[摘要] 某数据显示，全国前50家房企的销售额已占到全行业的四分之一强。记者发现，在中国房地产企业的这场“2013盛宴”中，前50家房企里有20家是靠去年第四季度的冲刺，才有了这样的业绩。
资金面仍存变数
与库存压力增大相比，资金面趋紧是一个更大的变数。
直接受到影响的是房贷市场，随后有关规范影子银行的国办 “107号文”即将出台的消息更是令市场风声鹤唳。据《每日经济新闻》日前报道，市场消息称，国务院办公厅近期印发国办107号文《关于加强影子银行业务若干问题的通知》(以下简称“107号文”)，明确定义了影子银行的概念、纳入监管的范畴以及监管责任分工等。
盛富资本总裁黄立冲向 《每日经济新闻》记者表示，由于影子银行中很大比例是银行通过资金池业务支持房地产融资，一旦“107号文”真的落实，房企通过信托或理财产品融资支持开发业务难度将大大增加，导致资金面进一步恶化。
“对于销售规模在50亿元以下的中小型非上市房企而言，信托是其重要的融资渠道之一，一旦影子银行大幅收紧，这类房企受到的影响更大，被迫降价出售回笼资金的压力也更大。”杨晨青认为。
实际上，部分未雨绸缪的上市房企抢先在海外发债融资。根据中原地产研究部统计数据显示，仅2014年1月上半月，已有富力、佳兆业、合景泰富、世茂等多家房企发布海外融资计划，合计总融资额超过300亿元。
美国量化宽松政策逐步退出带来的影响也不容忽视，黄立冲对《每日经济新闻》记者表示，预计最快到下半年，美国量化宽松政策退出的影响将逐步呈现，即便上市房企仍能海外发债，资金成本也得抬高不少；此外，热钱也将加快从国内流出，对于国内资产价格将构成下行压力。
“对于一些融资渠道丰富的龙头房企，以及像远洋地产这种因2013年较少拿地资金链相对充裕的上市房企而言，一旦市场出现变动，2014年也许能获得不少并购机会。”杨晨青表示。
开发模式
“高周转”模式仍是主流 超九成房企执行标准化开发
楼市大决战能不能提前到上半年，一定程度上取决于项目的施工速度。在绝大多数品牌房企实施产品标准化开发后，速度已经不是问题。只要交地，很多项目都可以在8个月内入市，有些项目甚至只需要6个月时间就可以上市。【龙头房企加速周转 开发周期缩至8个月】
然而，对于房企来说，走高周转之路又面临怎样的机遇和挑战？
“高周转”路线将继续
2013年以来，“高周转”成为房地产行业的关键词，《每日经济新闻》记者采访多位开发商人士了解到，2014年将有更多的房企转型高周转路线。
按照一般房地产开发的节奏，在获取项目后，会先进行产品定位和策划，再委托设计单位做方案和施工图，期间将会展开多次讨论与评审，如此一来，从拿地到开工，短则8个月，长则一年。
但如果将视线锁定在万科、恒大、龙湖等标杆房企，通常仅需要3、4个月，到第8、9个月就可以开盘销售，而其他一般企业这时往往还没有开工。以万科内部奉行的“5986”原则为例，即拿地5个月动工、9个月销售、个月售出八成、产品必须六成是住宅。
在开发成本越来越高的时代，“快”成为制胜法宝。“假设项目获取费用是10亿元，按照11%行业平均负债利率计算，每天的资金成本就是30万元，150天就是4500万元。在所谓讨论优化、研发创新或追求完美的过程中，相当于5000万元的利润就悄然无息地蒸发了。”兰德咨询总裁宋延庆对《每日经济新闻》记者说道。
“所以现在我们都不能等，不会说像以前去等土地，每年耗费的巨额资金成本根本不能想象，只能尽努力加快速度开发。”北京一位房企人士对《每日经济新闻》记者表示。
的确，高地价已经不断侵蚀房地产行业的盈利状况。据《房地产开发企业经营管理状况蓝皮书2013》显示，随着市场的竞争越来越激烈，房地产行业的平均利润率也将越来越低，预计“年均净利润率降低1个百分点”的趋势将会持续下去。根据预计，到2015年房地产行业平均净利润率将触及“10%警戒线”。同时，不同房地产企业之间的盈利能力也进一步呈现出加剧分化的趋势。
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