[摘要] 楼市“寒冬”下的洛阳地产现状如何？洛阳房价走势怎样？买房者该何去何从？存款准备金率下调是否给地产商带来了暖流？昨日，东方今报记者与洛阳地产精英——洛阳福温联合置业有限公司总经理路延熹面对面，一起探讨楼市寒冬下的洛阳地产。
受国家宏观调控影响，房地产行业如同遭遇过境“寒流”，销量下降，楼市低迷，一线开发企业楼盘率先跳水……楼市“寒冬”下的洛阳地产现状如何？洛阳房价走势怎样？买房者该何去何从？存款准备金率下调是否给地产商带来了暖流？昨日，东方今报记者与洛阳地产精英——洛阳福温联合置业有限公司总经理路延熹面对面，一起探讨楼市寒冬下的洛阳地产。
●洛阳房价没有大幅度下降
记者：国内很多大的楼盘纷纷跳水，对洛阳影响大么？
路延熹：我觉得二三线城市形势好些，一线城市比我们严峻很多。国家调控政策对洛阳的影响还不是很大，起码都没有很明显的、非常直接的大幅度降价。
记者：但最近很多楼盘还是给予很大幅度的优惠，促销手段也非常多。
路延熹：根据近几月的情况看，很多新开的楼盘价位优惠幅度都很大，但基本上是通过促销手段如采取提前付款优惠几个点，或者送礼品等进行优惠。大形势这样，要想多卖房子，除非以价换量。
记者：楼市一片低迷，作为洛阳的地产精英，您认为目前洛阳房价处在一个什么样的状态？
路延熹：洛阳的房价基数与周边城市比，确实不高。
记者：洛阳有没有类似房产价格联盟，大家抱团不降价？
路延熹：洛阳有个地产沙龙，我是秘书长。但是我确定地说，价格联盟肯定没有。这种联盟就像攻守同盟，是建立不起来的，因为企业和企业的性质是不同的。如果企业生存没有问题的时候，大家说这个面包都不要吃，大家都不吃；但是如果其中几个人三天都没吃饭的话，这个面包肯定有人拿。在生存面前，这种联盟是不堪一击的。
●洛阳房地产缩水空间不会大
记者：您认为洛阳房地产缩水空间有多大？
路延熹：洛阳和沿海城市不同，泡沫不是太大。房市可以缩水，但是不会缩太多，也只能把有水分的地方缩掉。就像减肥一样，它只能减脂肪，但是不能把骨头也减掉吧。
记者：为何说泡沫不大？
路延熹：郑州新区的房价不低于一万，但是洛阳新区的房价只有五千多。但是郑州的土地价格和洛阳差不多。当时郑州一家大的房产企业为啥不来洛阳，因为洛阳的地价和郑州差不多，但是房价差太多。为啥恒大能在广东那么快发展，他们也是河南人，就是因为广东的房价高。
记者：大家一提房地产都说暴发户和暴利，您刚才的意思是不是说洛阳房地产不存在暴利？
路延熹：暴利谈不上，个别楼盘暴利，靠运气，靠投机。真正整个行业水平，暴利谈不上。但是以后的房地产形势，利润比现在更低。为啥大家一提房地产都说暴发户和暴利，确实有些楼盘拿地的时候价格低，加上运气好的时候，一夜之间就成亿万富翁了，就像有人买彩票中了500万一样，但是你不可能天天都中奖的。靠投机，这些都不是长久的。
●存款准备金率下调带来暖意
记者：存款准备金率12月5日起下调0.5个百分点，将释放近4000亿资金，会不会给房地产带来一些暖流？
路延熹：0.5个点就是4000亿，扩大后可能会达到1万个亿。我认为即使带不来多少暖流，但起码会带来一些暖意。最起码老百姓会知道国家政策已经见底，房价不能见底，但离底已经不远了。但洛阳的回涨不会那么快。
记者：你预计什么时候会回涨？
路延熹：前一段时间和几个朋友一起开玩笑，大家寄希望于明年五一。但我说可能会再延后一些。但明年五一前后可能会取消限购。一线城市取消后，房价会上扬，也会带动二三线城市房价回涨。但现在一线城市不会上涨，洛阳的房价也会平稳。
●控制成本是抑制房价上涨的根本措施
记者：住房和城乡建设部发出通知称，限购政策将延续。这对整个地产行业将产生什么影响？
路延熹：现在不会马上松绑，但估计也不会出台更严厉的政策，起码不加油，会慢慢松开刹车，“软着陆”。
记者：如果现在松绑，会不会立即造成报复性反弹？
路延熹：如果现在国家把调控政策拿掉，房价肯定是报复性上涨。包括一线城市。现在国家不敢放开，不取消很难受，地方政府也难受，怕经济滑落，取消吧，肯定会像2009年一样报复性反弹，会“按着葫芦漂起瓢”，所以国家现在很谨慎。只好先一直按着不动，手一松，肯定漂起来。
记者：这样按着不动的话，是不是很难受？
路延熹：确实很难受。
记者：您刚才说，成本高导致了房价的上涨，限购不是办法，那您认为什么办法最合适？
路延熹：降低房价最根本的措施还是要从成本上控制。控制和降低成本。土地成本、造价成本、人力费用等，几项成本都压下来，房价就会降了。但现在成本都是上涨的，没有一个降，房价肯定降不下来。
记者：现在你们拿地容易吗？
路延熹：现在土地价格涨得太快了，地价翻了很多倍。二三百万的地都没有了，一亩地都是500万以上。新区体育馆边上800多万，铜加工厂一亩地卖了1024万。肯定不容易了。
●开发商资金链有点紧
记者：年关将近，各家房地产都面临资金清算，今年的大气候对地产商的资金链有什么影响？
路延熹：今年形势严峻，开发商资金链普遍偏紧。原因并不是销售不好，主要是回款有问题，银行贷款难。所以就鼓励一次性付款，一次性付款的话就可以多给你优惠几个点。
记者：现在房地产企业融资渠道都有哪些？
路延熹：一个是自有资金，一个是银行贷款，但是现在银行贷款难度很大，现在很多公司都选择民间融资，通过担保公司融资。洛阳的融资渠道太单一了，基本上都属于债权融资。其实行业里面还有一种叫股权融资，一个项目一家吃不下，可以三四家合伙弄，但是开发商一般不愿意把股份让出去，怕不好管理。目前洛阳采用这种形式的很少。
■ 人物名片
路延熹，房地产经济师、策划师，现任洛阳福温联合置业有限公司总经理，房地产经理人联盟常务理事，洛阳地产老总沙龙秘书长。从事房地产业15年，从基层员工做起，历经地产公司所有管理岗位。
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