2020郑州市场半年报 下半年成交或将小幅上涨?

政策形势

政策解读：

人才政策叠加契税补贴对冲疫情影响的楼市下行，楼市调控政策边际放宽。

商品住宅市场

供求价走势：

上半年市场整体处于供过于求状态，成交规模同比降幅逾三成，短期库存风险增加；上半年商品住宅成交价格同比小幅上涨，创近六年同期均价。

2020年上半年郑州市区商品住宅供应成交情况

数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com

2020年上半年郑州市区商品住宅成交价格走势

数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com

2020年上半年郑州商品住宅市场累计供应536万平，同比上涨21%；春节假期叠加新冠疫情影响，1-3月楼市热度下行，成交下滑明显，4-5月楼市调控出现边际松动，复工复产后各大房企顺势加大促销力度，住宅成交规模出现回升，市场有所好转，6月成交规模小幅回落，上半年商品住宅累计成交421万平，同比下降33%。2020年上半年郑州商品住宅成交均价为14383元/平方米，因疫情影响导致成交结构发生变化，改善型住房需求成交占比攀升，成交价格同比上升9％，创近六年同期均价新高。

库存走势：

上半年整体市场销售去化速度放慢，市场供过于求，整体库存持续上升，出清周期延长至13.6个月，短期库存风险增加。

2020年上半年郑州市区商品住宅库存情况

数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com

成交结构：

成交面积段明显上移，舒适性三房产品成交占比持续小幅提升。

2020年上半年郑州市区成交面积结构（成交套数占比）

数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com

70-90平两房/小三房刚需产品占比持续下降，90-110平刚需三房仍为市场主力且占比持续增加，110-130平舒适性三房需求持续小幅提升。2020年上半年，70-90平之间的户型成交占比下降7个百分点至21%，小面积刚需产品需求持续下降；90-110平之间户型成交占比上升4个百分点至27%，为市场成交主力产品；110-130平之间户型成交占比上升2个百分点至25%，刚改产品占比持续小幅提升。

土地市场

宅地供销价：

上半年宅地成交规模明显回落，成交楼面价低于去年同期，溢价率保持低位，宅地市场热度较低成交面积段明显上移，舒适性三房产品成交占比持续小幅提升。

2020年上半年郑州市住宅用地供应及成交量情况

数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com

2020年上半年郑州市住宅用地成交楼面价及溢价率情况

数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com

郑州宅地供应量有所下滑，成交规模明显回落，流拍率有所下滑。2020上半年供应规模大幅减少，共计推出1630万平，同比减少28%；整个上半年土地市场因停工停产、封土令的影响，成交节奏放缓，但流拍率较去年年底有所下滑。宅地成交楼面价低于去年同期，溢价率保持低位，宅地市场热度较低。2020年上半年宅地成交楼面价为2742元/平，同比下降5%；宅地成交平均溢价率5%，同比下降29个百分点。

区域成交情况：

荥阳市、新郑市宅地需求旺盛，成交规模远超其他区域。

2020年上半年郑州各区域住宅用地供应及成交情况

数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com

2020年上半年郑州住宅用地成交分布情况

数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com

高新区、金水区供求规模位居主城区前列。上半年，东区、高新和金水区供应较大，东区供应，为133.2万平，较去年同期大幅提升201%，带动成交同比增长明显。

荥阳市、新郑市供求规模遥遥领先于其他区域。近郊区域中除荥阳市，其他三区供应均呈35%以上的同比降幅，荥阳、新郑供应均超220万平，拉升其成交面积也位列前二，明显高于其他区域。

新密市、登封市供求规模处于远郊区域前列。上半年，新密市宅地累计供应213.3万平，同比增84%，成交164.7万平，同比增96%，位居远郊区域供求规模首位；登封市供求规模位居第二，但同比涨幅均超200%；巩义和上街供求规模降幅，均超50%。

区域成交价格情况：

上半年经开区受规划利好，土地市场竞争最为激烈，二七、管城、金水等区域均以底价成交。

2020年上半年郑州各区域宅地成交楼面均价情况

数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com

2020年上半年郑州各区域宅地成交溢价率

数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com

经开区楼面价及溢价率均列首位，中原、高新等区域土地受关注度高。伴随郑州土地市场主体逐步向三四环线及四环沿线转移，中原、高新等区域成为重点关注区域，受中原区奥体中心建设、高新区双湖科技城项目逐步落地影响，房企关注度高，快速拉升区域整体楼面价。除经开区外，巩义、中牟、中原区、新郑市等溢价率在5%左右接近全市平均水平，其他区域受房企融资渠道收紧，现金流压力增加，导致房企拿地趋向谨慎，多以底价成交；经开区因老城及滨河地块高价成交，溢价率同比涨幅扩大30个百分点，达37.98%。

趋势展望

2020年上半年郑州楼市先抑后扬，春节传统淡季叠加新冠疫情影响，一季度市场热度较低，二季度伴随复工复产、封土令解封等政策导向性，各大房企顺势加大促销力度，4-5月量价回升，成交规模上升明显，6月成交规模小幅回落。截止6月底郑州宅地短期库存充盈，库存水平合理，市场热度回温，下半年或迎供地高峰、优质地块放量，房企可精准决策，寻求规模利润双收。

预计下半年在“房住不炒”、“稳房价、稳地价、稳预期”的中央主基调下，货币政策继续保持宽松基调，信贷政策中性偏积极。郑州市场上落户条件放宽、人才政策支持叠加房贷利率下调、疫情激发住房需求升级，预计下半年积压的需求将进一步释放，成交规模好于上半年，但7.13发布房地产市场专项检查通知，行业压力仍在，市场成交将在稳定调控中小幅上涨。下半年为完成业绩目标，房企将加快推盘节奏，或提升优惠力度，房价水平存一定调整压力。