八、洛阳房地产中短期市场预测
1、2015年5月洛阳房地产活动项目
随着五一黄金假期的到来，洛阳市场也迎来了2015年上半年后一个黄金销售周期，虽然各楼盘均有意放缓入市销售的节奏，但是面对上半年后一个黄金销售周期，也得出面露一手。五月份开盘认筹和亮相的楼盘比4月份明显增多。
2、洛阳市场中短期市场预判
3 月末中央出台一系新政，从供应、需求两端调整，控制供应总量优化结构，鼓励改善性需求入市促进消费。当前宏观层面的政策已基本完备，中央再出房地产放松政策的空间有限。而地方层面，一方面根据“因地施策，分类指导”原则，在国家统一政策基础上，根据当地经济、市场实际情况落实执行。信贷层面，各地金融机构或将实施差别化政策，受制于信用风险管控，部分购房群体未必能完全享受到政策优惠；土地层面，在未开发房地产用地转型利用上，对于调整土地用途和规划，将涉及多方协调沟通。另一方面，两会提出要落实地方政府主体责任，随着地方自主权的扩大，地方政府或将根据当地市场变化进行自主调整，继续支持自住性和改善性需求，公积金跟进调整的城市范围将进一步扩大，而契税减免、财政补贴等政策也将逐步落实。
与此前两次房地产行业下行调整受政策调控影响不同， 此次行业下行主要源于有效需求的不足。2008 年及 2011 年，受外部环境及政策因素影响，市场持续下行，但是市场有效需求并未被满足，而只是延后。2008 年和 2011 年，我国的城镇人均住房建筑面积分别为 30.6 和 32.7 平方米/人，处于较低水平，因此在随后政策放松后，市场大幅回暖，商品房销售面积同比增速分别于 2009 年 11 月和 2013 年 2 月达到 50%左右的小高峰。但是，考虑到 2013 及 2014 年的市场销售情况，2014 年末城镇人均住房建筑面积已经接近 35 平方米，尽管不同区域间仍存在住房结构性差异，但是总体基本达到一定的居住水平。目前行业下行主要原因为有效需求不足，与前两轮下行周期存在明显差异。
行业虽现回暖迹象，但中长期需求仍面临结构性调整，多重政策利好行业稳步复苏，但难以再现爆发式增长。就洛阳市场而言：
供应方面：5月份作为上半年后一个黄金销售月，供应量会有所增加，但是随之而来的暑热6-8月又将马上进入市场的休整期，各楼盘对上半年的盘点，下半年的销售回款将作出新的要求。洛阳市场对新一轮利好政策反应平平，甚至有些迟钝，很多开发商的如意算盘在3月份的销售业绩表上纷纷落马，所以4月份众多楼盘又开始“以价换量”保生存。
需求方面：刚需为主导的局面似乎没有明显的改变，投资和改善型需求的释放在各项政策利好的刺激下依然不为所动，主要原因还是市场供大于求，消费者不着急落定，再加上4月份蹭蹭上升的股市的诱惑力，投资客和改善型需求都把资金大量投入到牛市，但是“股市有风险，投资需谨慎”手持重金的消费者们心里也有一杆秤，中长远看，楼市还是相对更为稳妥的保值增值的价值产品。在政策利好的驱动下或有部分资金会转向地产市场。
价格方面:从4月份的表象来看，资金链的重压仍然掐着很多开发企业的喉咙，所以未来去库存，促回款仍是开发商销售的主旋律，在马上即将进入的酷暑淡季，价格回弹的可能性几乎为零。“以价换量”的态势也不会蔓延得一发不可收拾，因为毕竟在利好政策，信贷放松的大背景下，市场的预期在往向好的方向发展。
和利时地产机构市场部
2015年05月27日
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
