[摘要] 近年来随着房地产市场的飞速发展，企业“囤地”现象屡有发生。关于对“闲置土地”的认定和相关处理标准一直被业内高度关注。上周四，国土资源部发布公告，称修订后的《闲置土地处置办法》将在今年7月1日施行。按照新规，“闲置土地满一年按地价款20%征缴土地闲置费，闲置两年则无偿收回”。
核心提示
近年来随着房地产市场的飞速发展，企业“囤地”现象屡有发生。关于对“闲置土地”的认定和相关处理标准一直被业内高度关注。上周四，国土资源部发布公告，称修订后的《闲置土地处置办法》将在今年7月1日施行。按照新规，“闲置土地满一年按地价款20%征缴土地闲置费，闲置两年则无偿收回”。新规一出，再度引起社会和相关媒体的广泛关注。新规的出台，是否意味着国家在处理闲置土地上采取了更为严厉的监管措施呢？
调控思路开始转变
上个版本的《闲置土地办法》（以下简称《办法》）自1999年4月经国土部发布施行后，至今已经施行13年。这期间，大中城市房价几度飙涨，民众对一些企业谋利的肆无忌惮和政府监管的软弱缺位颇有诟病。
早在2011年12月，国土部即开始起草针对原版办法的“修订草案”，2012年5月22日，修订版本最终获国土部通过。从最终的《办法》定稿来看，对闲置用地的查处力度实际并无加重：超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费；满2年未动工开发时，可以无偿收回土地使用权。这些均是延续1999年的《办法》中的规定。
“新办法中打击闲置土地以经济手段代替行政手段，效率更高。”中国土地勘测规划院副总工程师邹晓云表示，国土部借鉴美、日两国经验说明中央政府已转变了调控思路。
“闲置”认定更为合理
我们对比可以发现新版本中对“闲置土地”的认定更加合理。新版本中对“闲置土地”定义为，指“有建设用地使用权人超过国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的动工开发日期满一年未动工开发的国有建设用地”或者“动工开发但开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积不足1/3或者已投资额占总投资额不足25%，中止开发建设满一年的国有建设用地，也可以认定为闲置土地”。
此前版本中，闲置的认定时间则是“国有土地有偿使用合同生效或者土地行政主管部门建设用地批准书颁发之日起”。
相关业内人士表示，修订后的时间界定更加合理，“于大型土地或者联合体拿地的情况，土地开工的筹划时间与小型地块或者普通土地有很大差别。以合同约定开工日期为起始点来认定‘闲置’与否，更具备操作性”。
政府违约也要追责
在中国的国有土地出让模式中，供应方一般是地方政府，需求方多是企业，而监管者也是地方政府，换言之，地方政府既是一项市场活动的参与者，又是这项活动规则的制定者和监管者。这是否在理论层面存在不妥之处，尚存争议。
而在查处闲置用地的实践中，过往只强调了企业的责任，对于供应方的问题则少有涉及。但现状是半数闲置用地原因都在政府，却无法追责，这也令一些业界人士直呼不公。
国土部2010年8月发布数据称，在各地上报的2815宗闲置土地中，因拆迁难、调整规划等政府和客观原因造成闲置的占六成以上。政府原因造成的闲置用地中，拆迁难、更改规划，大约各占一半。
此次修订后的《办法》也新增了“责任”章节，规定
市县国土主管部门未按照国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的期限、条件将土地交付给国有建设用地使用权人，致使项目不具备动工开发条件的，应当依法承担违约责任。
此外，县级以上国土主管部门及其工作人员违反《办法》相关规定，要依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
助推房企降价放量
据业内人士介绍，房地产市场虽然已经发展多年，但绝大部分开发商的盈利模式依然是依赖土地，“因为依靠开发不同住宅产品获得的利润回报并不高，所以在各级城市，尤其二线以下城市中，捂地现象非常普遍”。
“最近市场回暖，市场预期也发生了一定转变，国土部选择这个时间节点发布此次修订版的闲置土地处理办法，是从正面敦促开发商尽快开发，以避免已批住宅用地的囤地、捂地现象。”中国房地产学会副会长陈国强向记者强调，“与此同时，也是从侧面再次强调房地产政策继续偏紧。”
竞合地产王东认为，自去年调控开始，很多房地产企业普遍放慢了开发节奏，以应对调控政策。而此次国土资源部针对“闲置土地”的新办法，无疑将会刺激开发商加快对土地的开发节奏，从而增加市场的供应量。这将有助于市场供需进一步走向平衡，从而加快房价回归合理的步调。
近来，央行的降息政策，对房地产行业来讲无疑是宽松的金融政策。眼下房地产宏观调控正处在关键时期，国家势必要在土地政策方面从紧，从中我们可以看到国家对房地产调控政策的决心和灵活性。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
