[摘要] 进入“明码标价”时代的楼市在首周迎来了多地成交量的大幅下跌。根据中指研究院9日公布的统计数据显示，上周(5月2日至5月8日)监测的35个城市中，有25个城市楼市成交量出现下跌，部分城市成交量环比跌幅甚至超过50%，北京、上海等一线城市也未能幸免。
市场
房企加速分化并购活跃
在楼市焦灼态势不断加剧的情况下，部分大型房企开始一边加快融资步伐，一边继续加紧促销。
上周，万科公告称拟向建行申请3.4亿贷款，华润亦宣布获得13亿港币的定期贷款。据中原对十家标杆房企的监测显示，2011年以来，其融资总额约188亿，占去年全年融资额363亿的50%以上。
标杆房企在加速融资步伐的同时，亦继续促销以回笼资金。继前周中海、万科于深圳启动促销并取得火爆成交之后，上周广州碧桂园及恒大亦加入了促销行列。其中，广州碧桂园“凤凰城”单价从上万元降至6000至7000元/平方米；广州恒大“御景半岛”优惠95万元/套，“金碧天下”优惠37万元/套。
然而这种试探性促销并未成为市场普遍现象。据中原调研，“五一”前后，尽管28个城市都在房展会期间推出了花样繁多的打折促销优惠，但这些大多只是常规性的优惠，幅度仅在1%至2%之间。
程澐分析认为，降价尚未具备普遍性，显示出众多开发商依然持观望态度，买卖双方仍处于僵持状态，这使得后市的调控路径又增添了新的变数。
不过，市场僵持之下的房企分化正日益凸显。根据WIND数据统计，截至4月29日，按申银万国行业分类136家房企中，剔除ST公司共有113家公布了2011年一季度财报。其中，26家出现亏损，44家房企业绩出现下滑。
分析人士认为，由于房地产行业统计数据大约滞后一年，一季报并不能反映一季度调控政策的影响，但房地产企业存货增加和现金吃紧的压力，正加剧行业分化。
统计显示，113家发布一季度业绩报告的房地产企业，期内共实现净利润79.3亿元，其中45家营业收入同比下降，44家净利润同比下降，69家现金流为负，房企之间业绩分化非常明显。
这从一组数据中可以看出端倪。万科A、招商地产(000024,)、保利地产(600048,)、金地集团(600383,)四家龙头企业期内实现营业收入165.5亿元，净利润26.3亿元，约占113家企业当期营业收入的三成和净利润的1/3。但绿景地产(000502,)、嘉凯城(000918,)、凤凰股份(600716,)等26家上市房企一季度仍净亏损3.6亿元。嘉凯城一季度营业收入同比下降35.57%，净利润同比下降172.23%。首开股份(600376,)期内实现净利润1.25亿元，但同比下降72.57%。
与此同时，值得注意的是，113家上市房企期内库存同比增长40%，一季度库存超过100亿元的企业达22家。
房企业绩加速分化的同时，房企之间并购十分活跃。根据清科研究中心统计，4月的并购案例分布较为集中，从并购案例的数量来看，房地产行业火热依旧，再次夺得魁首。化工原料及加工行业稳步走热，与房地产行业并列。两个行业各完成13起并购交易，共占4月并购案例总数的29.2%。
调控
政策“利剑”高悬
虽然多数地区房价未出现大面积松动，但业内人士普遍认为，信贷、土地、税收等调控措施还可能进一步出台，不排除采取行政手段直接干预房价的可能。在政策收紧预期之下，房价将进一步承压。
“信贷收紧在今年将是一种常态，房地产新增信贷涨幅将继续回落。”美联物业研究中心主任徐枫接受《经济参考报》采访时预测，接下来不排除二套房首付比例进一步提高的可能。
21世纪不动产集团市场发展中心副总裁林蕾则表示，未来楼市调控行政干预力度有可能强化，实际上就是采取行政手段直接干预商品房价格。如果这种方法被更多城市效仿，房价将出现下跌。国务院督查组要求有的城市修正房价控制目标，是另一个例证。
消息人士向《经济参考报》记者透露，继608个城市公布的房价控制目标和“明码标价”之后，广州、深圳等热点城市已经悄然开始实行更严厉的“限价令”，限价方式包括同区域内今年价格不高于去年同期的价格，同一楼盘后期价格不高于首期价格，豪宅暂缓入市等，具体措施各地方有所不同。
事实上，最近也有消息披露，在济南、西安、沈阳、武汉、成都、北京、上海等地，政府对房价进行分片区限制、同时暂停发放高价房预售证。
徐枫表示，五月本是传统的销售旺季，但在目前的形势下，多数开发商将选择拖延工期、推迟取得预售证暂缓入市等应对策略，因此，未来一段时间内热点城市新增供应量将继续萎缩。
在多重政策压力之下，房价也将进一步承压。林蕾认为，下半年房价下跌的趋势难以逆转。未来两个季度，成交量会呈小幅波动。即使不照搬深圳实行分区限价的做法，而只落实现有的调控措施，政策叠加效应，也足令一线城市的房价转为下行。信贷控制日趋严格甚至是严厉，开发商最难受的时候还没有到，三季度以后资金面情况会越来越紧张。
胡景晖表示，在关键的5月份，如果大量的住宅供应能够按计划推盘，并且房价能够实现稳中有降的预期，那么楼市成交量将会逐步回暖，目前焦灼的楼市现状有望打破僵局得到改观。如果房价未能出现实质性下降，甚至又有所上涨，那么低迷的楼市很可能会遭受新一轮更为严厉的政策打压，目前焦灼的楼市将可能陷入更加困难的局面。
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