[摘要] 据中原地产研究部统计数据显示，近期楼市传闻救市的城市已 过10个，其中明确落地政策的城市也已达到了6个，加上2013年出台救市措施的城市，全国普遍救市的大幕已经开启。
中国经济网北京5月13日讯 据中原地产研究部统计数据显示，近期楼市传闻救市的城市已 过10个，其中明确落地政策的城市也已达到了6个，加上2013年出台救市措施的城市，普遍救市的大幕已经开启。
从中央层面来看，自去年“国五条”出台至今并无新的房地产调控政策，两会期间所提的“分类调控”成为今年房地产市场的关键词，这一次，中央调控让位于地方主导，中国房地产市场又一次走到了调控与否的十字路口。
后续救市城市或超30个
今年以来，多项数据显示楼市进入下行通道，以往火热的房地产企业也难逃销售下滑的态势，中小房企频频传出“资金链断裂”、“破产”等传闻。
数据显示，截至目前，共有30家上市房企发布了前4个月的销售数据。30家房企前4个月累计签约金额4053.4亿元，较2013年同期的3904.5亿元下滑3.8%。其中4月份签约金额为1000.5亿元。
统计局此前数据显示，1-3月份，商品房销售面积20111万平方米，同比下降3.8%，降幅比1-2月份扩大3.7 个百分点，其中，住宅销售面积下降5.7%。商品房销售额13263亿元，下降 5.2%，降幅比1-2月份扩大1.5个百分点，其中，住宅销售额下降7.7%。
中指研究院数据显示，4月百城住宅均价同环比涨幅均连续第四个月收窄，百城住宅均价环比涨0.1%，涨幅小于上月的0.38%；同比涨幅从上月的10.04%降至9.06%。
中原地产首席分析师张大伟告诉中国经济网记者，后续在房地产市场继续降温的情况下，预计有超过30个城市有放松调控的预期和可能性。这种情况多存在于库存消化周期超过一年、一季度成交面积大幅下滑、购地销售比过高的城市、一季度土地出让金过低、有实质性降价楼盘、人口净流出城市、有两个以上新区的城市中。
“后续包括房价接近停滞的城市，都有可能会出台地方的救市政策，地方政府将可能从除直接取消限购以外的所以措施调整房地产调控。”张大伟说。
中央“分类调控”渐显现
回顾2014年两会，政府工作报告中明确提出针对不同城市情况分类调控。李克强总理指出，针对不同城市情况分类调控，增加中小套型商品房和共有产权住房供应，抑制投机投资性需求，促进房地产市场持续健康发展。同时，完善住房保障机制，年内基本建成保障房480万套。
当时，多位住建部副部长也对“分类调控”作出相关解释。住建部副部长齐骥表示，对一线城市继续增加供应，抑制、遏制投资投机性需求，限购政策不退出。而对于库存量比较大的城市，要控制供地结构、供应结构。
住建部副部长仇保兴认为，应该从现在开始，对收入比不合理的城市，采取微调的办法，逐步降低收入比，然后平衡过渡。仇保兴说，“能局部调控的就不要整体调，能用经济手段调的就不要用行政的，能由城市政府调的不要由中央政府调，应该体现分类调控。”
张大伟亦告诉中国经济网记者，虽然2008年末对楼市的诸多刺激性措施引发2009年市场大幅反弹，但本轮日益强烈的调控微调效果将不同于此前的市场反应。
目前看来，中央所提的分类调控正逐渐占据主导地位，地方政府根据市场情况进行局部调整，试探政策底线。
业内人士认为，未来会有更多城市“松绑”楼市，但一些高库存地区即便放开限购也不一定带来实际需求，地方政府在资金、银行贷款方面有心无力，可以说，救市政策的市场信号作大于实际效果。
政府救市政策面面观:财政收入"兜底"城市楼市
当前，房地产市场预期已经急转直下，甚至连一线城市都未能避免量价齐跌的态势。截至5月11日，2014年4月份以来，无锡、南宁、杭州萧山、天津滨海、铜陵以及郑州先后抛出放宽房地产调控的政策。这意味着什么呢?有业内人士分析认为，救市的背后是地方楼市库存压顶。
据搜狐财经报道，近日，《郑州市个人住房置业贷款政策性担保管理办法(征求意见稿)》(下简称《意见稿》)发布。《意见稿》显示，个人住房置业贷款，依法设立的住房置业政策性担保机构可以作为保证人，依据有关个人住房置业政策，为申请个人住房贷款的借款人提供保证，在借款人未按合同约定履行住房贷款偿还义务时，由担保机构代借款人偿还住房贷款债务。
借款人应当根据贷款金额、贷款期限向住房置业政策性担保机构交纳担保服务费。
值得关注的是，在郑州市行政区域内，借款人申请个人住房商业银行贷款、个人住房公积金(组合)贷款，贷款人要求提供担保时，由住房置业政策性担保机构提供担保的，均适用本办法。事实上，这意味着政策不光是为公积金贷款提供担保，还为商业贷款提供担保。
“虽然购房者需要缴纳一定的担保服务费，但该政策不乏提振市场信心的目的。”中原地产首席分析师张大伟表示，该政策是首度侧重于给金融机构和银行信心的放宽性房地产调控政策，抓住了现在市场下滑的关键是金融机构对房地产的风险预警，减少了断供风险，避免金融机构收紧房地产贷款。
“实施增加市场信心的政策，最主要是为了缓解库存压力，减少资金沉淀，加速资金流动。”上海房地产研究院研究员严跃进表示，毕竟，库存过高的城市容易沦为“鬼城”或者“空城”，房企折戟，城市吸引投资也将遭到重创。
目前，房地产市场预期已经急转直下，甚至连一线城市都未能避免量价齐跌的态势。鉴于此，救市的声音不绝于耳，甚至从四线城市扩展至二线城市。以往实施救市政策都是给购房者信心，从而提振房地产市场的信心，但在此轮“救市潮”中，首次出现了“购房贷款可获政策性担保”政策。
截至目前，包括无锡、南宁在内的6个城市已经出手“救市”。在无锡，购买成套商品住宅(含二手房)、户均建筑面积达60平方米以上，且在本市有稳定工作的人员，准予本人、配偶和未成年子女来锡落户;在南宁，从2014年4月25日起，广西北部湾经济区内的北海、防城港、钦州、玉林、崇左市户籍居民家庭可参照南宁市户籍居民家庭政策在南宁市购房;
杭州萧山，购地保证金1000万元上限，拆迁户鼓励货币补偿、一年内购房获补贴;在天津滨海，只要滨海范围内无房，即可在新区购房，并将推出共有产权模式购房政策，购房人交一成首付就能先住房;在郑州，借款人申请个人住房商业银行贷款、个人住房公积金(组合)贷款，贷款人要求提供担保保证时，由住房置业政策性担保机构提供担保，住房置业政策性担保机构收取担保服务费。
另外，福州、宁波等多个二、三线城市都传出打算救市的传言。
对于上述政策调整，严跃进表示，虽然政策各不相同，但其目的均是为了缓解库存压力。
在杭州、天津滨海新区等二线城市，在融入长三角经济圈、京津冀经济圈的过程中，土地供应力度较为激进，大量房企涌入抢地，库存快速高企;在铜陵等三、四线城市中，当地劳动力不足，外来人口导入慢，整个市场需求难以支撑因新城开发而飙升的大量库存。
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