[摘要] 据和利时数据统计，上半年洛阳整体均价5080元/平；开盘体量共5883套，实际成交2935套。上半年供销价涨势明显，但后劲不足，刚需为主，价格敏感度高；下半年预判：供应结构调整，部分区域竞争白热化，价格波动维稳。
七、洛阳房地产下半年市场预测
纵观已经过去的2013上半年：1、2月受到年节影响较大；3月底各地“国五条”颁布，人心惶惶；4月各地落实各项调控措施、细则,5月房产税试点城市扩大传言甚嚣尘上,6月个人住房信息联网落空、金融业闹“钱荒”。但整体楼市基本不为所动，泰然上涨。进入下半年，7月首套利率优惠全线收回，但是紧接着央行又放出“全面放开金融机构贷款利率管制，取消金融机构贷款利率0.7倍下限.”表明“钱荒”并未缓解，而且下半年无论是经济还是政策不确定因素增加。目前新一届政府已经开始了新的经济政策。从历史上看，每一届政府都是在三中全会之后出台一些新的产业政策。对于房地产的政策，在第四季度或会明朗。下半年推进城镇化建设将会是政府的一项重要工作，房产税试点的也有会进一步扩大和推行的可能。可以肯定的是政府不会放任房价持续疯狂上升，下半年三中全会期间的房地产政策走向，值得高度关注。
洛阳楼市来看，上半年的楼市表现如下特征：1、整体形势表面上受经济政策影响较小，但是对客户需求和开发商心态都有所影响，这也是4月中下旬洛阳楼市波动的重要原因。2、价格敏感度高，价格和销售走势呈反比趋势；3、供应全面放量，大盘投放量较多；4、需求释放相对缓慢，特别是中高端改善型需求，受制观望和等待的情绪。5、住宅价格综合表现上升平稳，但上涨后劲不足。这些特征，在下半年或将延续。如果有更严厉的调控政策出台，或者经济金融政策出现波动，那下半年洛阳楼市发展形势就不得而知了。
供应——几大区域供应战火即将全面点燃。老城瀍河区、高新区九都西路沿线、以及以道北新区为代表的北线市场下半年市场战火一触即燃。紧随其后的是伊滨区以及经开区的项目竞争市场化，白热化。
老城瀍河区君河湾与恒大已经开始直面竞争，拼产品、拼景观、拼广告；此外还有艳阳天、祥瑞新城顺势借势，浑水摸鱼分蛋糕。香榭里定鼎广场上半年老城价格出头鸟，既出了风头，也吃了苦头，下半年面临的销售和竞争压力更大。此外还有升龙城参与的老城文化街的改造，河洛古镇旅游商业地产的打造，国泰美居乐商业综合体的入市，以及恒大中州路北面商业地块的启动；此外还有徽安新城、九龙苑等存量房源的释放。老城瀍河商业、住宅全线开花，市场是一荣具荣还是维持一枝独秀，老城瀍河看你的！
高新区九都西路沿线上半年战火已经点燃，下半年会更加血腥。京熙帝景二期即将入市，山水华府和加州1885余量充足，北航科技园项目售房部已经入场，名门两个项目名门世家和半山溪谷已经在筹备亮相，中富锦园马上开盘；以及后续的浅井头村改造建设的全面推进，中原康城三山村项目的筹备完成，巴掌大块地方，大盘小盘，是小卒子赶跑了大将军，还是大将军一将到底，拭目以待。
道北新区岳村、史家沟村、上清宫、下清宫区域拆迁改造均在进行，北辰御花园、香榭里畔山兰溪团购已经结束，揽翠城已经开盘，还有聚客隆地块规划正在筹备，加上鼎城以及一些在售的中小项目就目前已经有名目的项目，整体开发体量已 过500万平方米。还有今年成交的协和置业地块，以及涧西的北部片区的梧桐里、和昌地产开发的华山北路以东、大路口村改造项目，开发用地888亩，200万㎡的城市综合体项目。道北真的会成为洛阳北部崛起的新城吗？估计还有待时日。
经开区、伊滨区下半年有人搭台有人唱戏。开元壹号也算是经开区首席大盘，上半年认筹、开盘不断，广告更换频繁，开发商势头十足，下半年也希望能卯足劲儿，能在区域内杀出一条血路。此外鼎盛国际、恒联黄金城一直动作缓慢，希望下半年也能给开元壹号洒洒水。碧桂园上半年高举战旗杀入伊滨区，不过动作就是带着洛阳人民出国见识了见识，伊滨区项目却只字未提，品牌开发商的入主将是伊滨区区域崛起的动力。还有伊水之畔的多个生态庄园的开发，中原康城的薰衣草庄园，去年上半年就开种的薰衣草何时让市场闻闻花香，还有中迈红东方、九嘉海港城均有上千亩的生态庄园在“种花长草”。未来该区域是问题多还是好戏多，还是希望政府多多搭台，名角粉墨登场会比较好看。
新区未来存量项目有限，大盘基本销售都接近尾声，大曌国际在地王高地价的绑架下，下半年只要扎实做好产品，还是有戏好唱的，此外绿城项目、建业桂园虽然位置稍偏，好在有品牌支撑，会带来新的看点。其他有看头的还是泉舜财富中心和正大国际广场的商业发展。涧西区域高新区除外，大盘鲜见，也就武汉南路百万平米的中弘卓越城一期20万方上半年人气火爆，涧西厂矿区域的需求和消费潜力真是不容小觑。升龙城上半年推盘节奏紧凑，住宅、临河高端产品、公寓、商铺都有供应，价格也是从低走高，后续发力仍有空间。西工除了道北区域主要还是天城一品和升龙广场直面对峙，升龙广场后续存量有限，天城一品虽然价格优势明显，但是开发节奏较慢，后续预计会加快开发和推盘节奏。
2013年的下半年，供应市场一片血腥，谁能分得市场的蛋糕，还得真刀白刃，看谁快，看谁狠，看谁刀的质量好。
需求——刚需仍是主力，改善型需求释放需要足够动力。上半年销售虽然上升明显，但是仔细研究不难发现，中小户型销售是主力，同一楼盘大面积户型销售受阻。表明市场需求释放是不足的。改善型需求姗姗来迟，一步三回头。这也是上半年市场阶段表现一定疲态的重要原因。下半年需求释放也不容乐观，首先供应量全面开花，但是整体已经偏边缘化，边缘化的楼盘前期市场需求客户主要仍以地缘客户为主，扩大客群面需要持续的品牌塑造和真正好的产品支撑。我们说上半年改善型需求释放缓慢，但是其实也不乏销售较好的高端楼盘，比如国宝法郡和世纪华阳大平层。表明改善型需求仍是客观存在的，只是需要更好的产品，更好的品牌，更多的信心去推波助澜。就算是边缘化楼盘也会有改善型客户的青睐，比如龙门壹号的“龙门山下的院子”虽然地处伊洛交界处，但是前期无论是形象塑造、广告投放，还是产品就形成了自己的明显特色，高性价比也获得了客户的认可。所以“院子”产品销售良好。
综合来看，洛阳不缺房，但是好房还是少；需求不是少，而是吸引客户出手的料还没有放足。
价格——上涨后劲和动力不足，但将维持稳定。供大于求的市场表征，供应结构没有发生大的改变，客户需求释放前景不明，经济政策各种不稳定的条件下，洛阳这样的三四线城市，价格想提升上涨速度很难。根据未来市场供应的情况，边缘化产品增加，中高端产品中短期内入市量不足，下半年洋房、大平层产品供应可能有所增加，凡是整体供应有限，对价格造成的结构性上涨的幅度也不会很大。且在价格敏感度十分高的市场环境中，提升价格必须三思而后行，相信开发商也十分明白。
但是价格下跌的硬性条件也不具备，小体量、多频次的推盘节奏不会造成供应的集中爆发，市场刚性需求仍将支撑市场向上发展一定周期，中端的换房客户会逐渐入市，且整体经济不稳定，政府也不敢下狠手打压楼市，价格稳步发展是对政府也是对市场的交代。
和利时地产机构市场部
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