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买房没有躺赢,关于洛阳楼市走势的几个变量

东都楼市2023-06-06 15:17:06来自北京市


当下在洛阳买房,重要的话我只说一遍,不管是新房还是二手,记住了,在你下决定的时候,但凡你的内心产生一丝丝的犹豫,你就不要买。

不管你犹豫的是地段、产品还是钱包又或是其他,你都不是当下这个市场当下这套房子的准客户。
01

影响房屋价值的因素


最近有很多人问我,当下买房,买到哪里可以躺赢?自己要不要买房?

这些面向低认知人群的收割话术,我从来不会讲。因为影响房屋价值的因素永远都不是他们口中的定量(配套、规划等),而是变量。

我们今天在此讲一下影响楼市的几大变量,方便大家建立一个自己的房产价值观。


1.人口影响


2022年末,洛阳市常住人口707.9万人,比2021年末增加1万人。


值得庆幸,洛阳还是一个人口持续流入城市。


2022年洛阳全市共办理结婚登记33303对,2021年结婚登记则为39727对,下降6000余对。


人口怎么走,有很多变量,它和城市的定位相关,和城市的发展相关,也和这个城市里居住的人不断变化的观念相关。


值得注意的是2023年的出生人口大致数据已经出来了,800万是一个坎。因为怀孕三个月就要建档,所以今年全年的出生人口数就已经全部建党完毕。相比2017年出生人口数近乎腰斩。


房地产的长期支撑还是看人口,有人就有需求。


宏观层面全国人口数据下降,微观层面就要看洛阳在未来的抢人大战中能否崭露头角。


2.宏观调控


三道红线带来的强力作用估计是任何人都没想到的,但当发现中国经济不能离开房子后,开始再次松绑。

“夜壶论”一度甚嚣尘上。

从去年开始,今年以来国家连续多次调控楼市。如下调住房贷款利率,限墅令取消,限购调控,土地财政收入、降低个人首套房首付比例等。

在过去,只要有个调控利好,都能反馈在房价上面,但现在好像不管用了。


未来支持房地产平稳健康发展的政策会有什么新的大招?要不要启动房产税?都是变量。

而在房产税开征之前,这些支持政策大概率一直都会有。

国家一直在寻找新的支柱产业替代房地产,如汽车制造。今年一季度中国汽车出口量达107万辆,同比增长58%,超过日本的95万辆成为全球第一大汽车出口国。

【中国汽车国外售价】


在这里大胆预测一下:土地财政将成为过去式,光荣退出历史舞台,未来更适合这个社会产业结构的财政方式将会是股权财政!

未来洛阳会不会出现土地财政转变为股权财政,以国资引导产业发展,入股企业的合肥模式?

国家又什么时候能找到代替房地产的产业,这都是变量。


据悉,该合同计划每隔100公里双向各设置一座光储充换场站,其中干线3500千米,预计将投建70座场站,投资总额达14亿元;支线规划长度为17万公里,将投建3400座场站,投资总额预计达680亿元。


3.微观调控


洛阳的房地产市场相对封闭,主要体现在购买人群的流出流入,开发商的数量、产品迭代的速度以及受周边中心城市影响的大小。

也就是说,洛阳楼市比其他城市更具有封闭型市场的特点,大家卷的不是品质,而是对这个小圈子的适应程度。


为了应对房地产市场变化,促进楼市健康发展,洛阳出台了多条房地产调控政策。如保交
楼、降低房贷利率、带押过户、契税减免、降低首付、房票安置、回购现房安置、土地供应调整等。

其实从2023年开年,洛阳的土地供应就一直很低了。但是它也存在变量。

比如说要开发新区,要偿还城投债,要上大基建项目,可能都会导致某一个时间段,一个特定区域超出正常水平的土地供应。其实到这里,我最不愿意看到的就是如果一个地方政府的债务失控,可能会出现大规模土地抛售的情况。

但目前就洛阳的情况而言,这样的情况大概率不会发生。

除了上述变量,还和这座城市的掌舵人有关系,他是要发展基建发展产业,是靠卖地收入还是产业税收收入,都存在变量。

4.产业结构影响


网上有人吐槽:拿着3000工资享受一万二的价格,洛阳才子他乡老。


收入上不去,高房价就是镜中花水中月,提升房价就是要提升收入,这是房子去金融化变成消费品后面临的最大问题。


而提收入唯一的出路就是产业升级。


【洛阳人均可支配时候入】

洛阳的宁德时代与百万吨乙烯项目建成投产后,将提供大量就业岗位和产业集群,同时也将拔高洛阳人的人均收入水平。


未来,洛阳在和省会城市的零和博弈中能否引进更多产业和项目,也是变量。十大厂矿延伸出来的产业集群能否转型成功,都是变量。



THE END


其实这个社会没有人能准确预测房价,影响房价的因素存在很多的变量。

希望今天的内容能给大家一些参考,不要去盲目听信一些营销话术,要树立自己的买房思维。





END




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