[摘要] 第二套房首付比例降至四成、公积金购买首套房首付低降至二成、普通住房营业税免征期“五年变两年”……3月30日，楼市迎来多枚重磅炸弹，多部委联合出台楼市新政，力度之大超乎想象。
第二套房首付比例降至四成、公积金购买首套房首付低降至二成、普通住房营业税免征期“五年变两年”……3月30日，楼市迎来多枚重磅炸弹，多部委联合出台楼市新政，力度之大超乎想象。
先是二套房贷款首付比例迎来近5年的首度下调——央行、住建部、银监会联合下发《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》(下称“通知”)，对房贷政策进行调整：二套房商业贷款首付低降至四成；公积金贷款首套房首付降至两成，二套房首付低降至三成。此外，财政部就营业税征收出台新政策，个人购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征营业税。
这些利好一出，大家都纠结了——是买房呢，还是先把手上的钱投到房地产股票上增值，再考虑换房？五年变两年，营业税不用收了，手头的房子是不是可以借机出售了？可坊间疯传开发商要提价，现在卖房岂不是错过了更多的？
别纠结了，今天咱们就来算一算，新政到底能帮你省多少钱。
二套房贷款低首付比例降至四成
60% ▶40%
新政
●对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款用于购买普通自住房，低首付款比例不低于40%(具体比例和利率根据借款人的信用状况和还款能力而定)。
调整前：
二套房公积金贷款首付降至三成
20%
公积金贷款二套房首付下限
50% ▶30%
新政
●缴存公积金的职工家庭使用公积金贷款购买首套自住房，低首付款比例为20%；
●对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的职工家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金贷款购买自住房，低首付款比例为30%。
调整前
●购买首套普通自住房，套型建筑面积在90平方米及以下的，首付款比例不得低于20%；套型建筑面积在90平方米以上的，首付款比例不得低于30%；
●购买第二套住房在结清次住房公积金个人住房贷款后，首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于同期首套住房公积金个人贷款利率的1.1倍。
普通住房营业税免征期“五改二”
普通住房营业税免征年限
5年▶2年
新政
●个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；
●个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；
●个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征营业税。
调整前
●个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；
●个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；
●个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税。
现状
政策落地仍需时间
记者从多个楼盘以及中介处了解到，目前他们尚未收到二套房首付比例变化的通知。而周二，我市某国有商业银行的工作人员也表示，“我们会执行央行的政策，但具体落实可能还需要一定时间。”目前已通过房贷申请的二套房，首付比例可能还得执行以前的政策——60%左右。
至于商业贷款的利率水平，针对首套房，我市银行基本都按基准利率上浮10%~20%执行；而针对二套房按揭贷款，利率一度上浮30%。有楼盘的置业顾问表示，尽管二套房贷款的额度都不算太大，但上浮30%还是让很多有改善型需求的客户搁置了买房计划。
不过，在央行连续降息之后，商业贷款的利率上浮也略有松动。至于给客户什么标准的利率，即使同一家银行，给予不同楼盘的利率也不一样。“这个就要看楼盘与银行的协议，一般来说大型开发商对银行的议价能力比较强，更有可能拿到利率优惠。”天城一品策划经理符欢表示，比如中行的一些优质客户，甚至能拿到仅上浮10%的利率优惠。
算账
首付比例下降40万元可买百万房产
周一晚间，看过有关新政的新闻后，市民张弛在QQ群里敲下了一段文字，“好消息总是姗姗来迟”。
对于急需改善居住环境的市民来说，办理商业贷款，二套房首付比例低调整为不低于40%，确实可以减轻经济压力。如果此前看上了一套100万元左右的房子，若家里还有一套小户型，首付至少得掏60万元，从银行只能贷到40万元左右。而未来，只需要付40万元的首付就可以拥有百万元左右的房子，一下子就减少了20万元的资金压力。
现状
新政对改需影响较大
周二，记者从市住房公积金管理中心了解到，他们目前还没有收到正式文件，而新政具体如何执行，仍需要以终收到的文件为准。“我们会按照文件要求，结合洛阳的实际来制定方案。”相关负责人表示，新政策对于申请公积金购买首套住房的人来说，影响不会特别明显，而对于申请公积金贷款购买第二套住房的人来说，首付比例由50%下降到30%，影响较大。
曾有购房者表示，近几年洛阳房价上涨较快，公积金贷款40万元的限额已经不能满足购房需求。相关负责人对此解释到，鉴于目前我市公积金的收支情况，高40万元的额度已经“尽力”了。与其他城市甚至一些省会城市相比，我市超过90%的住房公积金使用率(公积金贷款总额度/公积金总缴存额)已经相当高了。而且在存量越来越少的情况下，如果再有单位缴存不及时，很可能会导致资金轮候。
算账
按照新政策，首付能省好几万元
要买一套95平方米的房子，假如按照房价为每平方米5000元，那么房款总额为47.5万元。按照现行的公积金政策，首付需要14.25万元；按照新政策，仅需9.5万元，比之前少支付4.75万元。
需要注意的还挺多
依据国家相关政策，关于二手房交易转移登记，房管部门对住宅按照每平方米6元的标准收取房产交易手续费，非住宅按照房屋价值的0.5%收取房产交易手续费(依据税务部门开具契税票中对房产的评估价值收取)，二者都是买卖双方各承担50%，而其他费用比如营业税主要由地税部门收取。
记者了解到，关于普通住宅和非普通住宅的区别，国家规定界限为产权登记面积120平方米，各地根据自身情况上下浮动，洛阳市市区范围享受优惠政策的普通住房要同时满足以下3个条件：1.住宅小区建筑容积率在1.0及以上；2.单套建筑面积在144平方米及以下的；3.实际成交价格低于城市区住房交易均价的1.4倍。
算账
出售70万元满两年房屋可省3.5万元
以一套120平方米的价值70万元的住宅为例，如果未过5年，旧政需缴的营业税是3.5万元(5%×70)，新政则过了2年出售，这3.5万元就可以省下来了。
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