[摘要] 自2012年1月1日起，我省地税部门将大幅上调土地增值税核定征收率。调整后，建账完备规范、能让地税部门以“查账” 方式征税的企业，税负将明显比账目混乱、只能以“核定” 方式纳税的企业低得多。
2011年底来临，伴随房地产开发商低价促销，低价面前房子回暖，人们对于房地产企业对外投资是否缴税开始关注，本期对此进行解答。
1盐田区宋小姐来电咨询：某房地产开发企业将其开发完工的一幢商品房，作价5700万元对外投资，请问投资环节是否应缴纳土地增值税？如果要缴纳土地增值税，收入该如何确认？
地税局丁小姐回答：
根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）第五条的规定，对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）条暂免征收土地增值税的规定。
因此，该房地产开发企业以其建造的商品房进行投资，应按规定缴纳土地增值税。
根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第三条的规定，非直接销售和自用房地产的收入确定
（一）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。（二）房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。
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