[摘要] 房地产下半场应该怎么玩？1.加速去库存、2.小而精、小而美、3.细分再细分、4.复合再复合、5.深耕居民生活服务、6.互联网+房地产。
一、现象：房地产怎么了？
1.房子太多了
新区造城、疯狂卖地、全民开发，三四线城市房地产严重过剩、全面滞销。
2.融资成本高
房地产行业市场化程度很高，都是民间资本、社会资本在开发，企业资本实力弱、财务杠杆过高等导致融资成本高，市场下行出现资金链断裂。
3.同质化严重
十万二十万人口的小县城也是楼越盖越高、越盖越密，大量垃圾建筑充斥市场，产品舒适度低、同质化严重。
二、本质：为什么会这样？
1.行业暴利吸引资本疯狂进入
国际上房地产业利润率一般5%上下，中国制造业平均利润率也在这个范围，而房地产行业平均毛利率50%以上，净利率15%以上。
2.政府对土地财政高度依赖
地方政府依赖土地财政和土地市场经营模式导致城市扩张普遍的“摊大饼”格局，城镇化无度无序。
3.盖房速度超过人的城镇化速度
房地产发展离不开城镇化，但新城规划动辄上百平方公里，没有产业支撑，没有人流物流聚集，房地产开发就像在沙地上盖楼，盖得越多越高，空置率越大，风险就越大。
三、出路：房地产怎么办？
1.加速去库存
城镇化仍在进行中，阶段性过剩只有通过市场自我消化、自我调节实现供求关系再平衡。企业普遍资金压力大，必须加速去库存。
2.小而精、小而美
买地、盖房、卖房，再买地、再盖房、再卖房，体量越来越大，离城市核心区越来越远，这样野蛮生长的老路肯定走不通。开发趋向于小而精、小而美。
3.细分再细分
以客户为中心，深入研究客户需求，细分市场、细分需求、细分产品，比如，航空小镇、智能住宅、女子公寓、老年公寓、学生公寓……
4.复合再复合
复合地产其实就是泛地产概念，以地产为载体，整合多种产业，创造一种全新的地产经营模式：养老地产、医疗地产、商业地产、创业公寓、旅游地产、休闲地产、工业地产、文化地产、教育地产、物流产业园区建设……
5.深耕居民生活服务
房地产本质是服务，属于第三产业。深耕居民生活服务大有可为，我们已经看到了一些成功的案例。比如，花样年的“彩生活”（即社区服务平台O2O，B2F）、万科从专注住宅到城市配套服务商，针对社区提供“五菜一汤”社区配套基本设施和服务。
6.互联网+房地产
在房地产行业发展的下半场，互联网或许能够给房地产这个传统行业带来深刻的变革。“保利是个P”、碧桂园“不扯蛋，周一见”、“两万结合”、龙湖“生活帮”、“社区通”，花样年“彩之云”社区APP、世茂“云平台”、华远地产与360合作、万科移动互联社区等等，都是房企营销互联网化的结合体。
（河南领尚智业 总经理杨玉成）
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