[摘要] 今年曾3次上调的贷款利率，明年1月份起将在房贷利率上生效，新的房贷利率将从6.4%涨至7.05%，涨幅超过10%。目前距明年元旦已不足两周的时间，不少房贷客户开始纠结是否要提前还贷。
有些贷款提前还不划算
由于银行房贷利率大多按年调整，受央行今年的三次加息效应影响，从2012年元旦开始，“房奴”一族的月供支出将有所增加。所以一些“房奴”开始考虑提前还贷。
原因：加息效应下月月供中显现
“这个月来询问的客户明显增加，大多都问元旦后，他的月供会增加多少。但现在就开始提前还贷的人还没有。”某银行高新支行的工作人员郭玉龙介绍， “现在年终奖等还没有发，等春节前发了奖金，预计会迎来一波提前还贷的高潮。”
之所以许多人现在咨询甚至选择提前还贷，郭玉龙解释是因为为了抑制通胀，央行在2011年2月9日、4月6日、7月7日三次加息，现在五年期以上贷款的基准利率已经从年初的6.40%涨到了7.05%。由于房贷利率大多按年调整，所以今年的加息效应将从元旦开始显现。
现状：不是每个人的月供都会提高
记者了解到，大多数购房者此前与银行签订的个人房贷合同中，贷款基准利率的调整方式均为“次年1月1日”。这也就是说，在一年当中，无论央行多次加息或减息，个人房贷都要在次年的1月1日才执行新基准利率。
由于每个人的贷款期限、金额、利率存在区别，元旦后月供增加的额度也有所不同。据郭玉龙测算，以贷款金额40万元、贷款期限20年、等额本息还款为例，贷款时间在今年2月9日以前：按基准利率打7折优惠执行，月供增加99.2元。贷款时间在今年2月9日至4月5日期间：按基准利率执行，月供增加107.32元。贷款时间在今年4月6日至7月6日期间：按基准利率上浮10%执行，月供将增加67.55元。
“但是，并不是每一户贷款买房的人月供都会增加。”另外一家银行南大街支行的客户经理张洋解释：公积金贷款，各行都执行的是按年调整，明年月供必然会增加。但是商业贷款就要具体问题具体分析了，除了如郭玉龙所说，有的合同约定的是“贷款基准利率调整后，次月生效”，这个群体则早在今年已经上调过月供了，如果央行没有新的利率政策出台，则无需增加月供。二是还有的合同约定了固定的还贷利率，那就不受今年央行利率调整的影响。“建议大家先仔细阅读当初与银行签订的合同是怎么约定的，再考虑是否提前还款。”张洋说。
对策：不是每种情况都适合提前还贷
“即便约定的是"次年调整"的客户，我们也不建议统统提前还贷。也要仔细分析。”张洋说，尤其是此前享受7折利率房贷的客户，最不应该急着还钱。“7折利率算是非常优质的资源了，现在即使是基准利率都已经很难拿到，如果提前还款，非常不划算。”另外他还介绍，等额本息还款已到中期、等额本金还款已超过1/3者也不宜提前还贷。
等额本息还款，如果借款人到还款中期再选择提前还贷的话，已经偿还了大部分的利息，提前还款的部分则更多的是本金。而使用等额本金还款方式的还款周期，当还款期超过1/3时，其实借款人已还了一半的利息，此时再选择提前还贷的话，偿还的更多是本金，不能有效节省利息支出。
郭玉龙也分析，如果单纯从节省利息角度计算，对于房贷利率按基准利率、甚至是上浮利率执行的客户，在还款初期或者是手头资金足够支付尾款却没有其他投资渠道的，此时提前还款较划算。“但是现在资金紧张，如果能将手中的闲钱利用好，能获得超过利息支出的，就不必急着还房贷。有多还贷的那些钱，一个月做投资怎么都超过了多出来的67.55元利息。”
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