中国楼市经历了严格调控与因城施策的2019年，又迎来了“黑天鹅”突袭的2020年，新冠疫情不但打乱整个社会经济秩序，而且严重影响房地产市场销售与发展。供求关系进一步发生逆转，市场竞争格局加剧分化，房企竞争的重心逐渐从单一的规模竞赛向高质量增长转变，商品住宅逐步回归居住属性，住宅产品力获得企业和居民的普遍重视。新冠疫情居家防疫期间，家、社区的功能和细节被人们重新审视。疫情深刻影响了人们的居住观念与行为偏好！为了跟上消费者的新需求，整个行业都需要再度审视产品力升级背后的核心驱动力与未来的发展趋势。
01
房地产行业告别黄金时代，房企转向产品力提升
房地产行业销售增速放缓
从1995年至今，中国房地产市场已历经市场化起步阶段、快速发展阶段、繁荣阶段、调整阶段四个阶段，目前政策周期引导行业进入高位横盘阶段，房地产行业全面进入“换挡期”。2019年商品房销售额为15.97万亿元，同比增长6.5％，增速较2018年下降5.7个百分点，销售面积为17.15亿平方米，同比下降0.1％，增速较2018年下降1.4个百分点。
图：1995年以来商品房销售面积代表的房地产市场阶段划分示意图
房地产行业逐步进入买方市场，房企转向核心产品力创新
近年来国家持续强调“房住不炒”定位，逐步遏制房价过快上涨，楼市调控全面趋紧，导致房地产市场量价上行动能减弱，房企盈利能力有所下滑、竞争态势明显加剧，房地产行业逐步告别黄金时代，进入买方市场。此外，城镇化放缓、品质消费需求提升，促进房企积极转变发展思路，整体竞争重心逐步从土地、资金等资源获取转向精细化运营和产品、服务等产品力提升。
02
购房需求变化推动产品力持续升级
社会结构的调整促进品质服务需求释放
发达国家的阶层发展均经历了从金字塔型到橄榄型的过渡，最为典型的橄榄型结构国家是美国，其中产阶级人数超过了80％。中国作为世界上的发展中国家，经过近几十年经济的中高速增长，中产阶层规模不断扩大。而中产阶级随着财富逐步积累，不仅注重住宅生活面积、户型、功能等方面，而且还要求基本生活配套、居住体验感、物业服务质量，同时中产阶层普遍接受过良好的文化教育，有较强的文化和精神领域诉求，未来对于“好房子”的需求更加迫切。
图：社会结构及人均住房面积变化
市场主体需求转变激发改善市场发展
伴随时间的推移，市场主体需求特征出现明显变化。2000年25-39岁人口占比较为突出，首次置业成为主要购房特征；到2010年市场主体人群年龄达到20-30岁、35-50岁，市场购房需求呈现首次、二次置业并存现象；到2018年主体人群年龄、财富水平、偏好标准进一步提升，推动市场购房特征向改善型方向转变。
图：人口年龄结构及住房需求变化
新生代生活体验推动住宅品质、科技持续升级
根据中指研究院2020年开展的城市居民居住满意度普查结果显示，80、90后正成为购房的中坚力量，占比分别为42％、25％。互联网时代成长起来的新生代人群拥有独特的生活消费特征，消费观念更加超前，对品牌与潮流事物更加青睐，对科技、游戏、视频、网购等前沿生活更加热衷；同时在父母帮持下生活压力相对较小，重视饮食和衣物品质。他们普遍对于住宅的生态宜居度、舒适度、智能化程度有着更高的要求，推动住宅产品力在居住环境、配套物业、服务质量等方面加大投入研发力度。
图：新生代消费画像
03
政策鼓励房地产行业进行产品及服务创新
政策鼓励高科技在房地产行业研发应用
政府大力推动科技与城市、社区管理融合发展，强化智慧城市、智慧社区建设。2014年国家八部委联合印发《促进智慧城市健康发展的指导意见》，提出在家居智能管理、智能建筑与智慧社区等领域，加强移动互联网、地理信息等技术的集成应用；随后工信部、自然资源部分别发布《物联网发展规划2016-2020》、《智慧城市时空大数据平台建设技术大纲（2019版）》，将加快物联网技术研发应用，开展时空大数据平台构建试点，鼓励其在精细办公、智能物业管理等智慧社区系统场景中应用，多地设立智慧城市建设专项资金，对符合相关科技的项目给予资助。
政策推动建筑行业向低能耗绿色转型升级
政府加快推进住房建设领域高质量绿色发展，促进建筑行业转型升级。河北省、黑龙江省、河南省、重庆市、保定市及青岛市竞相出台支持超低能耗建筑发展的专项规划、实施方案及指导意见等纲要性文件，进一步明确超低能耗建筑发展目标、任务与路径，对超低能耗建筑项目给予资金补贴、外墙保温不计入容积率核算等多种政策激励，提出通过优化产业布局、支持科技创新、完善标准体系等手段加强超低能耗建筑产业培育，为未来稳步推进超低能耗建筑规模化发展和创新发展奠定良好的基础。
图：各地推进低能耗建筑行业转型发展相关政策
04
新冠疫情是住房产品及服务加速升级的导火索
霍乱、肺结核促进社会开始重视住宅分布和居住环境质量
随着城镇化率水平逐步提高，城市人口急剧增加，特别是城市的急剧膨胀和居住环境的恶化，使人们进一步认识到住宅区过度拥挤、用水安全等居住卫生条件对居住生活质量的影响。十九世纪霍乱和肺结核等传染性疾病的大规模传播，推动后期大规模改善公共健康和住房运动，城区供水系统、卫生设备和空气流通设施得到改进，住房过度拥挤状况有所改善。
致病住宅引发人们反思卫生防疫与安全健康问题
二战之后，由于“致病建筑”与“致病住宅”大量爆发，室内空气质量相关的致病建筑物综合症、建筑物关联症和室内化学物质过敏症三种住宅建筑类疾病引起全世界的强烈关注。致病住宅是由于建筑物的运维、密封性过强、通风较差等方面设计和室内空气或污染物等问题导致对人体健康产生急性影响，尤其是生活时间长、具有感染风险的致病住宅引起的疾病危险性案例不断增多，日益成为社会关注焦点。二十世纪七十年代，联合国人类环境大会讨论了人口、资源和人居环境问题，呼吁人们对环境污染应引起高度重视，随后国际从可持续发展建设出发，针对城乡人居环境及其公共健康安全课题，将居住健康安全问题列入决策发展目标中，通过创建有利于健康安全的支持性环境，保障人们生活宜居质量，满足人们健康安全需求。
新冠疫情将加速健康住宅、智能生活升级
2020年初新冠肺炎疫情肆虐爆发，使得居住小区成为疫情防控的道防线、住宅建筑成为阻断疫情蔓延扩散的重中之重。居住小区的建筑密集、人口集中、人际交往频繁成为亟待解决的问题，同时对住宅居家空间与通风、卫生与污染物等软硬件两方面提出新的要求，但传统住宅建设不仅缺失系统性卫生防疫安全保障技术，而且在硬件方面应对新冠病毒肺炎疫情防控也存在明显短板。未来住宅不仅要解决卫生防疫与居住安全保障问题，更要深刻看到快速发展的住区规划与住宅建设问题，应以生活宜居为本的健康安全居住环境发展为主，推动健康宜居生活、优化健康宜居服务、完善健康宜居保障、建设健康宜居环境为重点，促进住宅建设与人民健康生活协调发展。
图：重大事件推动产品升级完善
05
后疫情时期住房产品及服务发展新趋势（略）
“房住不炒”常态化背景下，投资客大幅退潮，房地产市场量价上行动能减弱，行业竞争程度明显增加，企业盈利能力更加依赖精细化运营和产品力提升，房子的本质回归居住属性。伴随中产阶级社会占比持续扩增、二胎政策逐步放开，将促进改善需求进一步释放，新生代人群购房需求逐渐增加，对住宅的生态宜居程度、舒适度、智能化程度提出更高要求，疫情更是放大居家生活功能的局限、社区配套的匮乏，导致人们的生活消费观念发生转变，对功能和品质的标准大幅提升。同时，政策积极鼓励科学技术创新，加快新基建、房地产科技研发应用，推动住宅产品、配套物业、服务质量等方面迭代升级。后疫情时期，产品及服务将加快更新速度，绿色健康住宅成为生活保障，产品及配套功能将持续完善，科技创新逐步推动智慧社区建设成型，全面的生活服务继续拓展边界，社区人文积极建设带动共治发展。未来，生活、服务、科技、人文等方面将会逐步实现一体化发展，助力产品和服务持续迭代升级，满足人们对美好生活的追求，推动人居生活向“温度”时代发展。
注：本研究是《2020年度中国城市居民居住满意度普查报告》的子专题报告之一。以上内容仅为本子专题研究的部分节选内容。如需更全面、详尽的报告和研讨，请关注中指研究院6月3日举办的“2020中国城市居民居住满意度普查成果线上发布会”，并于会后向我们的服务人员索取纸质版报告。
附：专题目录
《新时期居民住房产品及服务需求新趋势》
一、中国品质人居发展历程
（1）“建筑”年代：依托“建筑”载体，实现物质满足和精神抚慰
？引入西方设计理念，推进园林景观迭代更新
？住宅精雕细磨，物质感、舒适度得到极大满足
（2）“生活”年代：重视生活需求，衍生裂变多样化品质服务
？物业管理逐步衍生基础服务
？依托多样化需求裂变个性化服务
（3）“温度”年代：科技持续融合创新，立足生活场景满足追求
？多种科技加快融合创新，推进生活智能化美好体验
？立足人们不同生活场景，提供限度人文关怀
二、品质人居迭代的核心驱动力
（1）购房需求变化推动产品力持续升级
？社会结构的调整促进品质服务需求释放
？市场主体需求转变激发改善市场发展
新生代生活体验推动住宅品质、科技持续升级
（2）政策鼓励房地产行业进行科技创新
？政策鼓励科技赋能产品与服务
？政策推动建筑行业向低能耗绿色转型升级
（3）行业告别黄金时代，房企转向产品力提升
？房地产行业销售增速放缓。
？房地产逐步告别黄金时代，房企转向核心产品力创新。
（4）新冠疫情是加速住房产品及服务升级的导火索
？霍乱、肺结核促进社会开始重视住宅分布和居住环境质量。
？“致病住宅”引发人们反思卫生防疫与安全健康问题。
？新冠疫情将加速健康住宅、智能生活升级。
三、新冠肺炎疫情对人们生活和观念产生深刻影响
（1）非典事件回顾：重大突发公共卫生事件带动观念、产品、行业革新
（2）新冠肺炎疫情影响甚于非典
（3）疫情期间家的功能无限放大
（4）长期居家防疫各类生活痛点突出
（5）疫情导致长期思想观念改变
四、后疫情时期住房产品及服务五大发展趋势（略）
洛阳特价房2020-06-01 15:00:17
