销售业绩差,房产股为何迎上涨?

最近，许多地产股出现罕见爆涨。你没看错，市场愈加悲观的当下，地产股居然开始绝地反弹了。

但是，从头部房企的销售数据来看，地产行业未来增长局势并不明朗。

在刚过去的6月份，碧桂园、恒大、万科销售额同比分别下滑11%、6%、11%，保利更是同比减少27%，在0房企中跌幅。进入7月，房企销售形势依然没有向好。

在信贷收紧、调控加码、疫情等压力下，房企接下来的销售已经很难言乐观。

那么，市场上赚钱多、增长快、估值低，又有政策扶持的的公司很多，投资者为什么要紧抱着一个被打压的行业不放呢？

网络示意图

8月10日，自然资源部对部分集中供地试点城市的供地部门作出新的部署，明确要求商品住宅用地出让公告需体现四个方面：

1、参加宅地竞拍的企业需具有房地产开发资质。

2、加强对房地产企业购地资金的来源审查。

3、溢价率不超过15%且不允许通过提高起拍价格调整溢价率。

4、溢价封顶后不得以竞配建等方式增加实际地价。

这份文件传达出来这些信息：

1、禁止了房企动用“马甲公司”抢地。

2、明确了股东不得违规对房企提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利，并建立购地资金来源审查制度，相当于把三道红线管控延伸到土地市场，不允许房企乱上杠杆。

3、不得通过调高底价、竞配建等方式抬升实际房价。

4、从源头上锁死房价上涨，中央对楼市调控的思路越来越清晰了。

对房企而言，这则消息重大利好点在于明确规定了土拍溢价上限。

规定了溢价上限，其实就是保住了房企的利润。

房企有确定的利润了，就是有稳定的盈利预期了，当然是利好。

但，这依然不是地产股上涨的关键因素。

其实，地产股上涨真正的逻辑在于房地产行业未来发展的逻辑已经清晰了。

我国房企在经过这几十年来的行业内卷和十几年的政策调控后，已经迎来一个新的发展阶段。

这个阶段的特点是什么呢？

土拍现场

土地获取从无序的竞价逻辑变成品质逻辑。在新的土拍规则下，土拍的门槛就可以直接淘汰掉绝大多数的房企。

从成本为先的市场逻辑变成品质可控的管控逻辑。以前拿到地的房企都只有一个原则，成本控制到，以至于这些年的商品房的建筑质量越来越差。

而在新的规则下，在土拍阶段就要拿出品质方案，否则就没法竞拍。

从野蛮生长的杠杆逻辑变成透明可控的表内逻辑。房企的一张资产负债表里，组合了几十种的融资工具，表内表外更是暗藏了不知多少倍的融资杠杆。如今，政府已经正大力整治，房企“三道红线”；银行房贷“两道红线”；买地金额40%等等，密集出台的政策都直指房企的融资杠杆问题。

未来的融资规则，将真正变得简单透明。

从单盘概念策划的营销逻辑变成了以品牌塑造为核心的推广逻辑。

在当下的房地产市场，项目上概念营销的那套东西，购房者早就不信了。

未来的营销一定是品牌营销的逻辑，要从单盘的项目营销思维转为成房企品牌的全盘思维。

土拍现场

土地限价了、房价规定了、品质要求了、融资管住了，剩下的是什么？

没错，是代建。以后的房企，本质上都将转型为没有土地话语权、缺乏房价定价权、产品被监管、融资受管控的代建公司。

而以“代建”形式存活下来的房企大都有这几个特点：

规模体量大、融资成本低、利润稳定。

从预期的不确定性到规模与利润可观且确定性高，或许，这才是最近头部地产股股价轮番上涨的真正逻辑。