房价9569元/㎡ 环涨2%,洛阳楼市上半年数据来了!

洛阳市场：政策围绕需求落地，市场开启弱复苏

2023年上半年，洛阳政策持续释放利好，但是主要聚焦在需求端落地，比如通过下调贷款利率以降低购房成本、提升公积金贷款额度以缓解首付压力、给予购房补贴以缩减购房周期；同时通过简化交易流程，比如实现存量房“带押过户”， 以期促进二手房交易。

结果反馈初现成效，上半年洛阳市区商品住宅成交102. 78万㎡，占比2022年全年的59%，2021 年全年的51%，数据表现同比上涨约10%；但是市场整体好转的背后是价格下调和结构分化，因此市场的稳定性需要进一步的培育，在现有政策边际效应递减的前提下，后续政策发力需要在金融端、保障端等维度体现。

2023年1月底，响应年初中国人民银行、银保监会建立，关于首套住房贷款利率政策动态调整的机制。新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。洛阳部分银行开启实施首套房商业贷款利率4.0%，此政策一出，继续缓解购房客户月供压力。

2023年2月，洛阳市政府发布《洛阳市支持房地产市场健康发展若干措施》，明确从金融支持、政策调控、企业减负3个方面20条举措支持房地产市场健康发展。即2022年洛政18条之后，再次多维度政策发布以及落实。核心内容包含公积金提额、土拍保证金比例调整、带押过户等等,核心是通过长效机制的建立，促进房地产市场健康发展，目前已落位具象措施围绕在需求端，其他维度继续落实。

2023年5月，洛阳市住房公积金中心发布“带押过户”住房贷款服务指南发布，明确了申请条件以及适用范围，适用于买方使用公积金贷款，卖方公积金贷款未结清的住房交易行为，进一步提升二手房交易效率和便利度，简化交易流程，便利缴存职工购房安居。

在政策的利好下，洛阳市场表现初步止跌，核心向稳，但是在市场暂未全面复苏的格局下，价格受结构性影响较大。当下的市场依然集中向安全性较高的房企和项目靠拢。

表：2023年上半年洛阳市核心政策梳理

2023年上半年，洛阳商品住宅市场量涨价跌，政策释放利好之后，回归性价比，不乏市场上出现以价换量等营销行为。

具体数据表现：2023 年，上半年市场新增供应39.25万㎡，环比下滑35%，同比下滑55%；成交102.78万㎡，环比上涨14%，同比上涨23%；成交均价9569元/㎡，环比上涨2%，同比下降4%。

从供应数据看，反应市场开发主体信心并未全面恢复。一方面从22年开始，城投公司为市场拿地主体，纯市场开发暂无可供应项目，暂时无法为市场提供有效供应；另一方面目前在售主力开发企业和项目，开始以销定产模式，企业放慢工程节奏，平衡工程以及销售回款进度。

从成交数据看，规模有所回升，但是稳定性不强，一方面是月度市场表现，自2月份开始走高，3月份到达高峰之后，4-6月成交连续回落，前期受疫情影响的挤压需求以及利率下调的刺激在5月份基本释放完毕，市场回归平稳。另一方面是价格呈现，2023年上半年成交均价同比有所下滑，市场上以价换量现象依然存在。

同时2023年上半年受供求结构影响，100-120㎡产品成交占比上涨至35%，其次为120-140㎡产品占比为28%，整体看，上半年城市产品面积段有扩大的趋势，主要是因为客户回流市区，市区上半年新增供应项目因配套等核心优势规划大面积改善产品，同时叠加价格涨幅预期不高，部分改善客户一步到位。

因商品住宅“供小于求”，2023年上半年市场存量继续下滑。截止到6月底，洛阳楼市商品住宅库存339万方，去化周期19.5个月，虽然库存及去化周期均有所下滑，但是去化压力依然在健康水平线以上，市场供求关系需要进一步调整。

23年上半年市场累计开盘/加推共4个项目，累计推出420套房源，去化83套，平均去化率20%。整体的推量以及去化率均有所下滑，其中宝龙天地为新项目首开，其他均为老盘加推。一方面是受土地开发因素影响，市场上新入市项目较少；一方面是在售项目以平销去库存为主，有货即售，不再聚焦于开盘或者加推的形式。

从顺销项目监控周度认购访交数据来看，2023 年上半年市场有所起色，但是依然没有达到2022年同期水平，上半年单盘单月来访约250组，成交15套，访交比16.6:1。节假日阶段性的促销和营销政策的放出为短期市场冲高的核心因素。

图: 2022- -2023年，上半年至今洛阳整体来访与成交周度走势

2023年上半年，洛阳市发布洛阳市区2023年度国有建设用地供应计划，计划出让土地总计约21869.9亩，其中住宅用地约6559亩，占地437.29万㎡，同比2022年上涨32%，但是22年全年供地计划实际完成率仅35%，而就上半年实际供应情况来看，供应占地面积29.43万㎡，仅为全年计划的7%，预计下半年会有集中供应期。

从22年开始，一级土地市场供求节奏有所放缓，一方面是政府主导减少放量调整市场库存，另一方面是企业开发信心不足，暂无拿地预期，反向影响政府供地节奏。

土拍规模缩量，地块呈现单点结构性机会，溢价有所回升，主要是5月5日，联袂置业摘得洛龙区LYTD-2023-08地块，楼板价5286元/㎡，溢价7%。是上半年楼板价最高的地块，也是上半年唯一一宗溢价的地块。地块地处洛龙区核心区位，周边配套齐全，相对价值较高，也因此反应了当下市场下，企业优中择优摘地。而上半年成交的12宗地块中，有2宗为民企摘得，其余均为平台公司托底。

在行业格局深度大洗牌的背景下，多数城市民营企业举步维艰，但洛阳民营房企却在努力坚守着自己的市场份额。

从企业金额榜来看，T0P10 房企中除保利外，其余9席均为民企。其中，万科、宝龙地产、泽信控股及银润置业更是单枪匹马、逆势前行，凭借单项目业绩入围，项目为王凭实力，逆风奔跑拼干劲。

洛阳市场现有购房需求的市场支撑力有限,刚需客群的价格敏感度极高，且普遍对市场信心不足。改善客户也处于新一轮的蓄客阶段,且置业情绪愈发理性，成交转化周期普遍拉长。

分需求看，洛阳市场呈现鲜明的“冷热分化”，改善群体置业需求稍强，刚需置业需求则普遍萎靡。

T0P10项目金额榜上榜项目以改善及刚改楼盘为主，如佳兆业华耀城洛阳中心、万科春华西园甲第、格润小镇等改善项目。

洛阳当下各维度政策调整在持续落位，且有效进行。在上半年整体市场的正向反馈中，也愈发呈现当下市场的结构性机会，未来预期走向平稳，但局部分化。

首先是企业分化，资金以及品牌均运营良好的企业，预期市场份额会继续集中。

其次是产品分化，受当下居民收入结构以及就业环境等核心因素影响，改善或短期发力。

最后是成交分化，营销政策或是相对有效的触发点。

下一步市场的稳定运行依然离不开市场开发主体、政府运营主体、购买主体、金融工具主体等多方协同，预期短期内政策依然在宽松环境中运行，市场保持稳定，回归2021年规模。

来源：克而瑞河南区域

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