[摘要] 去年，因库存压顶、去化缓慢而令本想啖头汤的房企多数折戟三四线城市，无奈之下纷纷出逃，并回归一二线市场，一次突围存量、开拓增量的努力暂告段落。
供求平衡型城市
“目前三四线城市普遍存在的问题是供过于求，因此供求关系是首先考虑的因素，尤其是部分城市由于前几年投资过热，新增供应需要未来几年的时间去消化，这类城市必须坚决予以回避。”欧阳捷告诉记者。
根据中指研究院发布的《从中长期及短期供求看40个大中城市的投资机会》报告，近年来多数大中城市商品住宅开工量大于销售量，开工规模与销售规模差值越大，形成的库存规模将越大。以中长期住宅供需比 （商品住宅新开工/销售）观察，南宁、海口、长沙（楼盘）、贵阳、南昌（楼盘）、郑州（楼盘）、乌鲁木齐供需比小于1，低于40个大中城市1.32的平均值，此类城市市场供需基本平衡，库存去化能力较强。与之相对，温州（楼盘）、呼和浩特（楼盘）、兰州、北海（楼盘）、宁波（楼盘）供需比在2以上，这些城市新增供应量远超市场消化能力，需警惕供应过剩风险。
此外，土地供应量是否与人口规模相匹配也能反映中长期供求关系的趋势。上述报告显示，以土地供应量与人口规模比较，海口、福州（楼盘）、太原（楼盘）近三年土地成交面积与人口规模相当城市相比均处于较低水平，中长期来看土地去化压力较小。银川（楼盘）、西宁常住人口规模在200万以上，土地成交量远大于人口规模相当城市海口；此外，兰州、贵阳、昆明（楼盘）、沈阳等城市近三年土地成交规模较高，这些城市土地供应相较其人口规模较为庞大，未来需警惕供应过剩风险。
除了供求关系，欧阳捷告诉记者，城市人口的增长是决定该区域房地产发展的重要因素，只有人口呈现净流入的城市房地产市场才有投资的潜力，对于人口净流出的城市要高度警惕。
价值线数据中心发布的 《中国财力50强城市人口吸引力排行》显示，该机构选取了2013年中国公共财政收入的50个城市，对城市的人口吸引力进行排名。其中，东莞（楼盘）、佛山（楼盘）、无锡、郑州、泉州（楼盘）、温州、嘉兴（楼盘）、太原、常州等三线城市人口净流入超百万，成为城市人口净增长的城市。
“我们发现有些城市一直保持人口净流入的状态，比如说常州，虽然近年来该市房地产投资有点过热，导致市场供过于求，但是如果把目光放远一点，常州以中国最发达的长三角经济圈为依托，随着区域一体化格局的形成，常州产业经济将受到越来越大的带动作用，由此带来的新增人口会把这些短期过剩的库存消化掉，所以这类型城市仍存在中长期机会。”欧阳捷说。
重视城市经济发展
供求关系、人口流入只是表象，城镇化发展还必须依托产业布局与经济发展。
在欧阳捷看来，通过开工量、土地供应等历史数据推测前景仍有局限性，支撑房价上涨、市场规模扩大的基础是城市人口与产业经济两大因素，当房地产供给与人口、经济发展产生的市场需求相协调时，才能形成房价合理上涨、市场规模有效扩大，才是具有投资价值的房地产市场。
世联行(002285,股吧)和上海同济大学房地产研究所联合制作了《城市房地产投资价值研究——分化市场中的价值探寻》，该报告选取了120个地级及以上城市作为研究样本，覆盖了东中西部逾20个城市群，主要从城市人口、产业经济和市场特征三方面入手构建城市房地产投资价值指数的指标体系。最终的评价结果显示，长沙、郑州、南昌、贵阳、太原、无锡、珠海（楼盘）、福州、昆明、佛山、烟台（楼盘）、徐州等共27座三线城市被评为潜力型城市。
其中，徐州与长沙由于房地产市场与当地经济均迈入快速发展阶段，城市的区域地位决定其市场具备进一步拓展的空间，最有机会成为领先型城市；珠海、常州、南昌等9座城市已经拥有较好的人口规模与产业经济集聚能力，尽管市场出现一定程度的供过于求，但仍不可低估其发展潜力；惠州、佛山、烟台、东莞等11座城市则存在过度供应消耗未来市场潜力的特征，能否有效控制市场供应并去化存量，成为这些城市保持投资价值的关键，否则极有可能变成风险型城市。
“当然，判断城市潜力的标准并非一成不变，产业政策的变动对于一个城市的经济发展可能会带来巨大的变化。”欧阳捷向记者表示，“城市投资的布局必须具备前瞻性眼光，能提前布局，不要等到大家都看到机会的时候才进去，否则很有可能从蓝海变成红海。”
“少数派报告”：全产业链模式投资增加盈利环节
每经记者 区家彦 发自广州
世事往往出人意料，自去年掀起的房企逃离三四线城市浪潮中，大量房企扎堆回归一线城市，不料今年一线城市成交集体降温，导致销售业绩不理想。与之相对，部分坚持深耕三四线城市的房企却逆市取得靓丽的业绩。
根据恒大地产实时发布的销售数据显示，公司今年前7月累计完成合约销售额801.2亿元，较去年同期增长52%，已经完成全年销售目标的72.8%。碧桂园与新城发展控股今年前7月也分别实现合同销售金额约650.3亿元与118.1亿元，达到去年销售目标的51%与50%，销售完成率均在行业中位居前列。
每次当房地产市场 “由牛转熊”，三四线城市往往被认为是重灾区，一二线城市则是安全岛，但诸如恒大、碧桂园等“少数派”为何能在三四线城市发展得如鱼得水？
布局中心区域
新城控股高级副总裁欧阳捷观察到，今年龙头房企业绩出现了一个有趣的现象，以一二线城市为核心布局的中国海外发展、保利地产(600048,股吧)今年销售额几乎没有增长，但以三四线城市为主战场的恒大地产、碧桂园销售额却获得大幅增长。
“自去年起，大量房企纷纷回归一二线城市拿地，大量新增投资集中在这些区域导致短期供求关系失衡，并引发市场降温。”欧阳捷告诉《每日经济新闻》记者，部分二线城市过度供应土地，像杭州（楼盘）等城市已经处于严重的供过于求；一线城市虽然供求关系尚算平衡，但北京（楼盘）受到自住房政策的冲击，上海高端住宅存量比重过高导致去化速度减缓，导致市场分化相当严重。
主流房企陆续撤离三四线城市，却为恒大地产、碧桂园这样的“坚守者”带来了机会。欧阳捷说，与一线城市大型房企云集相比，三四线城市往往是以当地小房企为主，像恒大、碧桂园这样的龙头房企要拿到地段优越的地块更具优势；此外，大型房企拥有的产品、完善的配套、低廉的成本，市场优势相当明显，所以即便三四线城市整体市场环境不好，但它们却能通过蚕食市场份额实现逆势增长。
“一线城市虽然拥有充足的需求支撑，但竞争相当激烈，很多大房企都扎堆在里面，不容易找到好的机会。”德信资本董事长陈义枫认为，与之相对，部分位于一线城市周边的卫星城，或者产业基础稳固的三线城市中心区域拥有良好的发展前景，它们能接纳从一线城市溢出的人口，从而带动当地房地产市场的发展。
事实上，无论是恒大还是碧桂园，它们在选址上均着重布局三四线城市中心区域。恒大地产相关人士告诉记者，公司在三线城市重点关注核心区域的土地，即离市政府约两公里内的地段储备拿地。碧桂园在选址上倾向于三四线城市的新中心区，以及一线城市周边拥有丰富自然环境和能够快速接驳交通路网的潜力发展区，楼盘与市区的通勤时间控制在30以内。
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