还算是一个新的信号，但目前来说，我觉得这个消息不确定。之前，我没有在任何官方文件和资料里看到“加快推进房产税改革试点工作，并逐步扩大到”这个提法，关于房产税（以及之前讨论的物业税）本身还有很多没明确的东西，更难说现在“扩大到”了。
“我们从来不缺政策，缺的是落实”
马光远（经济学博士，律师）:
调控没有必要一而再再而三地出政策，我们从来不缺政策，缺的是落实。不是说不断出严厉的政策就是好的调控，出了新政策又要理解、又要消化、又要博弈一阵子，最后不执行，有什么用？把旧的政策落实好才是的政策。“国十条”已经够了，如果从信贷、税收、土地到监管全都落实到位，以“四一七”本身的全面性，完全够了。其是否能够让中国房地产市场回归理性、健康发展，关键在于是否执行，不沦为政策白条。
这次首套房首付提高到30%的政策，我觉得非常错误。这不是差别化的信贷政策，而是一棒子打死了。差别化的信贷政策一定要鼓励能买得起房子的人买首套房，要让人能有房子住，不超标消费就行了。什么是差别化的信贷政策？是你买90平方米以下的房子，首付10%，利率优惠；你买180平方米的房子，首付50%,利率上调。现在的问题在于我们的政策本身没有能力去甄别区分，所以“宁可错杀一千，不可放过一个”。
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